Qu'est-ce que l'amortissement immobilier ?

Amortissement d’un bien immobilier : définition

Amortir un logement, c’est une opération comptable employée afin de constater légalement la dépréciation d’un bâti (obsolescence, vétusté ou usure). Concrètement, pour vous en tant qu’investisseur immobilier, cela implique une imputation d’un certain montant chaque année sur vos revenus locatifs, due justement à cette dépréciation temporelle de votre appartement ou maison.

Ce mécanisme de réduction fiscale intéressant s’applique selon quelques règles, notamment concernant la durée de l’amortissement (en fonction du bien). Une fois l’immobilier totalement amorti, celui-ci ne revêt plus de valeur comptable. Cela ne signifie pas qu’il ne vaut plus rien, juste que sa dépréciation dans le temps a déjà été prise en compte et n’est plus à l’être. Vous pouvez alors tout à fait le vendre pour en espérer une plus-value.

Le mobilier mis à la disposition des locataires s'amortit aussi, dans une moindre mesure, comme nous le verrons plus bas. 

Quelles immobilisations amortir sur quelles durées ?

C’est à l’administration fiscale que revient la tâche de fixer les durées d’amortissement d’un appartement ou de tout autre valeur immobilière. Voyons ce que cela donne en fonction du type de bâtiment amorti.

• Les bâtiments industriels ont une durée d’amortissement de 20 ans. 
• Pour les bâtiments commerciaux, la durée est de 20 à 50 ans.
• Pour les bureaux, 25 ans.
• Pour les entrepôts, 20 ans. 
• Concernant les immeubles d’habitation, nous avons une fourchette de 40 à 100 ans.
• Etc.

Bon à savoir : un écart de 20 % entre les données fournies et la réalité est accepté par l’administration fiscale. 

Vous pouvez aussi déduire de vos recettes locatives la vétusté de vos meubles proposés à la location meublée de votre bien et cela, du moment que l’équipement ou le mobilier vous a coûté 600 € ou plus, facture comme justificatif. Les durées d’amortissement du mobilier sont évidemment moins longues, et diffèrent selon ce qui est amorti. Généralement, le mobilier s’amortit entre 3 ans et 10 ans.

À lire aussi : Comment calculer le cash-flow d’un investissement locatif ?

Comment se calcule l’amortissement d’un bien immobilier ?

Pour calculer correctement un amortissement de bien immobilier et donc sa dépréciation, il faut d’abord savoir si l’on souhaite amortir en linéaire ou en dégressif. Dans le premier cas, le taux de gain fiscal sera le même année après année jusqu'à la fin de la période donnée. Dans le second, la dépréciation constatée est plus importante dans les premières années.

Il est d’usage d’opter pour un amortissement linéaire, bien que tout dépende de votre stratégie d’investissement globale. Imaginons que vous achetiez une maison 500 000 € HT et que vous souhaitiez l’amortir sur une durée de 40 ans.

Dans un premier temps, on a : 500 000 € / 40 = 12 500 €

Ensuite, on calcule le taux relatif à cette somme par rapport à la valeur du bien : (12 500 x 100) / 500 000 = 2,5 

Le taux d’amortissement sera donc de 2,5 % par an.

Chaque année pendant 40 ans à compter de la date d’acquisition de votre bien immobilier, vous pourrez réduire vos revenus locatifs de 12 500 €, soit l’équivalent de 2,5 % de sa valeur hors taxe.

Amortissement immobilier LMNP : louer en meublé au réel

Maintenant que vous en savez davantage sur le principe de l’amortissement immobilier et sur son calcul, sachez que cette méthode est indissociable de la stratégie de défiscalisation LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Ce statut s’obtient en choisissant de louer son bien en meublé, ce qui impose d’être assujetti au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Seulement, il ne s’agit pas de la seule condition pour avoir le droit d’amortir son bien immobilier. Il faut aussi choisir le régime BIC au réel et non celui au micro-BIC. Le régime forfaitaire micro-BIC ne vous permet pas d’amortir, ni même de déduire vos charges réellement subies, puisqu’en échange, vous avez un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs avant calcul de l’imposition. Bien souvent, ce régime n’est pas le plus avantageux, et notamment pour l’investisseur souhaitant amortir son bien, même si ses charges sont inférieures à 50 % de ses recettes annuelles.

Le régime réel vous offre donc cette possibilité d’amortir votre logement, en plus du mobilier et de la défiscalisation annuelle de chacune de vos charges ou dépenses réelles. Grâce à l’emploi de cette stratégie de défiscalisation complète, vous pouvez vous retrouver à ne pas payer du tout d’imposition les premières années suivant l’achat et le départ de la mise en location. Enfin, n’oubliez pas que pour continuer à bénéficier de tous ces avantages fiscaux, vous devez respecter le plafond de recettes annuelles prévu par l’administration pour les bailleurs LMNP : 23 000 €. Au-delà, vous basculez dans le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et les règles applicables en matière de fiscalité ne sont plus tout à fait les mêmes, en tout cas non avantageuses pour quelqu’un qui dépasse à peine le seuil LMNP.

Pour en savoir plus sur le statut LMNP : Les charges déductibles du loueur en meublé non professionnel en 2023 !

Investir dans la pierre selon sa stratégie fiscale avec Horiz.io

Lorsque l’on cherche à acheter pour louer, on souhaite généralement dégager du cash flow positif pour pouvoir se permettre des compléments de revenus chaque mois, ou un complément de retraite plus tard. Avec des stratégies de défiscalisation immobilière, les bénéfices sont doubles : vous percevez des revenus supplémentaires grâce au levier d’endettement bancaire, tout en profitant de ce même levier pour payer moins d’impôts, alors même que votre patrimoine s’agrandit. On comprend alors l’étendu du secteur immo, qui ne se résume pas à acquérir une maison pour en faire sa résidence principale, ou pour la mettre en location un peu au hasard, sans grand plan d’investissement solide.

Dans ce sens, Horiz.io vous accompagne chaque jour. Nous avons à cœur d’aider les jeunes investisseurs immobiliers locatifs et les plus aguerris dans leur recherche de biens locatifs, jusqu’à leur gestion. À cet effet, nous avons développé une gamme d’outils digitaux, exploitables 100 % en ligne, faisant partie intégrante de notre offre la plus complète du marché : la promesse d’un investissement locatif clé en main.

Amortissement immobilier : FAQ

Est-il obligatoire d’amortir un bien immobilier ?

Lorsque l’amortissement immobilier est envisageable grâce à sa fiscalité, cela n’est en aucun cas une obligation légale. Cependant, amortir le coût de ses murs est un avantage considérable pour le propriétaire.

Quel bien n’est pas amortissable ?

Les terrains sont des immobilisations qui, par nature, ne se déprécient pas de manière irréversible, et ne sont dons pas amortissables. 

Comment fonctionne l’amortissement d’un bien ?

Amortir un bien immobilier, c’est lisser sur plusieurs années sa valeur d’achat, afin d’apprécier et d’anticiper la dépréciation subie par le bien dans le temps. L’équivalent de la valeur d’acquisition du logement se voit alors amorti sur une période allant de 20 à plus de 40 ans (généralement la même durée que le crédit immobilier), sous la forme d’une déduction du taux appliquée aux revenus locatifs générés à l’année. La baisse de l’imposition est la finalité de la technique d’amortissement.

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