Régime micro BIC en location meublée : définition et explications

La fiscalité est l’une des premières choses à penser lorsque vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif. Selon ce que vous choisissez, l'impact sur votre rentabilité sera plus ou moins important. Qu’en est-il de la location meublée ? Le micro BIC est-il intéressant d’un point de vue fiscal ? On vous explique tout dans cet article.

Mise à jour le 21 Septembre 2022
Régime micro BIC en location meublée

C'est quoi le régime micro BIC en location meublée ?

Le micro BIC est un régime fiscal qui s’applique aux revenus des locations meublées. Ce dispositif concerne les loueurs non professionnels et professionnels qui utilisent le régime du LMNP et LMP. Cette activité est d'ailleurs considérée comme une activité commerciale dont les loyers sont des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Pour rappel, la location meublée répond à des critères spécifiques pour bénéficier de cette qualification : meubles et équipements obligatoires pour assurer au loueur une vie confortable et décente.

Avec ce régime, il n’est pas possible de déduire les charges supportées par le propriétaire, appartenant au logement. Les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, l’achat de biens mobiliers ne peuvent donc pas être déduits. En contrepartie, le bailleur bénéficie d’un abattement de 50% sur les recettes locatives. Pour une location meublée touristique, l’abattement s’élève à 71%.Régime micro

BIC en location meublée : avantages et inconvénients

Avant d’opter pour le régime micro BIC sachez que ce dispositif possède de nombreux avantages, mais aussi des inconvénients qu’il est important de connaître.

Les avantages

Parmi les avantages que nous pouvons lister, nous retrouvons ceux qui concernent le régime de la location meublée. En effet, en optant pour le LMNP, vous pouvez proposer des logements meublés avec un loyer plus important (entre 10 et 25% plus cher) contrairement à une location nue. Les vacances locatives sont aussi moins élevées, de par l’attrait que portent les locataires à votre logement. En offrant des prestations modernes, vous pouvez mettre en avant votre logement avec des photos de qualité qui invitent à y vivre directement. Côté administratif, la gestion est plus simplifiée, sans l’obligation de détenir une comptabilité. Le bail est aussi plus souple dont la durée n’est que d’une année, voire 9 mois pour les locations étudiantes, contrairement à la location en nue propose des baux minimums de 3 ans. Enfin, le régime micro BIC offre un abattement forfaitaire de 50%, alors que le micro-foncier n’est que de 30%.

Les inconvénients

Le micro BIC possède aussi ses limites avec notamment une rotation plus importante des locataires suite à la souplesse du bail. Plutôt que de garder un locataire pour 3 années, voire plus, la location meublée ne permet que des baux d’un an. Ces changements récurrents entraînent des frais supplémentaires et une gestion plus importante. En ce qui concerne l'abattement forfaitaire, celui-ci est bien moins avantageux que la déduction des charges réelles et de l’amortissement. Enfin, vous êtes aussi dans l’obligation de payer la CFE, représentant la valeur locative du logement. Ce montant est déterminé par la commune. À Paris, le taux est de 16,52% en 2021 et la moyenne nationale s’élève à un peu plus de 26%.

regime micro bic definition

Régime micro BIC en location : les conditions d’imposition

Comme nous l’avons évoqué en première partie, le régime micro BIC en location meublée qui s’applique sur les revenus est forfaitaire. Il n’est pas possible de déduire les charges réelles qui sont liées au bien immobilier. Pour pallier cela, l’administration fiscale applique l’abattement forfaitaire de 50%, considéré comme les charges correspondant au logement.

Le micro BIC doit respecter certains seuils selon les situations :

  • Pour une location meublée classique, le seuil est de 72 600€ avec un abattement de 50% ;
  • Pour une location meublée de tourisme, celui-ci atteint les 176 200€ et un abattement de 71%.

Régime micro BIC en location : la déclaration des revenus

La déclaration des revenus en micro BIC est très simple à faire. Les loyers perçus par les locations meublées sont considérés comme des BIC. Dans la déclaration, les loyers doivent être déclarés en totalité, charges comprises sur le formulaire 2042 C PRO dans la partie des revenus complémentaires. Il faut indiquer les recettes brutes sur les lignes 5NO à 5PO ou 5NP à 5PP, en fonction de votre activité. Attention, vous ne devez pas appliquer vous-même l’abattement sur le montant que vous renseignez, c’est l'administration fiscale qui s’en charge.

Les formalités étant simplifiées, vous n’avez pas besoin de fournir de déclaration de résultat, ni de point comptable.

N’oubliez pas que pour toutes locations meublées, il faut être inscrit au répertoire Sirène de l’INSEE. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez vous adresser au greffe du tribunal de commerce pour déclarer votre activité avec l’imprimé P0i (formulaire Cerfa n°11921*06). Vous obtiendrez votre numéro de SIRET à reporter sur la déclaration des revenus.

regime micro bic explication

Régime micro BIC en location meublée : le cas des locations saisonnières

Les locations dites saisonnières sont définies par le Code du Tourisme tels que les maisons, appartements et studios meublés, réservés exclusivement aux locataires de passage. Ils louent en général sur de courtes durées : à la journée, à la semaine ou au mois, et n’y élisent pas domicile de manière permanente.

Dans le cas d’une location saisonnière classique (non classée), vous bénéficiez automatiquement du régime forfaitaire si les recettes de vos loyers ne dépassent pas les 72 600€ par an. L’abattement forfaitaire de 50% est appliqué, ainsi l’autre moitié sera réintégrée à vos revenus de l’année et imposées.

Pour la location d’un gîte rural, une location classée ou une chambre d’hôtes, vous pouvez profiter d’un micro BIC beaucoup plus avantageux. Pour bénéficier de l’abattement forfaitaire, les recettes ne doivent pas dépasser les 176 200€ par an. Pour ce qui est du taux, il est de 71%, ce ne sont seulement que 29% de vos loyers et charges qui sont réintégrés à vos revenus puis imposés.

Régime micro BIC en location meublée : choisir entre micro BIC et régime réel

Les loyers perçus par une location meublée en LMNP sont appelés revenus BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Outre le régime micro BIC, il existe un deuxième régime fiscal : le BIC au réel.

Le micro BIC offre une simplicité de déclaration et de calcul de l’imposition. Il peut convenir pour les propriétaires novices sur le sujet et ne dépassant pas les seuils de chiffre d’affaires imposés. Le BIC au réel permet de réduire considérablement votre imposition si les charges du logement dépassent plus de 50%. Lors du calcul de l’imposition, vous pouvez les déduire, mais aussi pratiquer l’amortissement sur le bâti. Un atout non négligeable. La déclaration de revenus est quant à elle beaucoup plus difficile et nécessite un expert-comptable.

Le régime micro BIC est donc moins intéressant fiscalement que le BIC au réel. À vous de choisir le régime qui convient le mieux à votre situation.

Calculer le rendement locatif selon mon régime fiscal

 

Marie
Marie
Customer Success Manager

marketplace investissement locatif
Tout pour l'investissement locatif

Déco, ameublement, diagnostic immobilier, formation, coaching, assistance juridique… et bien +

Découvrir la Marketplace
chasse immobilière
Trouver la perle rare, c'est possible !

Les biens immobiliers les plus rentables sont ici. Nous vous aidons à les trouver.

La chasse immobilière rentable
gestion locative en ligne
Gérez vos biens immo comme un pro

Bail, quittance, régularisation de charges… Simplifiez-vous la vie avec nos outils.

La gestion locative en ligne

Articles similaires

Définition déficit foncier au réel : quels avantages ?

Définition déficit foncier au réel : quels avantages ?

C'est le régime pour lequel vous pouvez opter lorsque vous faites un investissement locatif et que vous déclarez vos charges et travaux au réel. Il s'impose dans le cas où vos revenus annuels sont supérieurs à 15 000€ (le micro-foncier ne devient plus possible). Il permet d'imputer sur le revenu une partie des déficits fonciers.

29 Septembre 2022
Le déficit foncier et les travaux

Le déficit foncier et les travaux

Le sujet des travaux et de la limite de déficits fonciers revient assez souvent alors je tenais à apporter des clarifications et des précisions sur le fonctionnement des calculs. C'est un casse-tête souvent ignoré par l'investisseur débutant.

29 Septembre 2022
Quel régime fiscal choisir

Quel régime fiscal choisir pour son projet locatif ?

Choisir son régime fiscal est une partie importante de la définition de son projet, afin d’optimiser au mieux ses revenus locatifs. En effet, cela impacte énormément la stratégie et le choix du bien dès le départ, afin de tout optimiser au mieux. En faisant le bon choix adapté à votre profil et à votre stratégie, vous pourrez augmenter la rentabilité de votre investissement locatif et bénéficier d’avantages non négligeables.

Alors, comment optimiser vos revenus d’investissement locatif sans payer trop d’impôts ?

29 Septembre 2022
Calculer le déficit foncier

Calculer le déficit foncier : travaux et intérêts d'emprunt

Depuis la loi de 1993 (loi Balladur), lorsque l’on est propriétaire d’un bien immobilier qui coûte plus cher que ce qu’il nous rapporte, il se crée ce que l'on appelle un déficit foncier qui permet de déduire la différence (ou une partie de cette différence) de son revenu global (les salaires).

Il permet ainsi de ne pas être imposé sur son revenu foncier à hauteur des charges que l’on supporte, voir de réduire son impôt sur les revenus des salaires sous certaines conditions.

 

29 Septembre 2022
Prélèvement à la source de l'impôt et sort du déficit foncier

Prélèvement à la source de l'impôt et sort du déficit foncier

C'est désormais décidé, le prélèvement à la source de l'impôt sur les revenus initié par le président Hollande et conservé par le gouvernement Macron est maintenu mais décalé à l'année 2019.

En 2019, vos revenus de 2019 seront prélevés "à la source" directement sur votre bulletin de salaire. Votre salaire devient donc en théorie un salaire net de l'impôt sur le revenu.

29 Septembre 2022
Meuble de tourisme : abattement micro-Bic

Meuble de tourisme : l'abattement micro-Bic à 71%

Aujourd'hui les investisseurs immobiliers qui louent en meublé et souhaitent choisir le régime LMNP (Loueur meublé non professionnel) peuvent choisir entre le régime réel et le régime simplifié LMNP  "micro-BIC" pour leur déclaration aux impôts.

L'avantage du micro-BIC est la simplicité, pas besoin de comptabiliser toutes les charges car un abattement de 50% sur les recettes (ne dépassant pas 70 000 €) est appliqué avant le calcul de l'impôt. Il est d'ailleurs souvent utilisé par les loueurs en meublé saisonnier type Airbnb. Cependant, il existe un cas particulier qui permet de bénéficier d'un abattement de 71% au lieu de 50% sur les revenus fonciers. Auquel cas seul 29% des recettes sont taxées. Cela semble très intéressant à première vue sauf qu'il faut respecter certaines conditions.

En effet, pour prétendre à cet abattement de 71% il faut classer le bien locatif en chambre d'hôte, ou en meublé de tourisme. Les recettes totales annuelles dans ce cas ne devront pas excéder 170 000 €.

29 Septembre 2022