Les stratégies d'un investisseur immobilier toulousain

Pouvez-vous vous présenter rapidement ?

Je suis Eric LAMEZEC, agent immobilier depuis 2002 sur Toulouse et gestionnaire de patrimoine. Je suis spécialisé dans l'investissement locatif sous toutes ses formes (en direct ou en indirect).

Quand avez-vous commencé à vous intéresser à l’immobilier ?

Je m'intéresse à l'immobilier depuis 1989, date à laquelle j'ai démarré mes études en école de commerce option finance.

Vous avez plusieurs entreprises dont Ageco patrimoine, pouvez-vous nous en parler rapidement ?

Ageco Immobilier fait de la transaction immobilière et de la location d'appartements sur Toulouse. Ageco Patrimoine est la société dédiée à la gestion de patrimoine. L'approche est globale et non produit. Après la définition d'objectifs avec notre client, nous analysons sa situation patrimoniale puis nous préconisons des solutions adaptées.

Vous avez d’ores et déjà réalisé plusieurs investissements immobiliers. Pouvez-vous nous en dire plus ?

J'ai effectivement réalisé plusieurs investissements locatifs (murs commerciaux, immeubles et appartements). Je diversifie la nature de mes investissements et la répartition géographique (Toulouse, Bretagne,...)

Comment procédez-vous lorsque vous souhaitez investir?

Tout dépend de la rentabilité espérée... La priorité reste l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement ! L'hypercentre dans une métropole coûtera toujours plus cher au m2 que la périphérie. Cependant, les meilleures affaires se font lors d'anticipations rationnelles (implantation future d'une ligne de métro en ville, arrivée ou départ d'une entreprise dans une préfecture de taille moyenne,…). J'ai mis en place un "scoring" de mes investissements composés de plus de 50 critères. Après avoir défini mes objectifs, je pars à la recherche et surtout pas l'inverse !

Utilisez-vous toujours la même stratégie ou dépend-elle du type d’investissement ou des caractéristiques du bien?

La méthodologie est la même quel que soit l'investissement.

Quels sont vos types d’investissements de prédilection, pour quelles raisons ?

Je privilégie les petites surfaces (T1 ou T2) pour viser une clientèle étudiante ou saisonnière. L'assouplissement de la réglementation de la colocation m'invite à réfléchir sur de plus grandes surfaces mais toujours dédiées à ce type de clientèle.

Pouvez-vous nous donner l’exemple chiffré d’un investissement rentable que vous ayez réalisé ?

Bien sûr. Achat d'un studio 35 000€ et loué actuellement 400€ mensuel hors charge.

L’évaluation du risque d’un investissement semble pour vous primordiale, pourquoi ?

C'est fondamental car la gestion est directe contrairement à une SCPI. Pas de locataire implique pas de rentabilité et difficulté à la revente. L'absence d'étude locative (évolution du loyer, nombre d'appartements à louer, taux de vacance locative, durée de relocation,….) augmente le risque d'avoir un appartement vide (même en location saisonnière).

Comment évaluez-vous ce risque ?

Par un "scoring" de chaque investissement (pays, région, ville, quartier,...)

Que pensez-vous des investissements plus atypiques que l’on pourrait considérer comme plus risqués (viagers, monuments historiques, résidences de services ou encore logements sociaux) ?

S'agissant des viagers, il vaut mieux passer par des spécialistes qui exercent depuis longtemps : ne pas oublier que, en cas de décès de l'acquéreur avant le vendeur, toutes les sommes versées seront perdues !

Pour les monuments historiques ou le déficit foncier, ces investissements concernent une catégorie aisée d'investisseurs. La validation juridique des opérations par des avocats spécialisés évitera les déconvenues fiscales (surtout en Malraux).

Pour les résidences de services, je me limite aux résidences étudiantes

Sur les autres marchés (tourisme, affaires, sénior ou EHPAD), il y a eu trop de défaillances d'exploitants ou de concentration d'acteurs qui ont mis en péril les investisseurs.

Enfin, je n'interviens pas sur les logements sociaux dont les critères de construction ou de rénovation rendent la revente difficile.

Si vous aviez un conseil à donner à un investisseur débutant quel serait-il ?

Bien définir ses objectifs et passer par un professionnel spécialisé et expérimenté. L'immobilier, comme tous les investissements, fonctionne par cycle et l'inexpérience coûte très chère même en se formant.

Auriez-vous une anecdote drôle ou étonnante à nous faire partager ?

Pas une mais des anecdotes souvent identiques !

C'est l'histoire d'une personne qui souhaite investir dans l'immobilier, sans savoir pourquoi ou pour devenir libre financièrement, et qui m'interroge comme expert d'Horiz.io.

“Monsieur, j'ai suivi une formation, je participe à des groupes sur Internet et je suis à fond dans mon investissement ! Je viens de trouver un bien sur un site d'Internet. Pouvez-vous valider mon projet en moins de 5 min (car la communication coûte chère) ?”