Les stratégies d'un investisseur immobilier toulousain

Cette semaine Horiz.io part à la rencontre d'un investisseur chevronné, pour découvrir quel est son parcours, les stratégies qu'il met en place mais aussi sa stratégie d'analyse de risques, son avis sur les types d'investissements les plus appropriés... Merci à Eric Lamezec, expert d'Horiz.io, d'avoir répondu à nos questions.

Mise à jour le 13 Octobre 2022
Les stratégies d'un investisseur immobilier toulousain

Pouvez-vous vous présenter rapidement ?

Je suis Eric LAMEZEC, agent immobilier depuis 2002 sur Toulouse et gestionnaire de patrimoine. Je suis spécialisé dans l'investissement locatif sous toutes ses formes (en direct ou en indirect).

Quand avez-vous commencé à vous intéresser à l’immobilier ?

Je m'intéresse à l'immobilier depuis 1989, date à laquelle j'ai démarré mes études en école de commerce option finance.

Vous avez plusieurs entreprises dont Ageco patrimoine, pouvez-vous nous en parler rapidement ?

Ageco Immobilier fait de la transaction immobilière et de la location d'appartements sur Toulouse. Ageco Patrimoine est la société dédiée à la gestion de patrimoine. L'approche est globale et non produit. Après la définition d'objectifs avec notre client, nous analysons sa situation patrimoniale puis nous préconisons des solutions adaptées.

Vous avez d’ores et déjà réalisé plusieurs investissements immobiliers. Pouvez-vous nous en dire plus ?

J'ai effectivement réalisé plusieurs investissements locatifs (murs commerciaux, immeubles et appartements). Je diversifie la nature de mes investissements et la répartition géographique (Toulouse, Bretagne,...)

Comment procédez-vous lorsque vous souhaitez investir?

Tout dépend de la rentabilité espérée... La priorité reste l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement ! L'hypercentre dans une métropole coûtera toujours plus cher au m2 que la périphérie. Cependant, les meilleures affaires se font lors d'anticipations rationnelles (implantation future d'une ligne de métro en ville, arrivée ou départ d'une entreprise dans une préfecture de taille moyenne,…). J'ai mis en place un "scoring" de mes investissements composés de plus de 50 critères. Après avoir défini mes objectifs, je pars à la recherche et surtout pas l'inverse !

Utilisez-vous toujours la même stratégie ou dépend-elle du type d’investissement ou des caractéristiques du bien?

La méthodologie est la même quel que soit l'investissement.

Quels sont vos types d’investissements de prédilection, pour quelles raisons ?

Je privilégie les petites surfaces (T1 ou T2) pour viser une clientèle étudiante ou saisonnière. L'assouplissement de la réglementation de la colocation m'invite à réfléchir sur de plus grandes surfaces mais toujours dédiées à ce type de clientèle.

Pouvez-vous nous donner l’exemple chiffré d’un investissement rentable que vous ayez réalisé ?

Bien sûr. Achat d'un studio 35 000€ et loué actuellement 400€ mensuel hors charge.

L’évaluation du risque d’un investissement semble pour vous primordiale, pourquoi ?

C'est fondamental car la gestion est directe contrairement à une SCPI. Pas de locataire implique pas de rentabilité et difficulté à la revente. L'absence d'étude locative (évolution du loyer, nombre d'appartements à louer, taux de vacance locative, durée de relocation,….) augmente le risque d'avoir un appartement vide (même en location saisonnière).

Comment évaluez-vous ce risque ?

Par un "scoring" de chaque investissement (pays, région, ville, quartier,...)

Que pensez-vous des investissements plus atypiques que l’on pourrait considérer comme plus risqués (viagers, monuments historiques, résidences de services ou encore logements sociaux) ?

S'agissant des viagers, il vaut mieux passer par des spécialistes qui exercent depuis longtemps : ne pas oublier que, en cas de décès de l'acquéreur avant le vendeur, toutes les sommes versées seront perdues !

Pour les monuments historiques ou le déficit foncier, ces investissements concernent une catégorie aisée d'investisseurs. La validation juridique des opérations par des avocats spécialisés évitera les déconvenues fiscales (surtout en Malraux).

Pour les résidences de services, je me limite aux résidences étudiantes

Sur les autres marchés (tourisme, affaires, sénior ou EHPAD), il y a eu trop de défaillances d'exploitants ou de concentration d'acteurs qui ont mis en péril les investisseurs.

Enfin, je n'interviens pas sur les logements sociaux dont les critères de construction ou de rénovation rendent la revente difficile.

Si vous aviez un conseil à donner à un investisseur débutant quel serait-il ?

Bien définir ses objectifs et passer par un professionnel spécialisé et expérimenté. L'immobilier, comme tous les investissements, fonctionne par cycle et l'inexpérience coûte très chère même en se formant.

Auriez-vous une anecdote drôle ou étonnante à nous faire partager ?

Pas une mais des anecdotes souvent identiques !

C'est l'histoire d'une personne qui souhaite investir dans l'immobilier, sans savoir pourquoi ou pour devenir libre financièrement, et qui m'interroge comme expert d'Horiz.io.

“Monsieur, j'ai suivi une formation, je participe à des groupes sur Internet et je suis à fond dans mon investissement ! Je viens de trouver un bien sur un site d'Internet. Pouvez-vous valider mon projet en moins de 5 min (car la communication coûte chère) ?”

offre clé en main

Me faire conseiller

Besoin d'aide pour réussir votre projet d'investissement locatif ? Notre équipe d'experts vous accompagne à chaque étape.

Bassel Abedi
Bassel Abedi
CEO

Annonces exclusives Horiz.io

Voir toutes les annonces »

Vous êtes au bon endroit pour investir dans l'immobilier 🏡

assurance pno
Une PNO à partir de 91€/an

Notre assurance PNO négociée à un prix imbattable pour booster votre rentabilité.

accompagnement clé en main
Besoin d'aide pour votre projet locatif ?

Besoin d'aide pour mener à bien votre projet d'investissement immobilier ? Découvrez notre offre clé en main !

gestion locative en ligne
Gérez vos biens immo avec notre logiciel

Bail, quittance, régularisation de charges… Simplifiez-vous la vie avec nos outils accessibles en ligne.

Articles similaires

airbnb limite des 120 jours

Airbnb : comment dépasser la limite des 120 jours ?

On entend de plus en plus que la location courte durée sur des plateformes telles que Airbnb est devenue mission quasi impossible. Mais chez Horiz, nous aimons tordre le cou aux idées reçues sur l’immobilier.

 

Je vais donc explorer dans cet article les stratégies (légales bien entendu) pour louer sur Airbnb plus de 120 jours par an ou encore ne pas être inquiété par d’autres réglementations. Investisseurs, préparez-vous à maximiser vos rendements sur Airbnb tout en respectant les règles du jeu !

07 Mars 2025
louer appartement airbnb

Louer un appartement sur Airbnb : bon plan ou mauvaise idée

Avec l'avènement d’Airbnb, de plus en plus de gens sont tentés de devenir propriétaires d’un appartement pour le louer par la suite. On compte environ 25 000 à 30 000 logements à Paris qui sont des meublés touristiques à plein temps. Louer en airbnb, est-ce rentable ? Quels sont les frais à prévoir ? Les différentes conditions à remplir ?

24 Janvier 2025
avis airbnb

8 conseils pour obtenir les meilleurs avis sur Airbnb

Je me suis lancé dans la mise en location de 2 logements sur Airbnb en juin 2024, et j'ai vite compris que la clé pour obtenir d'excellents avis réside dans un savant cocktail de services exceptionnels, une communication fluide et des petites attentions qui font toute la différence.

Dans cet article, je vous partage mes meilleurs conseils pour garantir des évaluations 5 étoiles de la part de vos invités. Ces astuces sont issues de mon expérience personnelle et de ce que j'ai pu observer en discutant avec d'autres hôtes de la communauté Airbnb.

11 Mars 2025
Investissement locatif : 4 clés pour le rentabiliser

Investissement Locatif : 4 clés pour le rentabiliser

En ce qui concerne la constitution d’un patrimoine immobilier, se pencher vers la location est un modèle économique qui ne cesse de faire ses preuves. Que vous souhaitiez acheter un garage, un appartement, une maison ou un immeuble, le but reste le même : la rentabilité. Suivez le guide pour atteindre le meilleur rendement  grâce à votre investissement locatif !

06 Février 2025
rentabilité 10%

Comment avoir 10% de rentabilité ?

Vous souhaitez rendre votre rendement immobilier plus élevé à l’année et viser les 10% bruts ? Alors, vous pouvez sûrement ajuster quelques détails dans votre stratégie de placement. Voyons quelques astuces pour donner un sacré coup de fouet à la rentabilité de votre investissement locatif.

27 Janvier 2025
investir dans l’immobilier locatif

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

Que vous entamiez votre premier investissement locatif ou que le prochain soit le suivant d’une longue liste, cette question peut vous venir en tête : pourquoi investir dans le locatif et est-ce vraiment le bon moment ? Plusieurs raisons peuvent vous pousser à vous interroger, notamment, le contexte économique dans lequel nous évoluons et qui se retrouve encore mitigé en 2025.

Alors que l’inflation continue son chemin, on observe finalement certains prix de l’immobilier en baisse en un an. Toutefois, cette baisse ne concerne pas toutes les communes de France et certaines ont vu leur prix au m2 bondir de plus de 10 % entre 2022 et 2023, valorisant davantage le rendement immobilier espéré des heureux investisseurs locatifs de l’an passé. Voyons quelles sont les raisons d’oser investir dans l’immobilier locatif !

27 Janvier 2025
Investir dans l’immobilier

Investir dans l’immobilier : 7 raisons d’oser !

Où sont les valeurs refuges en 2025 ? Il se pourrait bien que certaines choses ne changent guère. En effet, depuis bien des années, le secteur de la pierre se tient debout face aux crises successives dévastant par salves les marchés financiers. Aujourd’hui encore, investir dans l’immobilier entre tout à fait dans une démarche visant à se couvrir des variations erratiques d’autres véhicules de placement. Vous avez besoin de plus d’explications pour vous décider à acheter un bien ? Voyons ensemble 7 bonnes raisons de faire ce choix.

27 Janvier 2025
Calcul rendement locatif : 8 conseils pour bien le réaliser

Calcul rendement locatif : 8 conseils pour bien le réaliser

Ça y est, c’est décidé, vous allez investir dans l’immobilier. Seulement, la question de la rentabilité vous titille et vous vous demandez comment vous y retrouver avec tous ces critères à passer au crible… Soufflez et lisez attentivement cet article. Nous vous donnons 8 pistes solides pour que vous puissiez réaliser le mieux possible votre calcul du rendement locatif pour chaque acquisition envisagée. De quoi vous rassurer dans vos futures décisions en tant qu’investisseur.

31 Décembre 2024