SCI : pourquoi en créer une pour acheter un bien immobilier ?
Avant de rentrer dans le vif du sujet, il est bon de revenir sur les avantages de la SCI, qu’il s’agisse d’une SCI familiale, classique ou d’une SCI professionnelle. Tout d’abord, c’est un très bon choix de vouloir acheter grâce à une société civile. Cela n’est possible que si vous êtes au minimum deux associés désireux d’investir ensemble dans la pierre et avec la même ambition, car une SCI ne peut se voir être unipersonnelle, par définition.
Donc, vous investissez à plusieurs après avoir créé cette structure et obtenu votre numéro d’immatriculation au répertoire SIREN. Votre gestion sera de ce fait simplifiée sur le long terme, car vous échapperez à la rigidité de la législation spécifique à l’indivision. Du côté de la transmission aussi c’est un intérêt certain, puisque vous pouvez organiser à votre guise cet acte lors de la rédaction des statuts. Enfin, vous évitez beaucoup de frais en cas de cession, étant donné que vous et chaque membre détenez seulement des parts de ladite société.
Comme nous allons l’expliciter, il se peut que cette seule liste ne soit pas tout à fait complète et qu’il existe un autre avantage considérable à la création d’une SCI pour investir dans l’immobilier, bien que cet intérêt puisse passer inaperçu pour beaucoup d’investisseurs… Et si vous pouviez, grâce à votre SCI, disposer de frais de notaire réduits ?
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Les honoraires notariés à considérer lors d’un achat immobilier
Lorsque l’on souhaite réaliser une acquisition immobilière sur le territoire français, et ce, peu importe le secteur géographique, chaque contribuable doit supporter les émoluments du notaire. En effet, le passage chez un notaire reste une étape indispensable à la conclusion d’une vente dans la pierre. Ce moment a lieu lors de la signature de l’acte authentique de vente, survenant généralement environ 3 mois après la signature d’un compromis entre les deux parties.
Pour rémunérer cet expert en notarié, c’est à l’acheteur de s’acquitter de la note, qui sera proportionnelle à la valeur du bien acquis. Seulement, neuf ou ancien, chaque état de logement dispose de son propre taux de rémunération. Pour l’achat d’une maison ou d’un appartement considéré comme ancien, les honoraires à régler s’élèvent de 7 à 8 % du montant total du prix du bien en question. Pour du neuf, ils se voient réduits à 2, voire maximum 3 %. L’écart est dû au coût des droits de mutation, qui s’apparentent à concrétiser le changement de propriétaire d’un point de vue administratif et légal.
Même si le calcul des frais de notaire pour acheter un bien peut faire peur, en réalité, vous devez déjà l’intégrer dans vos charges liées à votre projet, dès l’élaboration initiale de celui-ci. Vous pouvez tout de même tenter de négocier à la baisse le prix du logement, les frais d’agence, ou encore le montant du taux d’intérêt de votre emprunt immobilier pour soulager un peu votre flux de trésorerie.
Frais de notaire réduits : nouvelle loi Macron de 2021
Même si, en 2016, le Président Emmanuel Macron avait déjà diminué le barème des taux de rémunération des notaires français pour les ventes dans la pierre, une réforme a suivi quelques années plus tard. En effet, la baisse de 1,4 % de l’époque s’est vue complétée par une autre réduction de 1,9 %, entrée en vigueur le 1er janvier 2021 selon la réforme de la loi Macron.
Depuis, des remises partielles sont envisageables sur les frais de notaire pour ce genre d’opérations (à plus de 100 000 €, au lieu de plus de 150 000 € à l’époque). Un notaire peut donc consentir à une remise allant jusqu’à 20 % de sa rémunération maximum, contre 10 % avant l’année 2021. Néanmoins, il convient de nuancer, car cette réduction, bien qu’envisageable, ne se fait qu’au bon vouloir du professionnel.
Peut-on bénéficier d’une diminution de frais de notaires en SCI ?
En dehors de la diminution appliquée à tout acquéreur concernant les émoluments du notaire en cas d’achat d’un bien immobilier neuf (2 à 3 % seulement), la SCI est plus encline à apprécier les changements liés à la réforme de la loi Macron.
En effet, vu que des remises sont négociables avec les notaires, vous pouvez espérer bénéficier de cette baisse de frais de notaires, d’autant plus si votre achat est d’une valeur conséquente. Et oui, étant donné que vous êtes plusieurs et que vous êtes une société civile immobilière, vous avez potentiellement plus de capacité d’endettement. Cela est en votre faveur direct, puisque vous pouvez alors décrocher plus facilement un prêt immobilier d’un fort montant. Si vous couplez cela avec l’achat d’un bien neuf, à frais de notaire déjà réduit, et que vous bénéficiez d’une remise sur le prix de ces émoluments lors de votre passage chez le notaire, vous êtes alors triplement gagnant.
Vous l’avez compris, en SCI, les frais de notaire réduits spécifiques au statut en lui-même n’existent pas. Toutefois, ce montage fiscal permet de vous donner davantage de crédit auprès des établissements financiers, sans oublier qu’à plusieurs, et en tant que personne morale, il est toujours chose plus aisée de s’imposer et de négocier correctement toute transaction grâce à votre autorité en tant qu’entreprise.
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SCI frais de notaire réduits : un simulateur de frais de notaire, ça existe ?
Bien que l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) mette à votre disposition un simulateur de frais d’acquisition sur leur site officiel, vous n’avez pas la possibilité de préciser si vous achetez en nom propre ou via une SCI.
Pour connaître avec précision vos frais de notaire, mais aussi toutes vos dépenses à prévoir concernant la fiscalité, vos intérêts d’emprunt, etc., Horiz.io a conçu un outil complet à 100 % en ligne. Grâce à notre logiciel de simulation d’investissement locatif, vous pouvez avoir un aperçu précis de votre rentabilité nette annuelle potentielle, grâce à la soustraction de tous les frais liés à votre projet immobilier. C’est une solution sur mesure, car l’algorithme développé permet de prendre en compte de nombreux critères, comme :
- la forme de l’acheteur (physique ou morale) ;
- l’ancienneté du logement ;
- la stratégie de location prévue ;
- le montant de l’assurance emprunteur ;
- celui des travaux ;
- le régime fiscal associé, etc.
Enfin, vous pouvez même comparer deux acquisitions similaires, en changeant juste de stratégie fiscale ou locative par exemple. De cette façon, vous pouvez calculer l’écart de frais de notaire notable entre un achat immobilier d’un particulier et celui d’une SCI familiale ou classique.
Ce qu’il faut retenir
Il est vrai que l’on n’en parle pas souvent sur la toile, mais créer une SCI n’est pas qu’une solution pour simplifier la gestion locative et la transmission de son patrimoine immobilier. Correctement apprivoisé, ce statut de société civile peut réellement vous donner un coup de pouce pour réaliser de meilleures affaires, et qui, sait, vous aider à obtenir des frais de notaire réduits à leur maximum !
SCI frais de notaire réduits : FAQ
Pourquoi mettre son bien en SCI ?
En premier lieu, c’est pour effectuer un achat à plusieurs et afin d’en simplifier la gestion que l’on se met à envisager cette solution. De plus, l’anticipation de la transmission est également chose plus aisée grâce à la création d’une société civile immobilière familiale.
Quelles sont les aides de l’État pour 2022 en SCI ?
L’écoprêt à taux zéro pour rénover vos biens, les aides de l’agence nationale de l’habitat (Anah) et la TVA réduite à 5,5 % sont les dispositifs mis en place par le gouvernement français en 2022 pour aider les SCI.
Quelle durée d’emprunt pour une SCI ?
Selon votre capacité d’endettement, la banque détermine avec vous et les autres membres de la société civile immobilière la durée idéale du crédit. Il peut s’étaler de 7 à 25 ans selon la situation.
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