SCI avantages et inconvénients : se lancer ou pas ?

À moins que vous ne souhaitiez investir dans l’immobilier en unipersonnel, créer une société civile immobilière (SCI) est une solution intéressante. Cette méthode d’investissement est conçue pour permettre aux particuliers d’acheter à plusieurs pour louer, avec de nombreux avantages à la clé. La condition la plus importante à la base de l’ouverture de la société est d’être au minimum deux associés. Que vous ayez pour ambition de devenir coemprunteur avec vos parents, ou que vous ayez toujours voulu acquérir un immeuble de rapport avec votre collègue, vous pouvez le faire à travers la création de cette entreprise. Dans cet article, nous vous donnons les points essentiels à savoir avant de lancer un projet de SCI. Avantages et inconvénients, définition du concept, nous vous éclairons à ce sujet !

Investissement immobilier Sci
Mise à jour le 02 Janvier 2023
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Inconvénients SCI : 3 paramètres à considérer en amont !

Créer une société civile immobilière est un processus complexe et long

La création d’une SCI, même si elle dispose bien heureusement de bien des avantages, sous-entend tout de même quelques formalités administratives. En effet, afin de pouvoir la créer officiellement, vous devez accomplir un certain nombre de démarches légales, dont l’immatriculation de celle-ci au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), ainsi que l’obtention d’un extrait de Kbis provenant du greffe du tribunal de commerce d’où vous dépendez.

À ces fins, vous allez devoir rédiger les statuts de l’entreprise civile, comportant certaines mentions légales importantes, mais pas seulement. Vous devez également :

  • faire un premier apport en capital ; 
  • remplir un formulaire consacré à votre activité de société civile ; 
  • publier l’annonce légale de votre création de SCI ; 
  • rassembler tous les justificatifs requis ; 
  • transmettre des attestations ; 
  • déposer votre dossier complet au greffe du tribunal de commerce.

L’ensemble de ces tâches peut freiner plus d’une personne, bien que le coût de l’opération ne soit pas élevé. Toutefois, sachez que vous pouvez tout à fait engager un expert du secteur afin de vous aider dans les démarches.

Les membres ont une responsabilité indéfinie

En cas de difficultés financières ou de dettes de la SCI, votre patrimoine personnel ainsi que celui de vos associés sont en première ligne. Bien que votre société civile immobilière dispose d’un patrimoine qui lui est propre, chaque membre d’une SCI doit assumer une responsabilité indéfinie subsidiaire, ce qui signifie qu’en cas de problèmes avec des créanciers, vous pouvez tous être saisi à titre personnel. Cependant, le terme « subsidiaire » est très important, car pour qu’il y ait application de cette loi, une première tentative de récupération des fonds doit d’abord avoir été faite à l’encontre de la SCI.

Ensuite, sachez que la responsabilité de chaque membre est proportionnelle à son application financière au capital social. La solidarité entre les associés n’existant pas, les créanciers supposés doivent attaquer chaque membre de la SCI individuellement pour récupérer chaque quote-part de participation aux dettes du capital social.

Diverses obligations, dont la tenue d’une comptabilité précise

La détention de biens immobiliers à partir d’une SCI nécessite plus d’obligations comptables que si vous achetez en nom propre. C’est pour cela que la création d’une société civile immobilière est généralement déconseillée aux investisseurs particuliers désireux de n’acheter d’un seul appartement ou qu’une seule maison.

Votre SCI doit tenir une comptabilité en bonne et due forme, voire une comptabilité commerciale complète en cas d’imposition à l’impôt sur les sociétés (IS). La déclaration de résultats doit être réalisée et envoyée à l’administration fiscale compétente chaque année, et une assemblée générale entre les associés est requise annuellement pour établir un procès-verbal à l’écrit sur les comptes de l’année écoulée.

Bien que l’aide d’un expert-comptable ne soit pas une obligation légale concernant la gestion d’une SCI, celle-ci est toutefois recommandée.

Avantages SCI : 4 raisons de dire oui à sa création !

SCI familiale : succession et gestion simplifiée

La SCI familiale dispose d’avantages et d’inconvénients, certes, mais elle reste un outil de gestion du patrimoine immobilier remarquable. Pour acheter un bien immobilier avec ses parents, la SCI familiale est la meilleure solution, surtout lorsque l’on compare son régime avec celui de l’indivision. En réalité, le principal intérêt d’une SCI familiale ou classique est de faciliter la gestion et la transmission d’un parc immobilier. Pour cela, des montages financiers encore plus poussés existent et viennent renforcer l’association mise en place.

Le fait de pouvoir mettre en commun ses capitaux et de partager les coûts relatifs au fonctionnement de l’entreprise est un atout certain. Ensuite, l’obtention d’un crédit immobilier est généralement plus simple à obtenir avec ce type de structure, car la situation financière de l’un peut compenser celle de l’autre et le capital social de la SCI est alors un outil à utiliser.

Concernant la transmission du patrimoine, là aussi, vous y gagnez. Vous pouvez effectuer des donations à vos héritiers allant jusqu’à une valeur de 100 000 € de votre vivant tous les 15 ans en franchise de droits. Cela résulte qu’au bout de quelques donations, vos enfants deviennent propriétaires. Cela se fait donc progressivement. Notez que cette stratégie est impossible à mettre en place dans le cadre d’une détention d’appartement ou d’immeuble de rapport en direct (car c’est tout ou rien). Ensuite, d’autres montages fiscaux sont intéressants, comme le démembrement du droit de propriété sur les parts sociales, la création d’une holding, etc.

Fonctionnement flexible de la société civile immobilière

Pour faire fonctionner une SCI, rien de plus simple, car cela est aménageable en fonction des besoins spécifiques des associés. Cela signifie que lors de la rédaction des statuts, vous pouvez fixer les conditions à respecter pour chaque prise de décision comme bon vous semble. Ces modalités peuvent également différer en fonction de la nature des assemblées requises (ordinaires ou extraordinaires).

La liberté de cession entre les associés ou pour un membre de la famille est prévisible dans les statuts. Sans quoi, toute cession de parts sociales à un tiers doit nécessiter un agrément à la double majorité (en nombre de membres et en nombre de parts). Enfin, concernant le gérant de la SCI, celui-ci dispose des pleins pouvoirs quant à la gestion de celle-ci. Néanmoins, il ne tient qu’à vous d’en limiter ses pouvoirs grâce à des clauses à insérer lors de la rédaction des statuts.

Ainsi, comme vous le constatez, tout est malléable au bon vouloir des associés, ce qui permet de se mettre assez facilement en accord avec tout le monde avant de créer officiellement la société civile immobilière.

Pas de capital social minimum pour acheter à plusieurs en SCI

Si un premier apport au capital social lors de la création d’une SCI à plusieurs est dû, il n’en reste pas moins libre. Et oui, la loi n’impose pas de capital social minimum pour ce genre d’enregistrement au RCS, ce qui signifie que 1 € symbolique suffit à satisfaire la législation applicable. De ce fait, d’un point de vue juridique, il est tout à fait possible de créer une société civile immobilière sans apport personnel.

Par ailleurs, en pratique, mieux vaut verser quelques fonds, puisque cela doit permettre à votre société de fonctionner. Par exemple, si vous souhaitez contracter un prêt immobilier en passant par votre SCI, un capital social à l’euro symbolique n’aura pas de quoi rassurer la banque, qui se gardera sûrement de vous prêter l’argent convoité.

Un achat immobilier avec un choix libre d’imposition à l’IS ou à l’IR 

Grâce à cette structure offrant une certaine optimisation fiscale, vous avez la possibilité de choisir le régime d’imposition des associés de la SCI. Vous pouvez décider d’être soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à l’impôt sur le revenu (IR) pour les bénéfices tirés de votre activité en commun. Cette décision est importante, puisque c’est à partir de là que vous pouvez mettre en place certaines stratégies immobilières et fiscales, plutôt que d’autres.

Toutefois, c’est vous qui êtes imposé directement, et il en va de même pour chacun des associés de la SCI, car celle-ci est, par défaut, translucide fiscalement. L’imposition au niveau de la société est donc inexistante. En cas de revente des parts, la plus-value dégagée peut se voir être exonérée d’imposition.

Dans le cas d’un choix de l’impôt à l’IS, vous pouvez amortir chaque année les biens possédés, ce qui vous permet de défiscaliser chaque année. Pour être sûr de choisir le bon régime d’imposition, il faut connaître la situation financière de chaque associé, car il se peut que vous ayez besoin de vous allier avec des personnes relevant de la même tranche d’imposition que vous si vous souhaitez opter pour telle ou telle stratégie.

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SCI avantages et inconvénients : FAQ

Quel est l’intérêt de faire une SCI ?

Le premier intérêt de s’engager dans la création d’une SCI est lors d’un projet d’achat immobilier collectif. Si vous désirez acheter à plusieurs, cet outil juridique est de ce fait préconisé, car il permet de convertir chaque bien acheté en parts sociales justement réparties entre les associés. 

Pourquoi ne pas faire une SCI ?

Il est inutile pour vous de créer une société civile immobilière si vous ne détenez qu’un seul et unique bien. En effet, vous auriez alors bien trop de charges par rapport aux rentrées d’argent provenant de votre placement dans la pierre. 

Qui est responsable des dettes d’une SCI ?

En tant qu’associés, vous et les autres membres de la société que vous avez créée êtes solidaires au niveau des dettes éventuelles de celle-ci. Cela signifie que vous êtes chacun responsables des obligations de votre SCI sur votre patrimoine personnel.

Poursuivez votre lecture : Le viager, une autre façon d’investir en immobilier

Marie
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