Tout comprendre sur la capacité d’emprunt en investissement locatif !

Vous avez pour projet de vous lancer dans un investissement locatif et vous souhaitez en savoir plus sur la capacité d’emprunt ? Analyser sa situation financière et l’une des premières choses à aborder afin de savoir s’il est possible d’emprunter des fonds à la banque. Nous vous expliquons tout en détail dans cet article.

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Mise à jour le 20 Mars 2023
capacité d'emprunt investissement locatif

Capacité d’emprunt en investissement locatif : définition

La capacité d'emprunt représente la somme maximale que peut emprunter une personne ou un foyer. Elle prend en compte les revenus ainsi que les charges sur une période définie.

Utilisé par les établissements bancaires, le calcul de la capacité d’emprunt indique si l’acheteur d’un bien immobilier est capable de rembourser les mensualités d’emprunt de son prêt immobilier. Il est un indicateur essentiel afin de savoir s’il est possible ou non de se lancer dans l’achat d’un bien locatif.

Pour évaluer votre capacité d’emprunt, la banque se base sur les documents et justificatifs qui constituent le dossier de la demande de prêt :

  • Un justificatif d’identité ;
  • Un justificatif de domicile ;
  • Les 3 derniers bulletins de salaire ;
  • Le 2 derniers avis d’imposition ;
  • Les 3 derniers relevés de compte bancaire ;
  • Le compromis de vente ;

Afin de connaître le coût total du crédit, il faut ajouter l’assurance emprunteur qui définit à la finalité les mensualités d’emprunt. Pour obtenir le financement d’un bien immobilier, votre reste à vivre doit être acceptable. Celui-ci représente l’argent restant dans votre foyer après déductions de toutes les charges.  

D’autres points que la situation financière de l’emprunteur sont également pris en compte. Le projet dans lequel il se lance est étudié par les établissements bancaires. Les éléments étudiés sont l’apport personnel, le type de bien qui sera acheté, la durée du crédit ainsi que son taux, les frais de notaire, la capacité d’endettement et le profil de l’emprunteur.

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Pourquoi calculer sa capacité d’emprunt en investissement locatif ?

Le calcul de la capacité d’emprunt est l’une des premières étapes à effectuer lors d’un projet d’achat immobilier. Afin d’établir un plan de financement et de savoir la somme que vous pouvez emprunter à la banque, la simulation de la capacité d’emprunt permet d’avoir une vision plus globale de votre projet. Il existe de nombreux simulateurs en ligne sur lesquels vous renseignez les informations nécessaires afin d’obtenir un montant d'emprunt correspondant à votre situation actuelle. Cette étape peut aussi être faite par une agence ou un courtier en immobilier. En présentant ce document à la banque, vous gagnez en crédibilité auprès de celle-ci. Cela vous permet d’étudier vos forces et vos faiblesses liées à votre dossier, et de pouvoir négocier par la suite avec votre banquier.

Comment calculer sa capacité d’emprunt en investissement locatif ?

Il est assez simple de calculer la capacité d’emprunt pour connaître la somme que vous pouvez emprunter auprès des banques. Pour cela, il faut :

  • Calculer le total des revenus et charges : ils représentent vos salaires, revenus fonciers, loyers perçus, les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), pensions alimentaires, revenus de placements, mensualités de crédit en cours (consommation, voiture…), factures d’eau et d’électricité, assurances maison et voiture…
     
  • Connaître votre taux d’endettement : élément primordial pour le calcul de la capacité d’emprunt, il permet de connaître le montant maximum des mensualités que vous pouvez rembourser. Le taux d’endettement se situe entre 33 et 35 %, au-delà, il y a peu de chance d’obtenir une réponse favorable à son dossier de financement. Le calcul est simple : (revenus - charges x 33) / 100.
     
  • Prendre en compte le reste à vivre : il s’agit de la somme restante pour assumer les dépenses courantes. Il se calcule de la façon suivante : revenus nets - charges fixes.
     
  • Déterminer la durée de l’emprunt : plus sa durée est longue et plus il est possible d’augmenter la somme à emprunter. Dans le cas contraire, si la durée est réduite, la capacité d’emprunt diminue également.
     
  • Ajouter les revenus locatifs : un bien mis en location permet de percevoir des loyers récurrents. Il faut les ajouter au calcul de la capacité d'emprunt. Ceux-ci sont pris en compte à 70 % par les banques.
     
  • Calculer le taux différentiel : il s’agit d’une méthode pour ajouter les revenus locatifs au calcul du taux d’endettement. Cela permet de calculer le taux d’endettement sur les futurs revenus plutôt que ceux actuels.
     
  • Définir l’apport personnel : de l’ordre de 10 à 20 %, il favorise la validation d’un dossier de financement. 
     
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Capacité d’emprunt en investissement locatif : les impacts

En fonction du type de biens que vous achetez, de nombreux paramètres sont à prendre en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt :

  • Achat d’un logement neuf ou ancien : les frais de notaire pour ces biens sont différents. Pour un achat dans le neuf, ils sont de l’ordre de 2 à 3 %, alors que dans l’ancien, ils sont de 7 à 8 %.
     
  • Achat d’une résidence principale : la banque considère que l’acheteur paye un loyer avant sa demande de crédit, elle va donc utiliser le saut de charges pour le calcul des mensualités de crédit.
     
  • Achat résidence secondaire ou investissement locatif : considérant que l’emprunteur paye déjà un crédit immobilier ou un loyer, cette charge s’ajoute forcément au calcul de la capacité d’endettement.
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