Impôts revenus fonciers : gros plan sur les dispositifs en place

La fiscalité en immobilier locatif occupe une place prépondérante et peut même à elle seule empêcher un propriétaire bailleur de réaliser le tant attendu cash flow, ou flux de trésorerie positif. C’est pourquoi vous devez vous renseigner en amont sur la stratégie locative que vous souhaitez aborder avec chaque achat immobilier. Dans cet article, nous allons vous parler de l’impôt sur les revenus fonciers et des dispositifs d’État en place qui vous permettent d’être soumis à ce régime fiscal particulier. Que vous achetiez un appartement neuf ou une maison à rénover, vous avez le choix parmi de nombreux programmes immobiliers en location nue. Faisons le point ensemble.

Impots
Mise à jour le 25 Octobre 2022
Impôts revenus fonciers

Revenus fonciers : définition

Les revenus fonciers ont une imposition bien à eux. Mais qu’est-ce qu’un revenu foncier ? Rentrent dans cette case, les loyers perçus par les propriétaires bailleurs au titre de la location d’un ou plusieurs biens non meublés. Il peut s’agir de la mise en location d’un local professionnel, d’un appartement, d’une maison ou encore d’un entrepôt, etc., à partir du moment où ce dernier est loué tel quel, sans mobilier. Si vous avez créé une SCI, alors vos recettes locatives de biens loués vides sont aussi concernées. 

Revenus fonciers et charges déductibles : quelle imposition sur ces loyers perçus ?

Le taux d’imposition des revenus fonciers de chaque ménage est calculé selon un barème, au sein duquel il existe deux régimes distincts : le micro foncier et le réel : 

  • Le régime micro foncier : la somme totale de vos revenus fonciers est inférieure à 15 000 €. Dans ce cas, vous disposez d’un abattement de 30 % sur votre base imposable. Le montant restant est alors imposé au titre de l’impôt sur le revenu (IR).
     
  • Le régime réel : ici, vous disposez de revenus fonciers supérieurs à 15 000 €, ou alors vous avez choisi volontairement de passer directement au régime foncier réel alors que vous ne dépassez pas encore ce seuil. Cela peut être le cas par exemple si vous avez beaucoup de travaux à réaliser et que vos charges dépassent donc les 30 % de vos loyers perçus à l’année.


Pour calculer le revenu foncier imposable au régime réel, vous devez déduire tous vos frais réels directement liés à votre bien mis en location à nu, comme les dépenses pour l’entretien du bien et les réparations non payées par le locataire, les charges locatives, la taxe foncière, vos intérêts d’emprunt, etc.

🔎 Pour approfondir votre lecture : Revenus fonciers : quelle imposition ?

Quelle différence entre les revenus fonciers et les revenus locatifs ?

En théorie, des revenus locatifs peuvent être tout aussi bien des loyers fonciers, que des loyers commerciaux (régime BIC en location meublée). Seulement l’inverse n’est pas vrai. On appelle plus généralement les revenus locatifs les loyers perçus sous le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel). En ce sens, les revenus fonciers restent quant à eux spécifiques aux loyers générés par la mise en location de biens vides. Les revenus fonciers en location meublée n’existent pas en immobilier locatif. 

Le dispositif Pinel pour être soumis au régime foncier et acheter neuf

Entrée en vigueur en 2014, la loi Pinel a été initialement créée dans le but de favoriser la construction de logements neufs à destination de foyers modestes dans les secteurs de forte tension locative. Elle a été prorogée pas la loi de finances de 2022, faisant apparaître quelques changements pour les années à venir, jusqu’à la disparition totale du dispositif le dernier jour de l’année civile 2024.

En 2022, comme pour les années précédentes, la loi Pinel, c’est : 

  • 12 % de réduction d’impôts pour un engagement de mise en location en qualité de résidence principale de 6 ans (période minimum requise) ; 
  • 18 % pour une durée de 9 ans ; 
  • 21 % pour une durée de 12 ans, soit la durée d’engagement maximum. 
     

Cela étant, dans la limite d’un achat immobilier ne dépassant pas les 300 000 €. Donc en échange d’un engagement de mise en location du bien selon les critères exigés par le dispositif (plafonnement du loyer en fonction de la zone, normes énergétiques à respecter, etc.), les investisseurs Pinel peuvent se voir profiter d’un abattement fiscal allant jusqu’à 63 000 € sur 12 ans. Une fois la période engagée écoulée, le propriétaire peut tout à fait décider d’en faire sa résidence principale ou secondaire.

En 2023 et 2024, un tout autre barème dégressif s’applique, qui va donc être de moins en moins avantageux pour chaque contribuable désireux d’investir en Pinel. Le mieux étant de conclure son achat Pinel avant la fin de l’année civile 2022 pour profiter d’un maximum de déductions fiscales.

🔎 Pour en savoir plus : Tout savoir sur le Super Pinel à partir de 2023 !

Investir dans l’immobilier ancien en location nue 

Opter pour un achat sous la loi Denormandie 

Dans le même esprit que la loi Pinel, vous retrouvez la loi Denormandie qui s’applique cette fois à l’achat de logements anciens à rénover. Elle est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2023 dans la limite d’un achat de 300 000 € également, proposant les mêmes avantages que le dispositif Pinel, en échange de la même durée d’engagement de 6 à 12 ans. Seule différence ici, les locataires occupant le logement en qualité de résidence principale ne peuvent pas faire partie de la famille du propriétaire bailleur. La réduction d’impôts peut donc aller jusqu’à 21 %, avec un plafonnement de 10 000 € d’abattements annuels. Pour être éligible à la loi Denormandie, vous devez aussi vous engager à l’achat à réaliser l’équivalent d’au moins 25 % du prix du bien en travaux de rénovation. Pour le plafonnement des loyers suite à la mise en location du bien une fois rénové, il correspond à celui appliqué par le dispositif Pinel.

Comme vous pouvez vous en douter, à partir de 2023, il sera donc plus avantageux fiscalement pour un investisseur dans la pierre d’acheter un bien ancien avec la loi Denormandie, que d’acheter un bien neuf avec la loi Pinel, étant donné que les barèmes du dispositif ancien ne changent pas. Là encore, il s’agit d’un choix par rapport à votre stratégie et à vos préférences en matière de travaux.

La loi Malraux pour conserver le patrimoine architectural français

Enfin, une autre loi pour l’ancien disponible sous le régime d’impôts des revenus fonciers : la loi Malraux. Ce dispositif entre dans une démarche d’investissement patrimonial, destiné aux investisseurs soucieux de préserver et de rénover les immeubles français à caractère historique, à destination de la location. Elle implique une durée d’engagement à la location nue de 9 ans, moyennant une réduction d’impôts à hauteur de 30 % pour les bâtiments achetés dans un quartier conventionné NPNRU (secteur sauvegardé) ou situés dans un site patrimonial PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur). La somme totale des travaux sur une période de 4 ans est plafonnée à 400 000 €.

Les investisseurs les plus aptes à se tourner vers la loi Malraux pour défiscaliser sont plutôt ceux qui ont une fiscalité importante. En effet, vous devez être en mesure de réaliser l’ensemble du budget des travaux de la réduction d’impôts sur une durée de 4 ans maximum.

Nous avons fait le tour des dispositifs d’États éligibles sous un régime d’imposition foncier, bien qu’il existe également la loi Cosse, ou le « louer abordable ». Ici, il s’agit d’un programme d’incitation fiscale qui s’ajuste en fonction du prix auquel vous proposez votre bien dans un quartier en mal de locataires. Plus votre tarif est bas, plus la réduction fiscale peut s’envoler jusqu’à atteindre 70 % des loyers perçus. Tous ces dispositifs mis à votre disposition vous permettent de bénéficier du régime foncier, tout en défiscalisant au maximum vos investissements locatifs. Et si vous souhaitez connaître quel programme est fait pour vous, ou si le logement que vous avez déniché est éligible à l’un des dispositifs présentés, testez notre calculette de rendement locatif et découvrez ces paramètres et bien d’autres ! 

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Impôts revenus fonciers : FAQ

Comment choisir sa fiscalité pour son investissement locatif ?

Pour investir dans l’immobilier locatif sereinement, il est primordial d’avoir une vue d’ensemble sur son projet, et notamment en choisissant minutieusement son régime fiscal. Pour le choisir, il vous suffit de déterminer votre stratégie locative : location vide ou meublée ? En effet, tout part de là. Si vous louez juste les murs de votre bien, vous serez automatiquement soumis au régime micro foncier dans un premier temps, puis au régime réel foncier si vous dépassez les plafonds. Pour la location meublée, elle vous emmène quant à elle dans la case des revenus des bénéfices industriels et commerciaux : au régime micro-BIC, puis BIC au réel. 

C’est quoi la location nue ?

La location nue ou un logement nu signifie que l’on met un appartement ou une maison en location sans aucun équipement prévu par la loi. Selon les propriétaires, certains équipent tout de même la cuisine ou y intègrent des placards, mais rien n’est une obligation légale dans le cadre de la location vide. Le logement est proposé tel quel, au locataire de le meubler et de l’équiper à sa convenance, puis de le rendre comme il l’était à la remise des clés lors de son départ. La durée classique d’un bail en location nue est de 3 ans. 

Quels sont les différents dispositifs de défiscalisation ?

Il existe de nombreuses lois en faveur de l’investissement dans la pierre pour les contribuables français. En 2022, vous pourrez encore trouver votre bonheur parmi la loi Pinel, la loi Denormandie, la loi Cosse, la loi Malraux, ou encore la loi Monuments historiques. Du côté de la location meublée, vous avez le statut LMNP ou encore la loi Censi Bouvard à votre disposition. À vous de choisir le dispositif qui vous convient, en fonction de la stratégie globale de votre projet locatif. 

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