Qu’est-ce qu’un loueur en meublé non professionnel ?
Lorsque vous vous tournez vers une stratégie locative meublée, vous pouvez choisir votre statut, qui peut bien évidemment s’avérer évolutif. Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), désigne un investisseur immobilier qui s’engage à mettre en location meublée son appartement ou sa maison, dans le but de percevoir des loyers chaque mois. Pour rester dans ce régime qui, comme vous le verrez plus bas, comporte bien des bénéfices, vous devez respecter la limite de 23 000 € de recettes locatives par an, sans que celles-ci ne dépassent 50 % de vos revenus globaux pour le foyer fiscal. Les conditions aux avantages LMNP sont simples et suffisamment flexibles pour permettre au plus grand nombre de profiter de ce statut.
Cependant, si toutefois vous veniez à réaliser un chiffre d’affaires supérieur à ce montant, alors vous basculez automatiquement en tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP), et vous perdez de surcroît vos avantages LMNP. Cela signifie, entre autres, que vous devrez vous acquitter de plus de charges sociales et d’imposition.
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1. Simplicité du statut pour son investissement locatif meublé
Être LMNP en immobilier, c’est bénéficier d’un statut qui est relativement simple à adopter. En effet, une fois votre projet locatif défini, vous n’avez plus qu’à créer votre société. En tant que loueur en meublé non professionnel, vous relevez du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui vous impose la création d’une entreprise à l’aide du formulaire P0i (disponible en ligne sur le site du gouvernement).
De plus, contrairement au statut LMP, vous n’êtes pas considéré comme un professionnel de la pierre, donc vous n’avez pas à vous inscrire au Registre des Commerces et des Sociétés (RCS). Créer votre société avec les avantages du LMNP vous coûtera donc 0 €, et ne vous prendra que quelques minutes. Vous avez juste besoin d’un numéro de SIRET, et le tour est joué !
2. LMNP fiscalité et revenus commerciaux
De manière générale, avant d’aller plus en détail, la fiscalité du loueur en meublé non professionnel s’avère très intéressante, car vous ne relevez pas du régime foncier, et donc vous payez moins d’impôts.
En tant que loueur LMNP, vous relevez du régime BIC, ce qui impose que vos revenus tirés de la location meublée s’apparentent à des revenus commerciaux, comme ceux de votre boulanger ou de votre coiffeur. Cela signifie que vous ne devez pas les déclarer dans la case des revenus fonciers sur votre déclaration d’impôt. Ils s’ajoutent simplement aux revenus professionnels de votre foyer fiscal. Vous êtes alors imposable selon le barème de l’imposition en vigueur, en fonction de la tranche dans laquelle vous vous situez.
Si nous regardons cette fiscalité de plus près, d’autres avantages LMNP se présentent.
3. Régime forfaitaire plus avantageux qu’en foncier
Le régime micro-BIC est le régime forfaitaire du LMNP. Au régime foncier, il s’agit du micro-foncier. Là encore, le statut LMNP se démarque. En effet, l’abattement fiscal que vous avez le droit en LMNP au régime micro-BIC est de 50 %, alors qu’il est de 30 % en location à nue.
Et pour cause, les 20 % de plus s’apparentent en fait aux charges relatives au mobilier et à l’entretien de celui-ci, ce que n’a pas à se soucier un loueur en location vide au foncier.
En réalité, même si le régime forfaitaire est celui auquel vous êtes assujetti automatiquement en ouvrant votre entreprise, vous pouvez tout à fait choisir dès le départ le régime réel, plébiscité des investisseurs locatifs LMNP. Attention cependant, une fois que vous actez votre passage au régime réel, vous êtes contraint d’y rester au minimum pendant les 3 années suivantes. En règle générale, cela ne pose pas de problèmes, bien au contraire, étant donné les intérêts que vous y trouvez…
4. LMNP avantages : l’option “régime réel” pour défiscaliser
Nous y venons. Le régime réel LMNP. Vous l’avez compris, les principaux avantages en LMNP sont en rapport direct avec la fiscalité immobilière. Et pour cause, ce régime est véritablement le plus optimisé pour les ménages français. En optant pour le réel dans le cadre de la mise en location meublée non professionnelle de votre appartement, vous avez la possibilité de déduire vos frais réels attenants à votre projet locatif meublé. Cela comporte notamment :
- les honoraires d’agence immobilière, le cas échéant ;
- les intérêts du prêt immobilier ;
- les frais de notaire ;
- vos frais de gestion locative ;
- les honoraires de votre expert-comptable, le cas échéant ;
- le mobilier (factures à l’appui) ;
- les coûts de rénovation et travaux en lien direct avec le logement (factures à l’appui) ;
- vos charges de copropriété, etc.
Cette liste est non exhaustive, mais comme vous le voyez, les avantages LMNP sont nombreux, surtout si vous achetez un logement avec des travaux, car ceux-ci sont directement abattables de vos revenus locatifs annuels. Et ces avantages fiscaux en LMNP ne s’arrêtent pas là…
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5. Opter pour l’amortissement LMNP au régime réel
Le gros point fort de ce régime de loueur en meublé non professionnel reste la possibilité d’amortir son bien, mais pas que ! Notez toutefois que pour cela, vous devez absolument opter pour le régime réel, car cela n’est pas valable en cas d’assujettissement au micro-BIC.
Investir en LMNP, c’est donc aussi se permettre d’amortir le coût global de son achat immobilier, étant donné que l’administration fiscale considère le fait qu’un logement se déprécie dans le temps. Cela est un excellent moyen de faire baisser encore plus ses impôts. Cet amortissement est lissé sur plusieurs années, et se couple avec l’amortissement des biens mobiliers de votre habitation.
Bonus, ces amortissements n’ont aucun impact négatif dans le calcul de la plus-value de votre bien immobilier, ce qui en fait un argument supplémentaire !
6. Pouvoir cumuler plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière
Enfin, 6e avantage du LMNP, c’est la possibilité qui s’offre à vous de cumuler plusieurs outils de défiscalisation, là ou d’autres situations rendent cela impossible. Par exemple, vous pouvez choisir de faire de la location saisonnière 3 mois de l’année, et de mettre votre bien en location étudiante le reste du temps. De ce fait, vous profitez de l’effet de levier de la saison estivale, avec de forts revenus locatifs, et assurez l’habitation de votre logement le reste de l’année en le proposant à des étudiants. Cela implique effectivement que vous soyez dans une zone touristique, et proche d’un établissement universitaire, par exemple.
D’autre part, vous pouvez aussi acheter un appartement en résidence de services grâce à la loi Censi Bouvard qui vous octroie encore d’autres avantages, venant s’ajouter à ceux du statut LMNP (et non les annuler).
Désormais que vous avez connaissance des principaux avantages LMNP, vous pouvez peaufiner votre projet immobilier locatif, et peser le pour et le contre de cette option. Vous souhaitez être accompagné pour trouver votre location meublée LMNP ?
LMNP avantages : FAQ
Pourquoi investir dans une résidence de services ?
Si vous optez pour le régime LMNP, vous pouvez cumuler ses avantages avec ceux du dispositif Censi Bouvard, dans le cadre d’une acquisition en résidence de services à la personne (EHPAD, résidence étudiante, résidence pour seniors, etc.). Vous profitez alors d’une défiscalisation de 11 % du coût HT de votre projet locatif sur 9 ans, et dans la limite de 300 000 €.
Qui peut acheter dans une résidence senior ?
Ces résidences sont destinées aux personnes âgées actives, sans besoin d’assistance médicalisée. N’importe quel particulier désireux d’investir dans l’immobilier locatif meublé peut se tourner vers un tel achat. Ce secteur est en pleine expansion. Le parc français devrait ainsi atteindre les 1 147 résidences seniors en 2023 et les 1 300 en 2025 (Source : Xerfi-Precepta).
Quel est le plafond LMNP ?
Vous ne devez pas dépasser des recettes locatives de 23 000 € annuelles pour pouvoir conserver le statut de loueur meublé non professionnel.
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