Bail commercial LMNP : définition, avantages et points d’attention

Sous le statut LMNP, vous pouvez faire le choix de rédiger un bail commercial LMNP. Encore faut-il savoir de quoi l’on parle exactement ! Qu’est-ce qu’un bail commercial ? Quels sont les avantages et les points d’attention ? Nous vous expliquons tout.

Mise à jour le 19 Octobre 2022
Bail commercial LMNP : définition, avantages et points d’attention

Qu’est-ce qu’un bail commercial sous LMNP ?

Le bail commercial est un contrat de location qui s’utilise dans le cadre du LMNP en résidence de services. Ces résidences peuvent être des résidences étudiantes, pour sénior, d’affaires ou encore de tourisme.

Ce contrat lie le propriétaire d’un logement meublé avec un gestionnaire. Il a pour fonction de réunir toutes les conditions et les engagements de chaque partie dans l’exploitation du bien immobilier : le montant du loyer et sa date de règlement, le paiement des charges, la durée d’engagement… La mention de toutes les conditions qui engagent le propriétaire et le gestionnaire permet d’éviter les mauvaises surprises pendant toute la durée du contrat.

Le bail commercial s'établit sur une durée de 9 ans minimum, qui peut être renouvelable. L’investisseur devient propriétaire-bailleur et c’est le gestionnaire qui s’occupe de la mise en location du logement pendant toute la durée de l’engagement. Ce type de contrat offre une grande liberté au propriétaire qui ne s’occupe plus de rien : gestion des annonces de mise en location, gestion des locataires, état des lieux…

Bail commercial LMNP : les avantages

Le bail commercial en LMNP apporte de nombreux avantages aux propriétaires. Premièrement, ce genre de contrat permet de bénéficier de loyers réguliers et garantis par le gestionnaire. En général, ils sont versés tous les mois ou tous les trimestres. Le bail commercial offre aussi au loueur un gain de temps considérable grâce à une gestion simplifiée du logement qui est loué. En effet, c’est le gestionnaire qui s’occupe de toutes les formalités de location. Concernant la répartition des charges entre les deux partis, ces conditions sont définies en amont dans le bail commercial. C’est aussi au gestionnaire de payer la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). Ainsi le propriétaire peut anticiper le paiement de celles-ci. Enfin, tout comme les autres formes de logement, les résidences de services profitent aussi de la revalorisation des loyers, définie par l’indexation du montant des loyers par l’INSEE.

Bail commercial LMNP : les inconvénients

Comme nous avons pu le voir précédemment, le bail commercial en LMNP apporte de nombreux avantages avec notamment une gestion simplifiée de son logement. Cependant, il existe aussi quelques inconvénients qu’il est important de connaître.

Contrairement à un logement dit “classique”, les biens immobiliers en résidence de services ne bénéficient pas de l’évolution du marché immobilier traditionnel. Cela veut dire que si le marché de l’immobilier prend de la valeur, le bien en résidence de services ne bénéficiera pas de cette opportunité. La valeur de ce genre de bien se calcule surtout au rendement qu’il apporte et à la qualité du gestionnaire.

Il peut arriver dans certains cas que le gestionnaire fasse faillite. Le propriétaire se retrouve donc en possession d’un bien qui doit être loué par un nouvel exploitant. Il peut aussi choisir de le louer ou de le revendre. Néanmoins, ce genre de situation arrive très rarement car les résidences de services sont en général des groupes très solides. Les gestionnaires savent gérer les crises, et ils peuvent dans certains cas baisser les loyers afin de pallier à celle-ci, le temps de se remettre.

bail commercial residences

Bail commercial LMNP : les règles fiscales

Le statut du LMNP est régi par de nombreuses règles fiscales qui s’appliquent aussi au bail commercial. Il existe toutefois deux exceptions :

  1. La CFE : sous le bail commercial, le loueur n’est pas tenu de payer la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) car c’est au gestionnaire d’être redevable de celle-ci. A savoir qu’en LMNP classique, la CFE est redevable dès que la location du logement génère plus de 5 000 € de revenus locatifs.
  2. La TVA applicable : en règle générale, les revenus des logements loués meublés sont en franchise de TVA. Avec le LMNP, la TVA ne s’applique pas sur le tarif des locations, il n’est donc pas possible de récupérer la TVA sur les dépenses de la location, ce qui n’est pas avantageux. Cependant, il existe une possibilité d’appliquer la TVA avec le bail commercial sous certaines conditions. La résidence doit proposer les services suivants : accueillir les locataires, un service de restauration, de ménage et de mise à disposition de linge de maison. Dans le cas où ces conditions sont respectées, le propriétaire peut bénéficier d’une importante baisse sur le prix d’achat du logement.

Bail commercial LMNP : comment investir ?

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Bail commercial LMNP : les points d’attention

Avant de conclure un bail commercial avec un gestionnaire, il est important de vérifier quelques points afin d’éviter toutes mauvaises surprises.

L’un des premiers points à vérifier est la qualité du gestionnaire. En effet, c’est lui qui va gérer pendant 9 ans minimum votre logement, c’est pourquoi il est important de faire des recherches sur celui-ci. Ce dernier doit vous verser un loyer et entretenir votre logement, il est donc primordial de bien vous renseigner avant de signer tout contrat avec lui.

Un bail commercial vous engage pendant de nombreuses années (entre 3, 6 et 9 ans). Vous le signez pour une durée de 9 ans et pouvez le résilier tous les 3 ans. Dans le cas d’un achat immobilier avec un contrat en cours, pensez à vérifier la durée restante. Un bail qui est renouvelé vous offre plus de visibilité sur le long terme.

Concernant les loyers, ceux-ci sont versés mensuellement ou trimestriellement. Leur montant peut être revu chaque année avec l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) et l’Indice de Référence des Loyers (IRL) fourni par l’INSEE. Toutes ces informations doivent être présentes dans le bail commercial.

Enfin, pour les charges de travaux, le contrat définit aussi la répartition des charges de chacun. Le propriétaire assume la taxe foncière, les gros travaux (toiture…) ou encore l’achat du mobilier si nécessaire.

Bail commercial LMNP : en sortir

Comme nous avons pu le mentionner précédemment, la durée d’un bail commercial en LMNP est de minimum 9 ans. En plus de pouvoir récupérer la TVA sur le prix d’acquisition, le propriétaire-bailleur peut bénéficier de réduction d’impôts grâce au dispositif Censi-Bouvard pendant une durée de 9 ans. Il est donc peu recommandé de quitter un bail commercial avant la date de fin de contrat.

La rupture du bail entraîne de nombreuses conséquences comme le remboursement de la TVA et des sommes des réductions fiscales sous la loi Censi-Bouvard. Le propriétaire doit aussi payer une indemnité d’éviction au gestionnaire. Sortir d’un bail commercial expose à dépenser de grosses sommes d’argent, il est donc important de bien réfléchir avant de commencer toutes démarches dans ce sens.

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