Rentabilité locative : jusqu’à combien espérer ?

Rappel : qu’est-ce qu’un rendement locatif en immobilier ?

Pour commencer, le rendement locatif d’un projet immobilier s’apparente à l’argent que vous allez générer annuellement grâce à votre achat immobilier et à sa mise en location. Il y a deux (ou trois) types de rendements à distinguer :

• la rentabilité locative brute, qui se calcule grâce à cette simple formule : ([Loyer Mensuel x 12]/Prix d’Acquisition) x 100
• la rentabilité locative nette : avant impôts
• la rentabilité locative nette netteaprès impôts

Pour les formules de ces deux dernières, il suffit de déduire les charges et autres frais à la charge du propriétaire bailleur aux loyers perçus mensuellement avant de poursuivre le calcul inscrit plus haut. Idéalement, vous procédez dans un premier temps au calcul de la rentabilité brute, suivie par le rendement net net, incluant votre imposition. C’est donc ce dernier taux qui révèle réellement le potentiel de votre placement, à la condition de calculer d’autres indicateurs qui vont avec, que sont le TRI (Taux de Rendement Interne) et la VAN (Valeur Actuelle Nette) du projet.

Enfin, rappelez-vous que le rendement locatif d’un bien immobilier rémunère en réalité le niveau de risque entrepris. C’est pourquoi de façon globale, un logement qui rapporte peu est gage de sécurité, quand un appartement vous rapportant gros peut potentiellement vous apporter plus de problèmes en cas de retournement de marché. C’est pourquoi on dit souvent que la clé reste la diversification de ses actifs, même au sein de chaque classe d’actifs, comme l’est le secteur de l’immobilier.

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Une rentabilité en fonction de sa stratégie immobilière locative

Rentabilité locative en la location nue

Si la location nue est l’une des plus couramment mises en place dans le marché locatif français, c’est avant tout pour son avantage considérable en matière de durée de baux. En effet, louer un bien vide vous permet de signer un contrat de location pour une période de 3 ans à tacite reconduction, ce qui n’est pas le cas en cas de location meublée. C’est un gage de sécurité et de pérennité dans les versements des loyers. Toutefois, cela dispose aussi d’inconvénients, puisque la location nue est plus sujette à la vacance locative (à l’inoccupation prolongée des lieux) et d’autant plus si celui-ci est situé dans une zone ne se prêtant pas à ce mode de location. D’un autre côté, la rentabilité locative est souvent moins importante que dans le cas de la location meublée.

Aussi, pour entreprendre ce genre de stratégie locative, vous devez vous assurez d’être dans une ville avec un faible taux de vacance locative, avec une demande croissante de logements vides et de trouver un locataire ayant pour ambition de rester loger dans votre bien pendant une longue période (en plus de s’assurer de sa qualité de bon payeur). 

La location meublée

Autre grande branche de l’immobilier locatif qui se découpe pourtant en plusieurs, la location meublée. Ici, vous louez votre bien avec du mobilier et des équipements et accessoires, dont les minimums requis figurent sur une liste à caractère légal. Vous pouvez opter pour une location classique ou une colocation (pour davantage encore de potentiel de rentabilité locative). Dans ce cas, le contrat de bail s’établit pour un an à tacite reconduction, ou pour 9 mois en cas de location étudiante (et sans renouvellement cette fois). Vous pouvez aussi choisir de faire des baux mobilité pour accueillir des personnes en déplacement professionnel, des étudiants ou stagiaires le temps de 1 à 10 mois, avec ici, beaucoup de turn-over et donc un plus grand besoin de présence en gestion locative.

Enfin, la location saisonnière en passant par des plateformes de mise en relation entre particuliers (AirBnB, Leboncoin, etc.), voire le meublé de tourisme, sont aussi des sous-branches possibles de la location meublée. Se faisant, elles sont parfois combinables entre-elles en fonction de la situation géographique de votre appartement ou de votre maison.

Par exemple si vous êtes dans le sud, près d’une cité universitaire et proche d’un lieu attractif et touristique l’été, vous pouvez tout à fait choisir de louer à un étudiant 9 mois dans l’année, et profiter des 3 mois de libération du logement pour le proposer en location saisonnière à des touristes.

Louer en meublé induit des loyers plus élevés et donc un potentiel plus élevé de rentabilité locative que pour la location nue. Cependant, vous l’avez compris, cela implique une plus grande prise de risque à cause du turn-over plus intense.

La grande particularité du meublé est son régime fiscal LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) qui est sans conteste la raison la plus évidente pour laquelle bon nombre d’investisseurs optent pour une stratégie pareille, moyennant les risques. Au régime réel, vous bénéficiez d’une réduction d’imposition pouvant aller jusqu’à la suppression de ceux-ci sur vos revenus locatifs, avec la possibilité de réaliser chaque année un amortissement immobilier et mobilier.

Attention tout de même, pour y avoir le droit, vous ne devez pas générer plus de 23 000 € de recettes locatives meublées annuelles, entre autres conditions !

Les programmes immobiliers d’État : loi Pinel, Censi bouvard, etc.

Et oui, le Gouvernement français participe à inciter le mouvement d’investissement dans la pierre de la part des particuliers, en créant des programmes immobiliers destinés à les soulager un peu fiscalement. Concrètement, il s’agit de dispositifs de défiscalisation immobilière, dont la rentabilité locative est raisonnable sans être extravagante, répartis entre les locations nues et meublées, voire à destination de professionnels (avec la loi Girardin Industriel en Outre-Mer).

Vous avez le choix entre :

• Pour le neuf : la loi Pinel en location vide, moyennant un engagement de mise en location de 6 ans minimum et jusqu’à 12 ans. 
• Pour l’ancien : la loi Denormandie (même fonctionnement que Pinel), la loi Malraux pour les appartements situés dans des zones patrimoniales protégées, ou la loi Monument Historique.
• Pour le meublé : la loi Censi Bouvard qui s’applique pour l’achat et la mise en location d’un appartement dans une résidence de services comme une résidence étudiante ou un EHPAD, une résidence senior, etc.
• La loi Girardin Immobilier et Girardin Industriel s’appliquent uniquement pour des placements dans la pierre dans les territoires outre-mer. 

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Calculer la rentabilité d’un bien : quelle fourchette est la bonne ?

Si vous voulez avoir un ordre d’idée sur ce qu’est une bonne rentabilité locative et à quoi vous attendre en franchissant le cap d’un investissement dans la pierre, alors nous pouvons estimer qu’un rendement brut avoisinant les 10 % par an semble juste. Toutefois, une fois ramené au net (et c’est là l’importance de choisir judicieusement sa stratégie locative et fiscale), le chiffre ne doit pas baisser de trop ! Une performance annuelle de 5 à 8 % nette est possible, selon que vous soyez en location nue ou meublée, courte ou longue durée, et selon que vous soyez entouré d’experts pour vous aider à optimiser votre placement grâce à des montages fiscaux intéressants. 

Se fixer un objectif de rentabilité immobilière et s’y tenir

En fait, vous pouvez vraiment tout faire dans l’immobilier, c’est là toute la richesse de ce marché qui bat son plein depuis des décennies et qui est toujours réputé pour s’avérer une valeur refuge, préférée des Français. Alors, pour être sûr de ne pas vous perdre, prenez le temps de définir vos objectifs de manière concise et de vous y tenir, sans chercher à exploser les scores si votre but est simplement de sécuriser votre patrimoine, par exemple. De plus, demandez-vous jusqu’à quel degré d’implication vous êtes prêt à aller pour rentabiliser votre investissement, car votre activité professionnelle et votre famille ne doivent pas en pâtir. C’est à vous de trouver votre équilibre entre rentabilité locative et investissement financier et personnel.

Rentabilité locative : FAQ

Quelle rentabilité locative minimum ?

Même s’il n’y a pas de rentabilité idéale puisque chacun dispose de son propre objectif financier, on suppose qu’un rendement de 10 % brut annuel fonctionne dans la plupart des cas. Cependant, en fonction des montages fiscaux correctement réalisés ou non, le taux net peut considérablement chuter. Entre 5 et 8 % annuels nets d’impôt, c’est un bon résultat d’un point de vue pragmatique.

C’est quoi un bon investissement locatif ?

Pour un investisseur débutant, mieux vaut opter pour un appartement de petite surface habitable comme un studio ou un T2 en copropriété, voire une petite maison. Le but est de contracter un premier crédit pas trop élevé, pour garder une marge de manœuvre plus importante pour la suite.

Quel est l’intérêt d’acheter pour louer ?

En plus de pouvoir percevoir des revenus complémentaires, ce qui est un bonus, vous faites financer votre patrimoine immobilier par vos locataires, en ayant eu un emprunt de la part de votre banque (moyennant un apport, ou non). C’est en fait le seul moyen de s’enrichir sans puiser dans son épargne complètement et même sans y puiser du tout, dans le cas d’un octroi de prêt à 110 % ! En d’autres termes, c’est un plan de revenus sur le long terme, et avant tout un moyen de se constituer un patrimoine immobilier pour assurer la stabilité et l'avenir de sa famille. 

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