Qu’est ce que le bail « civil » ?
Le bail « civil » ou « de droit commun » désigne de façon générique différents types baux qui ne sont pas soumis à une législation spécifique.
Ces baux relèvent ainsi, en tout ou partie, des règles de droit commun du contrat de louage prévues par les articles 1708 et suivants du Code civil.
Sont notamment visés à ce titre :
- Les baux portant sur des résidences secondaires (meublés ou nus) ;
- Les baux saisonniers ;
- Les baux portant sur des logements de fonction ;
- Les baux portant sur des garages, places de stationnement et plus généralement tous locaux non accessoires à un bail d’habitation principal ;
- Les baux à usage professionnel ;
- Les baux consentis à une personne morale.
Attention toutefois : certains de ces baux ne sont soumis que partiellement aux dispositions du Code civil susvisées et relèvent par ailleurs de dispositions impératives.
Tel est le cas des baux à usage exclusivement professionnel, lesquels sont soumis aux dispositions des articles 57 A et B de la loi du 23 décembre 1986 concernant la durée du contrat (6 ans minimum), les modalités du congé et l’établissement d’un état des lieux entre les parties.
En amont de toute rédaction, il est indispensable que les parties qualifient le contrat de bail et vérifient l’existence de dispositions impératives.
Quels sont les réflexes à adopter lors de la rédaction d’un bail ?
Le régime juridique du bail « civil » ou de « droit commun » est souple.
Les dispositions du Code civil n’étant pas d’ordre public, c’est la volonté des parties qui gouverne le contrat (sauf application de dispositions impératives pour certains types de baux, cf. supra).
Liberté n’est cependant pas synonyme de simplicité. Afin de prévenir toute difficulté, les parties devront définir rigoureusement les modalités de leur relation contractuelle ainsi que leurs obligations respectives.
Sans que la liste ne soit exhaustive, les parties devront notamment :
- S’interroger sur la qualification du contrat et sur l’existence de dispositions dérogatoires au droit commun ;
- Comme il est d’usage avant la rédaction de tout contrat, prendre soin de vérifier l’état civil et la capacité des parties à conclure l’acte ;
- Intégrer une mention relative à la désignation du bien loué afin de déterminer l’étendue du droit de jouissance du locataire. A noter : le preneur doit pouvoir disposer du bien à titre exclusif. La jurisprudence a en effet pu juger que la mise à disposition d’un bassin de piscine partagé avec d’autres utilisateurs et selon des horaires modifiables à tout moment ne pouvait recevoir la qualification de contrat de bail, en l’absence d’une libre disposition à usage exclusif de ce local (Civ. 3ème., 11 janvier 2006, n°04-19.736) ;
- Intégrer une mention relative à la destination des lieux (le bail est-il destiné à un usage professionnel, à la résidence secondaire du preneur, à un logement de fonction ?). Sauf stipulation contraire, bailleur et preneur sont en effet tenus par une obligation de délivrance et d’usage conforme à la destination convenue ;
- Intégrer une mention relative au prix (c’est-à-dire montant du loyer), élément essentiel du contrat de bail. A noter : ce contrat ne peut pas être gratuit et le prix fixé ne doit pas être dérisoire. Le risque serait alors la requalification ou la nullité du contrat. Les parties veilleront donc à déterminer le montant du loyer et les modalités de son paiement (l’éventuelle indexation du prix, la périodicité, le lieu du paiement…) ;
- Intégrer une clause relative à la durée du bail, deuxième élément essentiel du contrat. Ce dernier ne peut pas être perpétuel. Les parties devront préciser si le contrat est à durée déterminée ou indéterminée et dans ce dernier cas, prévoir la faculté pour chacune des parties de résilier unilatéralement le contrat selon des modalités définies (congé).
Point d’attention : les baux d’une durée supérieure à douze ans doivent être publiés au service de publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble.
- Intégrer des stipulations relatives aux droits et obligations des parties qui, à défaut seront régies par les dispositions du Code civil. Les parties pourront par exemple limiter le droit du locataire de sous-louer ou de céder le bail. Ou encore décider de répartir la charge des réparations entre elles ;
- Intégrer une clause résolutoire afin de prévenir les conséquences de l’inexécution par le locataire de ses obligations ;
- Intégrer une mention relative aux garanties du bailleur (caution, dépôt de garantie). A défaut, les meubles qui garniront le local loué constitueront sa garantie ;
- Prévoir un état des lieux. À défaut, le preneur sera présumé avoir reçu la chose en bon état de réparations locatives. L’état des lieux contradictoire (c’est-à-dire l’état des lieux de sortie) permettra donc aux parties de se ménager la preuve de l’état de la chose louée ;
- Le cas échéant, prévoir l’inventaire des meubles. Si le contrat de bail est meublé, le local doit être garni du mobilier nécessaire à la vie quotidienne du preneur ;
- Penser aux annexes : notamment l’état des lieux, l’inventaire des meubles, l’éventuel dossier de diagnostic technique.
En raison de la diversité des règles applicables en matière de bail, il peut être utile de se faire assister en vue de la rédaction d’un tel contrat par un avocat spécialisé.
