Définition de la défiscalisation en immobilier
Défiscaliser en immobilier, c’est souscrire à un plan d’investissement mis en place par l’État et respecter certaines conditions afin de pouvoir appliquer des abattements sur vos impositions. En réalité, il n’existe pas qu’un seul moyen de défiscaliser un placement dans la pierre, mais des dizaines. C’est pourquoi, quand on souhaite devenir rentier immobilier ou même si l’on débute comme investisseur locatif, il est primordial de se renseigner sur les différentes possibilités. En effet, grâce à une fiscalité plus digeste, vous pouvez considérablement augmenter le rendement de chacun de vos investissements immobiliers, et vous constituer un patrimoine solide.
Investir dans le neuf grâce à la loi Pinel
Tout d’abord, tous les investisseurs qui ont le projet de placer dans le neuf peuvent prétendre à acheter un bien immobilier sous la loi Pinel. Pour ce faire, vous devez en revanche respecter les conditions :
- acheter un bien immobilier appartenant à une zone de tension foncière A, Abis et B1 définie par le dispositif ;
- investir dans un logement neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ;
- l’appartement doit être dans les normes en vigueur (électricité, isolation, etc.) ;
- vous devez vous engager à mettre le bien à louer à nue (sans équipements) pendant une certaine période en résidence principale ;
- respecter le plafonnement des loyers lié au lieu d’implantation de votre achat ;
- louer le bien à un foyer respectant les conditions relatives aux locataires, y compris à un membre de votre famille s’il les respectent aussi.
- etc.
Cette liste est exhaustive. Par ailleurs, si vous réunissez l’ensemble des points et que vous approuvez leur mise en place, alors vous allez pouvoir profiter d’une réduction de vos impôts proportionnelle à la durée de mise en location choisie à l’achat. La durée de location de votre logement est de 6 ans minimum, pouvant être prorogée deux fois 3 ans, soit un total de 12 ans maximum. Si vous préférez, vous pouvez d’ailleurs partir sur un contrat de 9 ans directement, puis prolonger une fois pour une période de 3 ans à la fin de celle-ci.
En fonction de ces paramètres, vous obtenez un abattement fiscal équivalent à 12 %, 18 % ou 21 % de votre investissement, dans la limite de 63 000 €.
Bon à savoir : la fiscalité de la loi Pinel évolue. En effet, les chiffres donnés ne sont valables que jusqu’à la fin de l’année civile 2022, soit le 31 décembre. À compter de 2023, les taux de réduction d’imposition baissent par tranche, pour atteindre leur minimum l’année suivante, en 2024. D’ailleurs, l’arrêt du dispositif Pinel est prévu au dernier jour de l’année 2024.
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Choisir l’investissement locatif en résidence de services pour alléger sa fiscalité immobilière
Voilà une autre stratégie d’investissement locatif qui ouvre les portes de la défiscalisation immobilière à un investisseur : la location en résidence de services. Ce placement est délimité par la loi Censi Bouvard et vient d’ailleurs compléter le statut LMNP que nous verrons plus bas. En effet, ce dispositif vous permet d’obtenir une réduction d’impôts, associée à la récupération de la TVA, en achetant un bien neuf meublé et situé dans une résidence proposant au moins 3 types de services à la personne. Vous devez disposer du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel et ainsi relever des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), faisant de vos loyers perçus des revenus commerciaux et non fonciers.
Bien entendu, pour en profiter, vous devez également respecter les engagements pris au départ et les exigences relatives à la durée de location du bien et aux critères d’éligibilité, faute de quoi vous perdez les avantages fiscaux liés. En principe, la loi Censi Bouvard implique d’acquérir un appartement dans une résidence étudiante, pour handicapées ou pour seniors, etc. En optant pour ce type de placement, vous déléguez totalement la gestion locative de votre bien, mais vous devez vous aligner à louer à un tarif plafonné par le dispositif. De plus, un engagement de 9 ans de mise en location est exigé et le prix de revient total de votre projet ne doit pas excéder la somme de 300 000 €.
Vous récupérez ainsi les avantages fiscaux suivants : vous récupérez la TVA à 20 % et vous obtenez 11 % d’abattement HT sur le coût de votre investissement immobilier.
Fiscalité LMNP : idéale pour les investisseurs souhaitant louer meublé
Vous êtes éligible à la défiscalisation immobilière également si vous choisissez le régime BIC en devenant Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). En effet, en choisissant de louer votre bien meublé, vous obtenez la possibilité non négligeable de déduire votre déficit foncier (dans la limite de 10 000 € par an), ainsi que vos diverses charges relatives à votre placement dans la pierre. Pour déterminer s’il s’agit de la bonne fiscalité pour votre investissement locatif, vous devez déjà prendre en considération que vous ne pouvez avoir le statut de LMNP, que si vos revenus immobiliers ne dépassent pas 23 000 € à l’année. Par ailleurs, vous avez le choix entre le régime micro-BIC (régime simplifié) et le réel. En optant pour le régime réel, vous prétendez alors à l’imputation des amortissements du mobilier et des murs (vétusté liée à l’usure) sur le bénéfice généré.
Comme nous venons de le voir plus haut, vous pouvez cumuler ces avantages fiscaux avec la réduction d’impôts de la loi Censi Bouvard.
Investir dans l’ancien : loi Denormandie et dispositif Malraux
Si vous faites partie des investisseurs friands des bonnes affaires dans l’immobilier ancien, alors les dispositifs Denormandie et Malraux peuvent vous séduire fiscalement. Dans les deux cas et à l’image des dispositifs pour le neuf, vous devez vous engager à mettre votre bien en location pendant une période allant de 6 à 12 ans en fonction du programme.
- La loi Denormandie : ici, votre stratégie locative doit être d’investir dans un logement ancien nécessitant de travaux représentant au moins 25 % du coût final de l’opération. Les rénovations doivent d’ailleurs répondre à des critères comme par exemple améliorer la performance énergétique du logement de 30 % ou encore créer une nouvelle surface habitable, etc. Votre placement ne doit pas dépasser 300 000 € et, comme pour la loi Pinel 2022, vous obtenez une réduction d’impôts sur le prix de revient du bien proportionnelle à la durée de mise en location choisie : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.
- La loi Malraux : vous pouvez considérablement réduire votre facture fiscale en investissant dans des immeubles anciens à rénover, situés dans des secteurs sauvegardés, ou dans des quartiers à forte concentration de bâtiments dégradés. Un abattement fiscal allant jusqu’à 30 % du montant des travaux réalisés vous est octroyé dans la limite de 400 000 € sur 4 ans maximum.
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Réhabiliter des Monuments classés Historiques pour défiscaliser
Enfin, si vous préférez investir dans la réhabilitation de bâtiments classés monuments historiques pour pouvoir profiter d’une défiscalisation immobilière, c’est tout à fait possible. Le bien en question doit répondre à l’une des obligations suivantes :
- disposer du label de la Fondation du patrimoine ;
- être classé Monument Historique ;
- se voir inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) ;
- faire partie du patrimoine national.
Ce genre de placement dans la pierre impose de disposer d’une enveloppe financière conséquente et de ne pas avoir peur des travaux. C’est d’ailleurs une opportunité très intéressante pour les ménages fortement imposés. Pour bénéficier des avantages fiscaux, vous devez cependant vous plier à certaines exigences, comme conserver le bien pendant au moins 15 ans et faire exécuter les travaux par un professionnel agréé. Les coûts de rénovation du bien, ainsi que les intérêts d’emprunt pour l’acquisition du bâtiment sont déductibles de vos revenus fonciers à 100 %. Les charges d’entretien et de restauration sont également imputables dans leur totalité.
Désormais, vous avez une meilleure vision de la défiscalisation immobilière et vous savez qui peut en profiter, notamment en fonction du projet immobilier mis en place. Pour réussir à déterminer la meilleure stratégie locative adaptée à votre profil d’investisseur et à votre budget, Horiz.io vous accompagne grâce à notre solution d’investissement locatif clé en main.
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