Prêt senior : obtenir un prêt immobilier après 60 ans
Selon votre profil, votre âge et votre épargne, la facilité à obtenir un prêt sera différente. En effet, les risques de santé et des revenus en baisse ont longtemps fermé la porte de l’emprunt immobilier aux plus de 60 ans. La situation a cependant sensiblement évolué ces dernières années. Horiz.io vous propose un petit récapitulatif des possibilités qui s'offrent aux 60+ pour obtenir un prêt.
Pour un banquier, deux points sont essentiels lors d’un emprunt senior :
- le montant de l’apport personnel qui doit approcher les 30%. Le montant de l'apport demandé est très souvent supérieur à celui demandé pour un emprunteur plus jeune.
- une durée la plus courte possible.
Les différents types de prêts sénior
Le prêt immobilier classique
Il est possible après 60 ans de faire un prêt classique mais cela va dépendre de vos revenus et de votre état de santé. Cependant, vous risquez d'être confronté à un refus de prêt pour cause de dépassement (ou non respect) du taux d'usure. Voici les taux d'usure en vigueur (au 1er trimestre 2021) selon le site efl :
🚨Lorsque l'on contracte un prêt (hormis le prêt hypothécaire), il est obligatoire de souscrire à une assurance emprunteur. Lorsque l'on a plus de 60 ans, le coût de cette assurance est alors bien plus élevé que lorsque l'on est plus jeune et cela reste le principal frein à l'acceptation du prêt. Soit il s'agit d'un refus d'assurance, soit le taux de l'assurance est tellement élevé que l'on dépasse le taux d'usure légal.
Cela s'explique par un risque de problème de santé plus important. Il existe en effet des surprimes calculées en fonction de l’âge et de l’état de santé de l’emprunteur. Il est donc primordial de comparer plusieurs offres d'assurances. Après 60 ans, soit vous êtes toujours actif, la banque va alors imposer l'assurance en cas d'arrêt maladie jusqu'à la prise de retraite. Soit vous êtes à la retraite et vous serez assuré sur le décès et la perte total et irréversible d'autonomie.
Les taux des crédits dépendent alors de plusieurs critères :
- la part de revenus pris en compte,
- le statut de l'emprunteur (retraité ou non)
- et l'épargne apportée pour le projet.
Selon les banques, les modes de calcul peuvent varier. En règle générale, ils pondèrent 30% de vos revenus nets actifs pour avoir une idée de vos revenus en tant que retraités.
Bon à savoir : après 60 ans, les prêts offerts par les banques ne dépassent que très rarement les 15 ans.
Le prêt in fine
Dans le cas ou vous avez beaucoup d'épargne, la solution la plus intéressante pour vous sera alors de souscrire un prêt in fine. Cela correspond à un emprunt quasi équivalent à la valeur de l'épargne que vous détenez. Chaque mois vous ne paierez donc que les intérêts d'emprunt. Une fois la durée de prêt atteinte, vous pouvez soit revendre le bien et rembourser l'intégralité du prêt ou casser votre assurance-vie pour rembourser le montant.
L'avantage de ce type de prêt pour un investissement locatif est de pouvoir gagner de l'argent chaque mois tout en profitant des intérêts de l'assurance-vie.
Le prêt viager hypothécaire
Pour pouvoir bénéficier de ce type de prêt il faut tout d'abord être propriétaire de son logement sans crédit.
Le fonctionnement est le suivant : durant sa vie, l’emprunteur touche une rente ou un capital versé par la banque et se rembourse le montant du prêt par la vente du bien hypothéqué après le décès de l’emprunteur. Le prêt viager hypothécaire est plutôt destiné à un emprunteur sénior sans enfant puisque ces derniers ne pourront hériter du bien immobilier. Ce type de prêt est plutôt rare.
Le prêt hypothécaire cautionné
Pour pouvoir souscrire à ce type de prêt il faut tout d'abord être propriétaire de son bien.
Le montant du nouveau prêt ne peut excéder 70% de la valeur de ce bien. Contrairement au prêt viager hypothécaire, l'emprunteur rembourse tous les mois des mensualités. Au décès de l’emprunteur, la banque vend le bien pour récupérer le capital restant dû. Les héritiers touchent alors la différence entre le montant de la vente et le montant du capital restant à rembourser. La particularité de ce type de prêt est que l'assurance emprunteur n'est pas nécessaire.
🚨Le coût de ce type de prêt est généralement plus élevé de 0,5%.
