La domiciliation bancaire pour un crédit immobilier

Les banques ont aujourd'hui bien conscience qu'à part les jeunes, personne ne passe la porte d'une agence traditionnelle pour ouvrir un compte, y transférer leurs comptes bancaires ou même se renseigner sur leurs offres commerciales et bancaires.

Pour remédier à cette situation, elles utilisent principalement le crédit immobilier pour attirer de nouveaux clients. Leur objectif est bien entendu de développer une relation sur le long terme avec le client.

Cette relation est l'assurance d'avoir un retour sur investissement sur la durée car le crédit est peu rémunérateur au moment où l'on écrit ces lignes (les taux étant très bas à ce jour).

Or nous vivons à une époque où les personnes ont de moins en moins besoin de contact direct avec leur banque.

Ainsi, la meilleure façon aujourd'hui pour une banque de construire un véritable partenariat avec un nouveau client reste de demander à ce client de domicilier ses revenus et salaires chez elle.

Mise à jour le 20 Septembre 2022
La domiciliation bancaire pour un crédit immobilier

Qu'est-ce que la domiciliation bancaire ?

La domiciliation bancaire signifie que les revenus et salaires sont déposés en premier lieu sur le compte bancaire de la banque.

Cela peut aussi s'étendre à la domiciliation de tout ou partie de ses comptes épargne dans la banque en question.

Pour faire simple, la domiciliation correspond au fait de placer les activités bancaires principales et régulières d'une personne dans une banque donnée.

Que dit la loi ?

Depuis le 1er janvier 2018, les banques ont l'obligation de vous proposer une contrepartie individuelle en échange de vous imposer la domiciliation bancaire.

La contrepartie peut être un meilleur taux, de meilleurs conditions d'emprunt, des frais de remboursement anticipés réduits, etc. Cette contrepartie devra clairement être indiquée dans l'offre de prêt.

De plus la durée maximale que la banque peut exiger concernant la domiciliation des revenus est de 10 ans. Si vous décidez de retirer vos salaires de la banque avant la limite des 10 ans, la banque peut alors décider de remettre en cause la contrepartie qu'elle vous avait accordée pour la durée restante du prêt.

Et si je refuse la domiciliation pour mon crédit ?

Lorsqu'un emprunteur refuse de domicilier ses revenus dans une banque à qui il demande un crédit immobilier, cela peut vite compliquer les choses.

En effet, vous demandez à une banque de vous aider dans votre projet mais vous ne fournissez aucune contrepartie. Or il ne faut pas oublier qu'une banque est un partenaire dans votre projet immobilier. Un partenariat doit être un contrat gagnant-gagnant. Il faut donc que la banque puisse y trouver son compte tout comme vous. 

Lorsque vous demandez un crédit immobilier à une banque il faut vraiment se mettre dans la peau d'un entrepreneur qui a besoin de négocier pour pouvoir mener à bien son projet d'achat.

Même si ce n'est pas la seule, offrir la domiciliation est la façon la plus sûre de sécuriser les choses.

Le transfert de compte a été grandement amélioré et simplifié ces dernières années avec la mise en place du mandat mobilité. La banque destinataire des comptes s'occupe le plus souvent de tout pour vous. 

Elle contacte en votre nom l'ensemble de vos différents créanciers et débiteurs et s'occupe ensuite de  transférer automatiquement les virements et prélèvements de votre ancien compte vers votre nouveau compte. Ce n'est pas un effort insurmontable.

Cependant la domiciliation bancaire n'est pas obligatoire pour obtenir un crédit.

Comment obtenir un crédit sans domiciliation ?

La façon la plus simple et évidente est de demander votre crédit immobilier à votre banque principale actuelle. Ainsi vous ne changez pas de banque. 

Sauf que malheureusement votre banque actuelle ne vous proposera pas forcément les meilleures conditions de prêt immobilier (taux, apport, durée, assurance, frais, etc.). Il est toujours bon de faire jouer la concurrence. 

Même si cela est plus compliqué, il est encore possible d'obtenir un crédit immobilier dans une banque tout en gardant sa banque actuelle pour ce qui est des salaires.

C'est surtout le cas si vous êtes un investisseur aguerri. Si vous avez déjà plusieurs investissements à votre actif et que vous comptez en faire régulièrement à l'avenir il va falloir nouer un partenariat plus poussé avec un nombre limité de banques.

Il va en fait falloir compenser la non domiciliation par autre chose. Cette autre chose doit pouvoir convaincre la banque que vous allez développer une relation avec elle. Sachez tout de même que peu de banques acceptent d'accorder un crédit sans domiciliation sans contrepartie.

Certaines banques vont demander à l'emprunteur de pouvoir au moins apporter l'équivalent des frais de notaire en apport et de respecter un taux d'endettement maximum (exemple : 37%) et d'une façon plus stricte que d'ordinaire.

A partir du moment où vous ne faites pas de domiciliation de salaires, la marge de manœuvre va se réduire sur les autres critères. La banque va être de fait beaucoup moins laxiste sur les autres indicateurs et paramètres de votre profil.

Vous pouvez également proposer de domicilier une épargne importante à défaut de le faire sur les salaires. En fonction des objectifs de la banque cela peut fonctionner.

Enfin vous pouvez travailler d'autres axes de négociation. Pourquoi ne pas négocier la souscription d'autres produits proposés par la banque ? Vous allez avoir besoin d'une assurance propriétaire non occupant par exemple si vous êtes investisseur (PNO), ou encore d'un crédit pour les travaux.

Soyez créatif, mettez-vous à la place du banquier. Renseignez-vous sur sa banque, ce qu'elle vend. Regardez les prospectus et les flyers actuellement exposés. Il y a de grandes chances que la vente de ces produits soit dans les objectifs actuels du conseiller à qui vous allez vous adresser.

Nos experts crédit sont formés à cela et peuvent vous y aider. Il suffit de vous faire conseiller faire conseiller en ligne, nous connaissons un nombre grandissant de banques sur le bout des doigts.

Le crédit est refusé même avec domiciliation, pourquoi ?

Tout d'abord, l'obtention d'un crédit obéit à des règles nombreuses de solvabilité de l'emprunteur. Nous n'allons pas toutes les détailler ici. Vous retrouvez entre autres le taux d'endettement, le niveau d'épargne, la santé des comptes bancaires, etc.

Mais une fois que les conditions d'obtention sont remplies, il arrive qu'une banque refuse tout de même d'accorder un crédit immobilier.

On observe un phénomène qui est que les banques traditionnelles accordent pour certaines d'entres-elles une confiance moindre pour les clients des banques en ligne.

Elles considèrent en effet qu'un client de banque en ligne est plus instable et recherchera plus les avantages qu'offrent ce type de banques à court terme plutôt qu'une relation sur le long terme. Or une relation à long terme c'est justement ce que les banques recherchent.

Dans ce cas pas grand-chose à faire à part de prouver le contraire ou de domicilier ses salaires dans une banque traditionnelle avant de faire la demande de crédit.

Pour prouver votre bonne foi, vous pouvez montrer un historique important de stabilité dans la banque ou les différents contrats que vous avez noués avec cette banque. Là aussi il faut savoir être créatif.

Lois concernant la domiciliation des salaires

  • Ordonnance n° 2017-1090 du 1er juin 2017 relative aux offres de prêt immobilier conditionnées à la domiciliation des salaires ou revenus assimilés de l'emprunteur sur un compte de paiement.
  • Décret du 14/06 sur la durée de 10 ans applicable pour les offres éditées à compter de janvier 2018 "Art. R. 313-21-1.-La durée maximale de domiciliation des salaires ou revenus assimilés mentionnée à l'article L. 313-25-1 est fixée à dix ans suivant la conclusion du contrat de crédit, ou le cas échéant, de l'avenant au contrat de crédit initial". 
Bassel Abedi
Bassel Abedi
CEO

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