Loi Pinel : le guide complet

Se lancer dans l'investissement immobilier signifie comprendre les différents dispositifs de défiscalisation comme Pinel.

Pour vous aider à vous y retrouver et à être efficace dans votre choix, nous vous avons écrit ce guide permettant de répondre à toutes vos interrogations.

Mise à jour le 20 Septembre 2022
Loi Pinel : le guide complet

Pinel : de quoi on parle ?

Le Pinel est un dispositif fiscal qui favorise l’investissement immobilier locatif dans le neuf. Mis en place par le gouvernement en 2014 dans le cadre du Plan de Relance du Logement, il est prolongé jusqu’en 2024.

Pinel définition

Le dispositif Pinel offre de nombreux avantages fiscaux aux investisseurs qui souhaitent acquérir des logements neufs, dans le but de faire de la location. Il permet de bénéficier de réduction d’impôt sur le revenu pendant toute la durée de la location du logement.

La mise en place du Pinel a pour objectif d’encourager la construction de logements neufs où il existe une forte demande locative. Il motive aussi les particuliers à investir dans l’immobilier et à mettre sur le marché des logements locatifs avec des loyers raisonnables.

Pourquoi investir en Pinel ?

La loi Pinel offre de nombreux avantages :

  • Un abattement fiscal pouvant atteindre 63 000€ sur 12 ans;
  • Un investissement avec peu d’apport;
  • Louer le bien à un membre de famille;
  • Constitution d’un patrimoine immobilier;
  • Préparer sereinement sa retraite.

Qui peut en bénéficier ?

La dispositif Pinel est possible pour tous les particuliers français qui souhaitent investir dans l’immobilier neuf pour une durée d’au moins 6 ans. La SCI, la SCPI ou l’indivision permet aussi de profiter de cet avantage fiscal. Pour être avantageuse, il est préférable d’être imposé sur le revenu et que la réduction annuelle soit inférieure ou égale au montant d’impôt sur le revenu chaque année.

Qu’est-ce que le plafond Pinel ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt liée au Pinel, le futur propriétaire doit respecter une limite de loyer à appliquer aux futurs locataires. Le calcul se fait de la manière suivante :

Surface Utile x Coefficient Pinel x Barème Pinel

  • La surface utile correspond à la surface habitable + 0,5 x surface des annexes. Les surfaces annexes représentent les balcons, terrasses et les caves.
  • Le coefficient multiplicateur : (19 / Surface Utile) + 0.7- Le plafond coefficient est de 1,2.
  • Le barème Pinel : chaque année, le gouvernement révise le barème. Celui-ci peut être différent d’une zone à l’autre.

Consultez notre article sur la loi Pinel afin d’en savoir plus sur les zones plafonds.

pinel ou investir

Où investir en Pinel ?

La loi Pinel est divisée en plusieurs zones éligibles aux dispositifs : zone A, A bis et B1. La notion de zone tendue qualifie les agglomérations où se trouve une forte densité d’habitants avec peu de biens à la location.

Quelle zone choisir ?

Les zones à privilégier sont au nombre de 3 :

  • Zone A : les villes de cette zone sont dynamiques avec une forte croissance économique. Le prix des logements est assez élevé.
  • Zone A bis : on retrouve une forte demande par rapport à l’offre, il est donc très facile de trouver des locataires. Les prix des logements sont très chers et convient à des investisseurs ayant une grosse enveloppe.
  • Zone B : On y retrouve des villes dynamiques avec un prix des logements plus attractifs.

Quelles villes choisir ?

Une commune est considérée comme attractive de par son dynamisme économique et la qualité de vie qu’elle offre à ses habitants. Voici la liste des villes où il est intéressant d’investir en Pinel :

Simulez votre rentabilité locative avec notre outil en ligne. Il vous permet de faire les meilleurs choix lors de vos investissements immobiliers.

Quelle durée d’investissement choisir en Pinel ?

Lors d’un achat immobilier en Pinel, votre bien doit être mis en location avec une durée initiale pouvant aller de 6 à 9 ans. C’est ensuite que s’applique la réduction fiscale sur le prix de vente du bien.

Pour un engagement de 6 ans, la mise en location du logement peut être reconduite pour deux durées supplémentaires de 3 ans, jusqu’à atteindre la limite de 12 ans fixée par le Pinel. La réduction d’impôt annuelle est de 2% pour un total de 12% pendant toute la durée de l’engagement.

Votre choix initial est de 9 ans ? Il est possible de reconduire l’engagement une seule fois. Dans ce cas, la réduction d’impôt annuelle est aussi de 2% pour un total de 18%.

En optant pour une prolongation de l’engagement, 3% sont ajoutés à votre réduction d’impôts supplémentaire. Soit 15% avec une durée d’engagement initiale de 6 ans et 21% sur la période de 9 ans.

Quel type de logement pour investir en Pinel ?

Vous vous demandez certainement quel est le meilleur type de logement pour profiter au mieux du Pinel ? Grandes ou petites surfaces ? Quelle est la meilleure pour optimiser sa rentabilité?

Le type de bien

Le Pinel favorise à ce jour les petites et moyennes surfaces avec l’application d’un coefficient qui augmente les loyers pour les logements d’une surface inférieure à 63m2 et une baisse pour les surfaces supérieures.

L’achat d’un studio, d’un T1 ou T2 est une bonne stratégie car ce sont les biens qui se louent le plus facilement. La rentabilité sur ces surfaces est assez élevée. Par contre, dans les zones tendues, ces logements sont rares pour un achat dans le neuf et beaucoup plus chers.

Il peut être intéressant d’investir dans des surfaces plus grandes comme les T3. Veillez tout de même à ce que le programme immobilier soit intéressant et se situe dans une zone attractive.

Pinel dans l’ancien

Il est possible de bénéficier du dispositif Pinel en achetant dans l’ancien. Il existe deux types de bien éligible :

  • Le logement à réhabiliter dans son entièreté. Il s’agit en général de bien ne pouvant pas être habité par un locataire de par le manque de confort, de sécurité et de performance énergétique réduite.
  • Un bien qui n’est pas une habitation comme des locaux commerciaux, un hangar ou entrepôt. Celui-ci sera transformé en habitation décente pour y accueillir tout le nécessaire : salle de bain, cuisine, chambre …

pinel type de logement

Pinel : imposition et défiscalisation

Quand vous êtes éligible au Pinel, il est important de bien déclarer l’opération lors de la déclaration de revenus afin de bénéficier de l’abattement fiscal.

Quelle déclaration remplir en Pinel ?

Pour obtenir la réduction d’impôt en Pinel, il faut remplir les documents suivants lors de la déclaration de revenus :

  • L’imprimé 2044 EB qui spécifie les caractéristiques du bien et sa durée d’engagement.
  • Le formulaire 2044 ou 2044 SPE pour établir le bilan foncier. Il permet de déduire les revenus locatifs, les charges…
  • Sur la déclaration de revenus annuels, il faut reporter le bilan foncier dans l’encart “revenus fonciers”. S’il est négatif, il est déduit du revenu brut global.
    Indiquer le montant de la réduction d’impôts dans “charges ouvrant droit à réduction d’impôt”.

Pour plus d'informations, vous pouvez consulter notre article complet sur la déclaration sous Pinel.

Quel montant déclarer en Pinel ?

Les montants à déclarer en Pinel sont les suivants :

  • 2% du prix de vente du bien pour un engagement à la location entre 6 et 9 ans.
  • 1% du prix de vente du bien à partir de la 10ème année jusqu’à la 12ème.

Quel revenu prendre en compte en loi Pinel ?

Bien souvent, la loi Pinel impose de prendre un locataire avec des revenus modestes. Quel est le seuil de ressources pour celui-ci ? Tout dépend de la zone où se situe le bien immobilier et de la situation familiale des locataires :

ressources anuelles pinel

Source : service-public.fr

Quand commence la défiscalisation en Pinel ?

Dans le cas d’un logement en VEFA (ou vente en état futur d’achèvement), c’est à partir de l’année d’achèvement des travaux que la réduction fiscale est prise en compte.
Pour l’achat d’un logement achevé au moment de l’acquisition, c’est l’année de l’achat qui permet de bénéficier de la réduction d’impôt.
En SCPI, la prise en compte du Pinel se fait à partir de la date d’achat des parts.

Que peut-on déduire en Pinel ?

Il est possible de déduire de vos loyers plusieurs charges réelles avec le dispositif Pinel :

  • la taxe foncière;
  • les intérêts d’emprunt;
  • les primes d’assurance;
  • les frais de garantie du prêt;
  • les frais d’entretien et de réparation du bien;
  • les frais du gardien, du concierge.

pinel imposition defiscalisation

Quand revendre son bien sous Pinel ?

Une fois que la période d’engagement en Pinel est expirée (6, 9 ou 12 ans) ou dans le cas d’une force majeure, il est tout à fait possible de vendre son bien immobilier.

  • Après la période d’engagement : à l’issue de celle-ci, la revente de l’investissement locatif est possible tout en continuant à bénéficier d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21%. Il faut aussi ne pas avoir eu de déficit foncier depuis au moins 3 ans.
  • Les cas de forces majeures : la revente du bien immobilier peut se faire avant la durée d’engagement initiale sans pénalité dans les cas de décès du propriétaire, un accident ou une maladie invalidants, ainsi qu’un licenciement du propriétaire.

En dehors de ces conditions, la revente est soumise aux pénalités suivantes :

  • Renoncement aux avantages fiscaux;
  • Remboursement du montant de l’abattement d’impôts qui peut être assez conséquent.

Pinel vs les autres systèmes

Découvrez les différences entre le dispositif Pinel et les autres systèmes de réduction fiscale.

Pinel vs Censi-Bouvard

Les avantages et inconvénient du Censi-Bouvard :

  • La loi Censi-Bouvard offre une réduction d’impôt de 11% lors de l’achat d’un logement neuf, en futur état d’achèvement, ou réhabilité pour de la location meublée non professionnelle dans les résidences de service (EHPAD, résidence étudiante…).
  • La récupération de la TVA sur l’achat du logement est possible.
  • La durée de l’engagement est de 9 ans avec un bail commercial signé avec un exploitant de la résidence.
  • Il n’y a pas de plafonnement des loyers ni de contrainte géographique (zones tendues).

Chacun des dispositifs ont leur propre spécificité. La loi Pinel offre ici un plus grand accès au marché immobilier. Du point de vue de la revente, il est plus facile de revendre un bien en Pinel que Censi-Bouvard qui est un marché plutôt de niche (meublé et résidence de service).

Pinel vs Denormandie

La loi Denormandie est un dispositif qui complète la loi Pinel dans l’ancien. Denormandie est différente sur de nombreux points :

  • Le bien immobilier à louer doit être un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation.
  • Le dispositif est disponible dans 222 villes du plan “Action Coeur de Ville” ou dans les villes avec une ORT ou Opération de revitalisation du territoire. Il vise à encourager la rénovation de logements dans les centres-villes.

Concernant les avantages fiscaux, on retrouve les mêmes similitudes qu’avec le Pinel. L’engagement locatif porte sur une durée de 6, 9 ou 12 ans avec un abattement fiscal de 12, 18 et 21%.

Le choix entre les deux dispositifs dépend du type de bien que vous souhaitez et de la ville dans laquelle vous souhaitez investir et des travaux que vous êtes prêt à engager ou non.

Pinel vs déficit foncier

Le Pinel et le déficit foncier sont deux dispositifs différents :

  • Le déficit foncier s’applique pour les investissements traditionnels anciens, les SCPI ou les investissements fiscaux.
  • Il se calcule sur la somme des recettes encaissées et des frais et charges payés pendant l’année.
  • Lorsque son montant est positif, on parle de revenus fonciers. Lorsque son montant est négatif, il s'agit de déficit foncier.
  • Déficit de charges financières : il est reporté sur les revenus de même nature pendant 10 ans.
  • Déficit de charges déductibles : possibilité d’imputer le déficit sur le revenu à hauteur de 10 700 €. Le surplus est mis en report pendant 10 ans.

Ces deux dispositifs s’adressent à des publics différents. Le Pinel est idéal pour les primo-accédants alors que le déficit foncier s’adresse aux personnes ayant d'importants revenus fonciers. Ils peuvent financer des biens immobiliers par l’impôt et les prélèvements sociaux.

Pinel vs Malraux

La loi Malraux vise surtout la rénovation de biens anciens dans certaines zones éligibles. Voici les principales différences avec le Pinel :

  • Achat d’un bien immobilier ancien au prix relativement élevé avec des besoins en rénovation. Il se trouve dans un site patrimonial.
  • Le bien est mis en location pendant une durée de 9 ans et il n’y a pas de plafond de loyers.
  • Le Malraux offre une réduction d’impôt immédiate et sur une période de 4 ans.
  • Déduction de 22 à 30% du montant des travaux.

Pinel vs SCPI

La SCPI est une forme d’investissement immobilier indirect. Elle permet d’acheter des parts d’un bien locatif sans en avoir la gestion directe. Les prix d'acquisition sont relativement plus faibles qu’un achat immobilier.

Investir en SCPI c’est :

  • Une mobilisation de l’épargne plus réduite qui permet de diversifier ses investissements;
  • Gains de revenus fonciers suite à la location de biens immobiliers;
  • Réduction des risques locatifs et peu de contraintes de gestion.

Il est possible de mixer la SCPI et le Pinel en bénéficiant des mêmes avantages fiscaux. Cependant, la durée de votre investissement est supérieure au Pinel ou SCPI classique. Il faut prévoir une durée de 15 à 17 ans prenant en compte les premières années d’achat avant la mise en location du bien, le temps de l’achèvement du bien immobilier.

Pinel vs LMNP

Le dispositif LMNP ne concerne que la location de biens en meublé et permet d’être attaché au régime fiscal des BIC (Bénéfice Industriel et Commerciaux). Il permet d’investir dans différents types de biens : résidence de service, chambre d’hôte, logement étudiant, location saisonnière… Au niveau des règles fiscales, les suivantes s’appliquent :

  • Le micro-BIC s’applique quand vos recettes sont inférieures à 70 000 €/ an. Au-delà, c’est le régime réel qui s’applique.
  • Les charges de location sont déductibles avec un abattement de 50%.
  • Possibilité de déduire de nombreuses dépenses locatives : frais d’acquisition, frais d’assurance, travaux de réparation et rénovation.
  • Amortissement de la valeur du bien.

Le Pinel et le LMNP ont tous deux des objectifs différents. Le premier se loue en nue alors que le second, totalement en meublé. Le LMNP assure un meilleur rendement et des revenus complémentaires sur le long terme.

pinel autres systemes

Pinel et le bien en location

Quand le bien est mis en location, de nombreuses dépenses sont à payer soit par le propriétaire ou le locataire. Voyons ensemble qui paie quoi.

Qui paye la taxe foncière en Pinel

Lors de l’achat d’un bien neuf en Pinel, vous bénéficiez d’une exonération d’impôt de 2 ans. Elle prend effet à partir du 1er janvier qui suit l'achèvement du bien.
Les biens neufs respectant les labels environnementaux tel que la RT2012 permettent de profiter d'une exonération d’une durée de 5 ans. Celle-ci s’applique à partir de la 3ème année suivant la fin des travaux du bien.
Une fois ces délais passés, c’est le propriétaire du logement qui paye la taxe foncière et non le locataire.

Qui fixe le loyer en Pinel

C’est le gouvernement qui réévalue chaque année le barème Pinel pour le calcul de votre loyer. Il prend en compte les m2 habitables et la zone où le bien se situe (Zone A, A bis, B).

Qui choisit le locataire en Pinel ?

La mise en location d’un logement en Pinel se fait sous certaines conditions. Le locataire ne doit pas excéder les plafonds de ressources, selon la situation de son foyer fiscal et de la location du logement. C’est donc au propriétaire de choisir un locataire qui remplit bien les conditions d’éligibilité au Pinel.

Pinel et contraintes

Il est possible de rencontrer de nombreuses contraintes lors de la mise en place de son projet d’investissement immobilier en Pinel. Lesquelles sont-elles ?

Pinel sans apport

Investir sans apport est tout à fait possible. Cependant, il faut fournir un dossier solide à votre organisme bancaire en mettant en avant un bon profil. Dans le cas où les loyers et les réductions d’impôt remboursent le crédit (cash flow positif), les banques sont plus enclines à vous aider dans votre projet.

Pinel sans être propriétaire

Aujourd’hui, il n’est pas obligatoire d’être propriétaire de sa résidence principale pour un investissement immobilier en Pinel. Cela est très courant lorsque votre budget est limité, que vous souhaitez commencer à investir pour vous constituer un patrimoine mais que vous n’êtes pas décidé à acheter votre résidence principale.

Pinel sans locataire

Le Pinel vous engage à louer votre bien toute l’année. Cependant, trouver un premier locataire peut prendre du temps, ou vous pouvez être confronté à des vacances locatives.
Dans les deux cas, vous bénéficiez d’un délai de 12 mois pour accueillir un nouveau locataire dans votre logement.

Pinel sans emprunt

Vous n’êtes pas obligé d’avoir recours à un emprunt bancaire pour acheter en Pinel si vous disposez des fonds nécessaires. Toutefois, l’emprunt bancaire vous permet de garder votre épargne et de profiter (éventuellement) des coûts peu élevés des taux d’emprunts.

Marie
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Customer Success Manager

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