Dégradation par vos locataires

Définir la nature des dégradations

Selon l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. » 

Les dégradations par négligence

Les dégradations par négligence, correspondent aux dégradations d'un logement lié à un mauvais entretien volontaire ou non du logement. En effet, le locataire est tenu de procéder aux travaux et réparations locatives pendant toute la durée du bail. On considère donc des dégradations par négligence si elles résultent d'un défaut d'entretien ou manque de soin de la part du locataire. Le coût des dégradations sera donc à sa charge.  

Ces dégradations peuvent être de natures diverses, comme : 

• trou ou tache sur les murs,
• tapisserie arrachée, 
• fenêtre cassée,
• porte enfoncée,
• moquette brûlée,
• parquet abîmé...

Le locataire est alors responsable des dégradations même dans le cas d'une sous-location à autrui. 

Pour être exonéré de sa responsabilité, le locataire doit alors prouver  que les dégradations ne lui sont pas imputables dans le cas d'une faute commise par le propriétaire ou d'une grosse réparation lui incombant par exemple.

Les dégradations par usure

Également appelées dégradations par vétusté, ces dommages restent à la charge du propriétaire. 

Pour éviter tout malentendu, il est préférable de convenir d'une grille de vétusté dès la signature du contrat de bail qui indique l'état général du logement et du mobilier.

Les dégradations par cas de force majeur

Les dégradations par cas de force majeur sont plus rares, elles peuvent survenir en cas de catastrophes naturelles. C'est le cas par exemple si des vents violents lors d'une tempête dégrade quelque chose. 

Bon à savoir : Pour des dégradations occasionnées par un cambrioleur, les réparations ne sont pas à la charge du locataire. C'est cependant à lui de se retourner vers son assureur qui lui indiquera alors les démarches à effectuer. 

Que faire en cas de dégradations ?

Nous parlerons ici des dégradations dont le locataire est responsable.   

Votre locataire, décide de quitter votre logement et lors de l'état des lieux de sortie vous découvrez des problèmes.

Le dépôt de garantie

Bon à savoir : Le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie au locataire. Il dispose pour ce faire d’un mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et de deux mois s’il existe des différences (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). A ces fins, le locataire doit indiquer sa nouvelle adresse au bailleur. 

Attention, à défaut de restitution dans le délai légal, le montant devant être restitué est majoré de 10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard.

En cas de dégradations deux situations sont possibles : 

• Soit le montant du dépôt de garantie en votre possession couvre les dommages, aucun problème il vous suffit de retenir  le montant des dégradations du dépôt de garantie et de rendre le restant à votre locataire.
• Soit les dégradations sont tellement importantes que le montant du dépôt de garantie n’y suffira pas cela devient plus compliqué. Dans un premier temps vous pourrez retenir 100 % du dépôt de garantie. Il faut savoir que vous êtes alors dans votre droit, même si votre locataire peut contester cette retenue par la suite.  La première chose que vous devrez faire, pour expliquer la retenue effectuée sur son dépôt de garantie, est d’envoyer à votre locataire une lettre explicative. Vous pouvez compléter cette lettre en lui fournissant des justificatifs (ex : des photos ou vidéos). Si vous avez des photos de l'état avant après son passage, cela peut être également intéressants de les joindre. N'oubliez pas de garder une copie de cette lettre.

La mise en demeure

Par la suite, il convient de définir le montant exacte des dégradations à sa charge. Une fois cela fait vous pourrez ensuite lui envoyer une mise en demeure qui détaillera la part du coût des travaux réalisés non-couverte par le montant du dépôt de garantie et qui devra faire l’objet d’un remboursement de sa part. Il convient d'ajouter à votre lettre des preuves tels que des devis ou factures justifiant du coup demandé.  Si votre locataire avait une caution, envoyez-lui aussi cette mise en demeure lui demandant le remboursement du complément dû après la retenue effectuée sur le dépôt de garantie.

L'assurance

Si vous avez souscrit une assurance loyer impayé, regardez si cette dernière vous couvre également contre les dégradations dans votre logement. Vous pourrez alors faire jouer votre assurance. Néanmoins, vous devrez faire attention à bien suivre toutes les démarches nécessaires au remboursement du montant des travaux. Respectez, notamment, les délais pour les déclarations.

Le conciliateur

En cas de conflit avec votre locataire, vous pouvez également saisir par lettre recommandée avec accusé de réception  la Commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. Dans cette lettre vous devrez indiquer votre nom, qualité et adresse, ceux de votre avocat éventuel, ceux du locataire, ainsi que l’objet du litige.

Le Tribunal d'instance

Il s'agit un peu du dernier recours, vous devez alors saisir le tribunal d'instance de la commune  où se situe votre logement loué.  La saisine du Tribunal d’instance se fait par une déclaration au greffe de ce Tribunal.