Holding : définition
Avant de parler des intérêts à créer une holding immobilière, rappelons ce qu’est une holding au sens général. Ici, on ne parle pas d’une forme juridique, mais d’une fonction que l’on attribue à une société. La vocation de la holding réside dans le fait de détenir des parts (actions et parts sociales) dans d’autres entreprises afin de bénéficier de revenus sous forme de dividendes ou quotes-parts. Elle peut également vouloir exercer le contrôle de ces sociétés de manière regroupée en possédant alors plus de 50 % du capital de chacune d’entre elles. L’objet social d’une holding dans le secteur de la pierre correspond ainsi à l’acquisition, la gestion et la détention de titres de sociétés immobilières. Ces entreprises sont bien souvent sous la forme juridique de la SCI.
Enfin, rappelons que n’importe quelle société peut devenir une holding immobilière. La SAS immobilière (Société par Actions Simplifiée) et la SCI sont cependant les plus plébiscitées. La société créée pour être la holding est désignée société mère, tandis que les entreprises détenues sont dites les sociétés-filles ou filiales. Par ailleurs, il existe deux types différents de holding.
Holding active ou passive
Lors de la création de votre société mère, vous devez choisir entre deux catégories principales de holding existantes.
Il y a tout d’abord la holding « passive ». Celle-ci n’a que vocation à détenir et à gérer des valeurs immobilières. Son activité est donc purement civile d’un point de vue juridique. Puis il y a la holding « active » qui cette fois pratique une activité commerciale en plus de la détention et la gestion de titres dans la pierre. Une holding en immobilier locatif est alors qualifiée d’active, à l’inverse de la holding familiale si celle-ci n’est composée que de SCI familiales sans activités de mises en locations des biens détenus.
Schéma holding : zoom sur ce montage complexe
Rappel : qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI (société civile immobilière) est une entreprise que l’on crée dans le cadre d’un investissement dans la pierre à plusieurs. Il existe diverses formes juridiques de SCI comme la SCI classique, la SCI familiale ou encore la SCI professionnelle. Chacune a un intérêt particulier.
Dans le cadre de la SCI familiale, il s’agit de s’associer avec un ou plusieurs membres de sa famille (par lien de parenté direct ou indirect), afin d’investir dans l’immobilier locatif ou simplement de détenir et gérer des biens en communs. Le but ultime de la création d’une SCI est dans ce cas d’éviter la cacophonie souvent déplorée au sein des familles, provoquée par le régime rigide de l’indivision.
Une SCI classique quant à elle dispose de membres n’appartenant pas à la même famille. Dans ce cas, elle peut être formée par deux personnes physiques ou deux personnes morales ou plus.
Pour en savoir plus : Pourquoi créer une SCI et quels sont les avantages ?
Avantages de la création d’une holding pour détenir des biens immobiliers.
L’avantage premier de créer une holding se trouve dans l’optimisation fiscale que celle-ci peut engendrer dans des situations bien particulières. D’ailleurs, deux intérêts majeurs s’offrent à vous. Il s’agit de l’intégration fiscale et du régime mère-fille. Grâce à ce dernier, les dividendes perçus sont imposables uniquement à hauteur de 5 % au titre des charges. Cela fait de la holding un merveilleux outil d’optimisation fiscale, d’autant plus que la double imposition (sur la mère et sur les sociétés-filles) est évitée.
Quoi qu’il en soit, le régime d’imposition à choisir est l’IS (Impôt sur les Sociétés). Si les sociétés-filles sont transparentes fiscalement (imposées à l’IR), dans ce cas une holding immobilière à l’IS vous octroie une opacité entre votre patrimoine personnel et celui de chaque fille. C’est notamment très avantageux si vous et vos associés avez des situations financières différentes, comme :
- Avoir des excédents de déficits fonciers à déduire : dans cette situation, l’associé en question reste en tant que tel pour les entreprises immobilières filles, mais n’apporte pas de parts à la holding. L’intérêt ici est de percevoir des revenus locatifs afin qu’ils soient imposables au titre de l’impôt sur le revenu.
- Vouloir réinvestir ses rendements : dans ce cas, l’associé n’a pas besoin de percevoir de revenus découlant des loyers et il préfère alors réinjecter cet argent dans une structure dotée d’une opacité fiscale (la holding). De cette manière, son capital est ensuite réinvesti dans un nouveau projet immobilier. En transférant ses parts à la holding, il bénéficie de l’impôt sur les sociétés.
Cette fiscalité « à la carte » est idéale pour que personne ne soit perdant dans le cadre de la création d’une holding immobilière. Seule condition donc : opter pour l’IS.
Enfin, la holding à l’IR (Impôt sur le Revenu) ne présente aucun bénéfice en matière d’imposition puisque vous perdez l’avantage du régime mère-fille. De plus, chaque bénéfice engendré se voit directement imposable dans votre patrimoine personnel, que ce soit pour les plus-values mobilières des SCI à l’IS que vous détenez, ou selon le type de revenus perçus par chaque fille pour les SCI à l’IR. Ce régime fiscal de l’imposition sur le revenu est donc à proscrire de votre stratégie de montage financier en holding immobilière.
Comment créer une holding dans le secteur de la pierre ?
Étant donné que la création d’une holding immobilière soulève de nombreux enjeux d’ordres juridiques, fiscaux et patrimoniaux, le recours à un avocat spécialisé en droit des affaires est clairement recommandé pour la rédaction des statuts. C’est la manière la plus sûre pour vous de mettre en place une société saine et d’avoir des conseils précieux sur sa gestion et son organisation afin de mener à bien votre projet d’ampleur.
Lors de sa création, le type de holding (active ou passive) doit être spécifié, ainsi que l’objet social visant la détention de parts dans des filiales. Si vous désirez faire de la holding une société de direction et d’administration, des précisions devront alors figurer dans les statuts.
Une fois la partie de la rédaction des statuts passée et le capital social constitué, les formalités habituelles de création de sociétés devront être faites. Parmi elles :
- la publication d’une annonce sur le Journal Légal ;
- l’ouverture d’un compte bancaire dédié au nom de la holding immobilière ;
- l’immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce dont vous dépendez.
Holding immobilier inconvénients : dans quels cas n’est-il pas judicieux d’en créer une ?
Dans les faits, la création d’une holding, peu importe son secteur, s’avère complexe comparée à une entreprise classique. Alors, si vous n’êtes pas à l’aise avec les questions d’ordre comptable, ce n’est en soi pas un problème, puisqu’il est absolument primordial de faire appel à un expert-comptable. Cependant, cet accompagnement a un coût, ainsi, vous devez être prêt à investir dans ce professionnel. Vous devez aussi prendre en considération l’éventuelle externalisation de la gestion de chaque filiale.
Si vous ne disposez pas de revenus assez conséquents, ce montage financier n’est pas non plus fait pour vous. Et oui, il n’a d’intérêt qu’à partir d’un certain niveau de revenus. Vous devez donc veiller à correctement calculer la rentabilité de votre projet dans la pierre. Par ailleurs, la responsabilité de chaque membre est engagée à hauteur de leur participation dans le capital social de la holding immobilière, ce qui n’en fait pas un bon moyen de protection des biens personnels de chaque associé.
Enfin, ce n’est pas adapté à tous les profils d’investisseurs et à toutes les stratégies immobilières. Dans une optique d’acheter simplement deux ou trois appartements, une holding a peu de chance de vous être profitable financièrement. Pour limiter les frais, une SCI classique fera l’affaire.
Désormais, vous en savez plus sur la holding en immobilier et vous pouvez mieux vous projeter en tant qu’investisseur dans la pierre. Si votre projet est important et que vous êtes particulièrement ambitieux, ou que vous détenez d’ores et déjà plusieurs sociétés fortement imposables, alors la holding est un excellent montage d’optimisation fiscale !
Holding immobilier : FAQ
Une holding peut-elle acheter un bien immobilier ?
Si la société mère est une SCI est qu’elle est de type « active », alors oui c’est possible.
Holding ou SCI ?
La holding et la SCI n’ont pas le même objet social. Dans le premier cas, il s’agit de détention et de gestion de titres de sociétés immobilières, quant au second, de détention et gestion de biens immobiliers directement. Généralement, la création d’une société civile immobilière vient en amont dans le cadre d’un montage financier destiné à créer une holding immobilière.
Peut-on emprunter avec une holding ?
Oui, et c’est là l’un des avantages notables de cette fonction. Grâce à votre holding, vous pouvez négocier des prêts d’un montant supérieur par rapport à vos sociétés-filles.
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