Location saisonnière : bonne ou mauvaise idée ?

C’est quoi la location saisonnière ? 

Un contrat en location saisonnière se conclut généralement sur une courte durée, voire une très courte durée. En effet, vous pouvez tout à fait choisir de mettre votre logement en location pour un week-end à des touristes de passage, qu’à des vacanciers s’établissant dans la région pour 3 semaines pleines.

Quoi qu’il en soit, l’appartement ou la maison sont loués en meublé et restent à la disposition des locataires pour une période s’étendant à 90 jours consécutifs maximum, comme le précise la loi Hoguet. Vous louez à la nuitée, à la semaine ou au mois et ce mode locatif s’inscrit bien souvent dans la saison touristique en été ou en hiver. Par ailleurs, vous êtes libre de proposer votre bien à la location saisonnière tout au long de l’année, à condition qu’elle respecte la règle d’être réservée uniquement à une clientèle de passage.

Le terme meublé de tourisme désigne le logement en lui-même qui est loué meublé et équipé sur une courte durée. Il n’y a donc pas de différence entre la location saisonnière et le meublé de tourisme, si ce n’est que le premier désigne le type de bail et que le deuxième indique le type de bien immobilier. À votre demande, votre logement peut se voir classé (de 1 à 5 étoiles) par un organisme accrédité qui jugera du niveau de confort de votre studio, appartement ou villa.

Les risques de ce mode de location

Avant de commencer, il est important de noter que si votre projet porte sur un investissement locatif saisonnier sans apport, alors autant vous dire tout de suite que la mission s’avère compliquée. En effet, si la location saisonnière se veut astucieuse comme nous le verrons plus bas, l’un des principes de base de ce type de projet immobilier, c’est qu’aucune banque ne vous prêtera à 110 % (sans apport) pour une telle ambition. Pourquoi ? Simplement, car la location saisonnière est bien trop volatile et que le logement n’est pas loué tout au long de l’année. De plus, les vacances restent un loisir et non un besoin vital pour les ménages (pas comme le fait d’avoir une résidence principale). En période de crise, impossible donc de savoir si votre bien sera loué, même en périodes estivales.

Pour tenter de décrocher un crédit immobilier sans apport auprès de votre établissement prêteur, il vous faudra une stratégie mieux rodée, avec d’autres plans pour les périodes creuses, comme louer en contrat étudiant sur 9 mois en plus de la location saisonnière pure réalisée l’été… À vous de définir un plan qui semble tenable sur le long terme, et qui pourra atténuer les risques de ce mode de location, qu’est la vacance locative un bon moment de l’année, ou la concurrence en saison touristique.

La France : un aimant à touristes, et donc à locations saisonnières !

En tant qu’investisseur sur le sol français, vous vous trouvez chanceux pour la location saisonnière. En effet, l’hexagone reste la première destination touristique mondiale, ce qui en fait un terrain de jeu idéal pour les placements immobiliers à destination des vacanciers. Chaque année, près de 80 millions d’étrangers posent leurs valises sur le sol français le temps de quelques jours pour profiter de notre culture, de nos paysages et de notre célèbre gastronomie.

Du côté des Français aussi les chiffres sont encourageants, puisque 85 % d’entre eux choisissent de rester en France pendant leurs vacances pour découvrir un peu plus chaque recoin de notre beau pays. Si l’on ajoute à cela le fait que de plus en plus de vacanciers apprécient davantage le confort d’un appartement privé qu’une chambre d’hôtel (qui, souvent, est plus chère), le combo est gagnant. C’est une très bonne nouvelle pour votre projet d’investissement, car on peut vous assurer que le potentiel est bel et bien présent pour que votre placement s’avère fructueux !

Une bonne stratégie immobilière locative grâce au LMNP

Autre bon point de cette méthode pour louer votre logement, c’est le régime fiscal auquel vous appartenez. Lorsque vous louez en saisonnier, vous êtes forcé d’aménager votre intérieur avec du mobilier et tous les équipements nécessaires au bon confort de vos locataires vacanciers. C’est pour cela que vous êtes automatiquement considéré par l’administration fiscale comme un loueur en meublé non professionnel (statut LMNP) dès le début de votre activité de bailleur saisonnier.

Vous devez vous déclarer en tant qu’entreprise pour obtenir votre numéro de SIRET, dans les 15 jours suivant le début de votre exercice. Directement rattaché au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), vous ne relevez donc pas du régime foncier pour votre imposition sur les recettes locatives. À condition de respecter le plafond de recettes de 23 000 € à l’année et que la somme de vos revenus locatifs ne représente pas plus de 50 % de vos revenus globaux (du foyer fiscal), vous restez loueur LMNP. Ce statut vous offre une fiscalité plus avantageuse, notamment au réel, puisque vous déduisez chacune de vos charges et vos frais, en plus de bénéficier d’un amortissement de l’immobilier et du mobilier (lissé sur plusieurs années) !

Enfin, ce montage financier pour investissement locatif saisonnier est encore plus intéressant si vous le combinez avec de la location étudiante le reste de l’année, comme nous l’évoquions plus haut. Cela vous permet de garder votre logement occupé et donc de le garder en bon état de fonctionnement, en plus de vous permettre d’augmenter votre rentabilité annuelle. Si vous dépassez les plafonds LMNP, vous passez automatiquement en LMP, c’est-à-dire en loueur en meublé professionnel. 

Des recettes locatives élevées qui dynamisent votre patrimoine

En plus de vous permettre de bénéficier d’un contrat souple avec un risque quasiment nul d’impayés de loyers (vu que c’est vous qui fixez les termes de votre location saisonnière et que vous demandez une caution systématique), la location saisonnière c’est aussi une opportunité de booster son portefeuille !

Et oui, louer en meublé de tourisme, c’est s’assurer de pouvoir rembourser ses dettes relatives à l’achat du bien (crédit en cours, assurance emprunteur, frais de notaire, etc.). En effet, les loyers pratiqués n’ont rien à voir avec les loyers des locations nues ou des locations meublées annuelles.

Ici, une semaine équivaut bien souvent à un mois de loyer en contrat de location pour résidence principale, si ce n’est parfois plus, selon la situation géographique du logement et la période louée. Si vous louiez toute l’année, vous pourriez avoir une rentabilité brute comprise entre 15 et 25 % ! Évidemment, c’est assez utopique, mais c’est important de bien comprendre que ce type de stratégie est extrêmement puissante pour booster les rendements annuels de son parc locatif.

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Les conseils d'Horiz.io pour réussir un investissement locatif saisonnier

Enfin, si nous devions vous donner quelques conseils pour que votre projet de location saisonnière se déroule au mieux :

• Ne faites pas l’impasse sur la décoration de votre intérieur. Et oui, pour attirer les locataires, vous allez devoir poster une annonce avec de belles photos. Vos occupants d’un week-end ou d’un mois doivent se sentir comme chez eux, si ce n’est mieux, puisqu’ils sont en vacances ! Optez pour une déco moderne, faites un peu de home staging si vous avez de vieux meubles que vous souhaitez garder, en bref, misez tout sur le coup de cœur !
• Établissez de bonnes limites en capacité d’accueil. Même si vous cherchez avant tout à rentabiliser, ne faites pas l’erreur d’autoriser plus de personnes que votre logement ne peut réellement en accueillir ! Pensez aux dégâts potentiels et au coût financier derrière, même si vous prenez une caution, évitez-vous des problèmes… 
• Prenez absolument en compte les avis clients ! Il est crucial que vous soyez à l’écoute des avis de vos locataires, car c’est finalement eux qui vont faire la réputation de votre logement, ce qui va influencer énormément la réussite de votre placement ! Soyez suffisamment souple, tout en établissant des règles claires.

Location saisonnière : FAQ

Quel est le nombre de jours de location à ne pas dépasser dans une location saisonnière de sa résidence principale ?

Vous pouvez louer votre résidence principale 120 jours par an maximum.

Comment déclarer les revenus d’une location saisonnière ? 

Si vous réalisez plus de 760 € à l’année de recettes locatives via ce mode de location, vous êtes imposé. Vous devez déclarer vos recettes lors de votre déclaration d’impôt sur le revenu. La location saisonnière relevant du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), vous serez imposé selon la tranche marginale d’imposition de votre foyer fiscal de référence, après abattement (forfait micro-BIC ou réel).

Comment ne pas payer d’impôts sur AirBnB ?

Il vous suffit de générer moins de 760 € de revenus tirés de votre location saisonnière par an (pour votre résidence principale), et vous êtes alors exonéré d’imposition, selon l’article 35 du Code général des impôts.

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