Qu’est-ce que la loi Monuments Historiques ?
En tant qu’investisseur, il est possible de faire l’acquisition d’un bien ancien historique. Considérés comme des bâtiments d’exceptions, ces biens sont classés “Monuments Historiques”, ou peuvent faire partie de l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques. Ceux-ci peuvent être rénovés et préservés par leurs propriétaires, tout en profitant d’une réduction fiscale pour les fortes impositions.
Qu’appelle-t-on Monuments Historiques exactement ? Il s’agit de biens très anciens, nationaux, dont la conservation présente un grand intérêt historique, culturel ou patrimonial. Ceux-ci bénéficient d’un statut juridique défini par une autorité publique afin d’être conservés et mis en valeur. Il existe aussi d’autres immeubles qui peuvent obtenir le titre de Monuments Historiques comme les terrains contenants des stations ou des gisements préhistoriques, ou encore les monuments mégalithiques. Pour ce qui est de l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, il intègre les immeubles ayant un intérêt du patrimoine régional français.
Tous les biens entrant dans cette catégorie ne peuvent être déplacés ou détruits sous peine de sanctions de la part de l’Etat.
Quel est l'objectif de la loi Monuments Historiques ?
La mise en place du dispositif Monuments Historiques incite aujourd’hui de nombreux propriétaires à investir dans des biens immobiliers historiques. Son but est de pouvoir rénover et restaurer ces bâtiments d’exceptions afin de conserver le patrimoine architectural français. C’est pourquoi, en offrant une défiscalisation intéressante, les propriétaires peuvent effectuer des travaux tout en profitant d’une défiscalisation très intéressante.
Quels sont les effets de l’inscription d’un bâtiment en tant que Monuments Historiques ?
Les biens dont la conservation présente un intérêt historique peuvent être inscrits et protégés en tant que Monuments Historiques. On en retrouve deux types, qui sont le classement et l’inscription :
- Le classement : on utilise ce régime pour différents types de biens, que ce soit des immeubles bâtis ou non bâtis présentant un intérêt public, et qui peuvent être protégés partiellement ou totalement. Il peut s’agir d’un escalier, d’une façade, d’une toiture ou encore d’une cheminée. Tous doivent présenter des critères spécifiques, que ce soit de par l’authenticité, la rareté, la qualité architecturale et artistique. D’ailleurs, les biens concernés peuvent être de différents types d’architecture, aussi bien des ouvrages d’art ferroviaire, des bâtiments ou des usines, de toute époque et datant de plus d’une cinquantaine d'années. C’est le ministre de la Culture la Commission Régionale du Patrimoine et des sites et la Commission nationale des Monuments Historiques, avec l’accord du propriétaire qui statue du classement de l'immeuble, pour son intérêt historique ou artistique. Cette protection est irréversible une fois que le bien est inscrit sur cette liste. C’est ensuite au propriétaire d’assurer la conservation du monument historique en effectuant les travaux de rénovation et d’entretien courant. Les biens classés ne peuvent être déplacés, détruits ou faire l’objet de travaux non autorisés par le préfet de la région.
- L’inscription : elle tient compte des immeubles ayant un intérêt d’histoire et d’art suffisants. La classification se fait au niveau régional, par le Préfet de région et la Commission Régionale du Patrimoine et des Sites, sans avoir besoin de l’accord du propriétaire.
Quels sont les avantages fiscaux que l'on peut tirer du dispositif sur les Monuments Historiques ?
En choisissant d’investir dans un bien classé, l’investisseur peut profiter de nombreux avantages avec loi Monuments Historiques pour réduire son imposition. Il faut savoir qu’il est possible de déduire tous les travaux d’entretien et de rénovation, mais aussi le déficit foncier du revenu global. Cela concerne les primes d’assurance, les intérêts d’emprunt, les frais de publicités et promotions, les dépenses d’acquisition…Il n’existe pas de plafonnement pour calculer la remise fiscale, car tout se calcule sur les dépenses effectuées pour les travaux de rénovation.
En ce qui concerne le frais de succession, il existe une exonération de ceux-ci dans le cas d’une convention signée avec le ministère de la Culture et de la Communication. C’est aux héritiers de faire le nécessaire, en signant une convention à durée indéterminée tout en la faisant valider par le ministère de la Culture. Ils sont tenus de conserver tous les éléments inscrits dans la convention, tout en assurant l’entretien du bien.
Il est bon de savoir que le dispositif Monuments Historiques n’impose pas l’obligation de location une fois l’immeuble rénové. Le propriétaire peut disposer de son bien comme il le souhaite, à titre de résidence principale, secondaire ou en locatif, sans aucun plafond de loyers ou de ressources du locataire.
Un autre dispositif se rapproche fortement de la loi Monuments Historiques, il s’agit de la loi Malraux. Celle-ci tient compte des biens anciens se trouvant dans des secteurs sauvegardés, dont l’objectif est d’être mis en valeur et rénové. La loi Malraux apporte une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % sur les travaux de restauration.
Quelles sont les conditions de la loi Monuments Historiques ?
Pour ne rien rater des avantages fiscaux de la loi Monuments Historiques, il est important de respecter toutes les conditions, que ce soit pour les travaux de rénovation, l’immeuble et les dépenses.
L'acquisition d’un bien immobilier historique nécessite dans la plupart des cas des travaux de rénovation. Pour bénéficier de la réduction fiscale, il est important de respecter certaines conditions. C’est le propriétaire qui s’occupe des rénovations, et il doit obtenir une autorisation spéciale de travaux ou une déclaration d’utilité publique. Les travaux entrepris doivent être validés par un Architecte des Bâtiments de France afin d’assurer la sauvegarde de l’immeuble.
Pour ce qui est de l’immeuble, celui-ci doit répondre à l’un des critères d'éligibilité, autrement, il ne sera pas possible de profiter des avantages du dispositif. Le bien doit obligatoirement être classé Monuments Historiques, tout en étant inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques. Enfin, il doit faire partie du Patrimoine National et bénéficier du label délivré par la Fondation du patrimoine. Une fois les travaux achevés, le propriétaire s’engage à conserver le bâtiment pendant 15 ans, à partir de la date d’acquisition. Il ne pourra pas vendre, démolir, transformer ou encore léguer le bien sans l'autorisation du ministère de la Culture. En ce qui concerne la location, le bien doit être loué en nu et en résidence principale, sans conditions de loyer ni de ressources.
La loi Monuments Historique implique de prendre en compte certaines dépenses spécifiques. Cela concerne les dépenses d’entretien, de réparation, d’amélioration de l’habitation, mais aussi les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les impôts, les taxes et primes d’assurance. Ce sont 100 % de travaux de restauration qui sont déductibles de vos revenus fonciers, ce qui n’est pas négligeable du tout. Dans le cas où c'est le propriétaire qui occupe son bien immobilier, la déduction des charges est limitée à 50 % de celles-ci.
Quelles sont les autorisations nécessaires pour réaliser des travaux sur un monument historique ?
Pour la réalisation de travaux sur un monument historique protégé, il est obligatoire de demander une autorisation de travaux. Toutefois, celle-ci diffère pour les immeubles inscrits et classés.
Pour les immeubles classés, il n’est pas obligatoire d’avoir un permis de construire. Une simple autorisation administrative particulière est acceptée par le Préfet de région. Les travaux concernent la réparation, la rénovation, la restauration, l’aménagement… d’une partie extérieure classée du bâtiment. Pour les parties intérieures, l’autorisation est aussi demandée en cas de modification de volumes ou de distribution, et tous autres travaux d’amélioration de l’habitat. Pour effectuer la demande, le propriétaire doit informer la conservation régionale des monuments historiques afin d’ouvrir la demande d’autorisation de travaux. Une fois validée, l’autorisation doit être affichée sur l’extérieur de l’immeuble pendant toute la durée des travaux. À la fin des travaux, un expert évalue si tous les critères ont été respectés et remet par la suite un dossier, qui sera transmis à la région pour une vérification avant la délivrance d’une attestation du préfet.
En ce qui concerne les immeubles inscrits, il faut obtenir une autorisation d’urbanisme tel qu’un permis de construire ou une déclaration de travaux en fonction de la nature de ceux-ci. Avant le commencement des travaux, le propriétaire doit informer la conservation régionale des monuments historiques pour le commencement des démarches avec les services de l’Etat. Tous les travaux sont soumis au contrôle scientifique et technique des services de l’Etat chargés des monuments historiques. Les travaux de rénovation peuvent commencer une fois la demande accordée par la mairie et la conservation régionale des monuments historiques. Les modalités d'exécution des travaux sont identiques aux immeubles classés. Une fois achevé, le dossier d’ouvrage est transmis au Stap, et la Drac vérifie ensuite la conformité des travaux effectués pour délivrer le certificat de conformité. Enfin, le propriétaire pourra obtenir une attestation du préfet de région.
