Achat d'un bien locatif: les étapes et les documents

Avant d’en arriver à l’acte de vente, le processus d’achat est long et demande beaucoup de patience, de recherches et de démarches. Dans certaines villes, il est parfois très compliqué de trouver un bien correspondant à ses critères de recherches, et de nombreux biens sont très vite visités et prisés. Voici les étapes du processus d’achat, une fois votre budget fixé et vos critères établis (localisation, type de bien, etc.).

Mise à jour le 11 Octobre 2022
Achat d'un bien locatif

La recherche du bien idéal

Pour chercher le bien idéal, vous pouvez :

  • Soit faire appel à une agence, ce qui vous permet de déléguer votre recherche et ainsi de gagner du temps. En effet, ceci a l’avantage du fait que l’agent dispose d’un grand nombre de biens, travaillant souvent en réseau avec d’autres agences. Ainsi, il peut être au courant en exclusivité d’un bien à vendre, sans que celui-ci ne soit dévoilé sur le web. En effet, il dispose souvent d’un réseau et de relations (notaires, etc.) et vous permettra parfois de visiter en priorité les biens qui seront ensuite mis à la vente. L’inconvénient évidemment réside dans le fait que vous devrez payer des frais d’agence, qui sont à la charge de l’acquéreur,
  • Ou bien faire vos recherches par vous-même via des sites de petites annonces. Pour ce faire, nous vous conseillons d’installer notre plugin gratuit, qui vous aidera à trouver plus rapidement la bonne affaire sur les grands sites d’annonces pour votre investissement locatif. En effet, à côté de l’annonce, vous aurez alors la possibilité d’obtenir le rendement locatif d’un bien (fonctionne sur Chrome, Safari et Firefox). Ainsi, le plugin vous permet de :

 - Gagner du temps, en détectant très rapidement si l’investissement peut être rentable ou non,

- Comparer en quelques clics la rentabilité de plusieurs biens,

- Accéder en un clic au simulateur pour réaliser votre calcul de rentabilité.

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Enfin, le plugin enrichit considérablement vos annonces de recherches immobilières, en vous indiquant une estimation du loyer potentiel, le rendement brut, le prix au m2, la comparaison entre les prix du marché et du bien en question et la possibilité de modifier le loyer potentiel.

Dans tous les cas, lors de la recherche d’un bien, n’hésitez pas à prendre votre téléphone et à appeler directement pour avoir davantage d’informations. Pensez aussi à organiser vos recherches, en créant par exemple des alertes immo pour être averti en cas de bien mis en ligne correspondant à vos critères, et pour ne pas passer à côté.

Les visites : que demander lors de la visite ?

Bien évidemment, un bien se visite ! Pendant cette visite, pensez à bien poser toutes les questions, même si vous avez une partie de vos réponses dans l’annonce. Les points à vérifier au moment de la visite d'une maison sont similaires à ceux d'un appartement, et concernent :

  • le plafond, les murs, les fenêtres ;
  • l'exposition, la clarté et la distribution ;
  • la cheminée, le mode de chauffage, la production d'eau chaude ;
  • le bruit ;
  • la surface, la disponibilité et le montant des charges, incluant la taxe foncière.

Astuce : N’hésitez pas à prendre avec vous lors des visites, un mètre laser pour vérifier les dimensions annoncées des pièces. 

Les vérifications

Vous avez trouvé LE bien et l'avez visité. Il vous plait, pensez tout de même à vérifier certains détails avant de vous lancer.

En effet, si le bien semble vraiment vous intéresser, il convient d’aller plus loin et également de demander des documents et certains papiers :

  • le diagnostic de performance énergétique, normalement consultable dès la visite du bien, afin notamment d’estimer le budget chauffage, 
  • les mesures du bien, et un plan s’il y a, 
  • les factures des travaux qui ont été réalisés, 
  • les derniers PV d’assemblées de copropriété s’il s’agit d’un appartement ou d’un bien en copropriété, 
  • un diagnostic assainissement dans le cas d’une maison raccordée au tout à l’égout,
  • Le PLU (Plan Local d’Urbanisme) à vous procurer.

En tout cas, plus vous avancez dans votre acte d’achat, plus vous demanderez des détails et des « preuves », c’est-à-dire des documents qui confirment le caractère « sain » et normé du bien que vous achetez.

L’offre d’achat : comment rédiger une offre d’achat ?

Après avoir vérifié la rentabilité du bien avec notre simulateur, vous pouvez rédiger l'offre d'achat. En effet, poser une option sur un bien immobilier et s'assurer que le vendeur vous « gardera » le bien constitue l’objectif principal de l’offre d’achat. C’est un genre d’engagement moral qui donne confiance aussi au vendeur. Celle-ci consiste en une proposition écrite formulée avant la signature de la promesse ou du compromis de vente. Comme un papier prouvant votre bonne foi, elle mentionne le souhait de réserver le logement à un prix arrêté.

L’offre d’achat doit comporter les éléments obligatoires suivants : 

  • Nom du vendeur ou de l’agence intermédiaire,
  • Nom de l’acquéreur,
  • Date,
  • Description du bien exact,
  • Adresse du bien,
  • Prix proposé.

En matière d’éléments facultatifs, l’offre d’achat peut comporter une date limite pour la réponse du vendeur, les modalités de réponse (exemple, par lettre recommandée), éventuellement les conditions suspensives.

Seule la signature du compromis de vente vous engage dans un acte d’achat et légalement dans la vente du bien, mais l’offre d’achat reste un acte juridique qui vous engage « moralement ». Elle donne confiance au vendeur. Elle vous permet aussi de vous protéger pour la suite. 

Par ailleurs, pensez à proposer une attestation écrite de votre banque si vous avez déjà eu un accord pour votre prêt. En effet, cela permettra de faire pencher la balance de votre côté si vous êtes en concurrence avec d'autres acheteurs, de montrer votre sérieux, votre bonne foi et votre capacité d’acheter, puisque le financement reste souvent une condition suspensive du compromis de vente, qui peut faire peur (l’acheteur a souvent peur d’un financement qui ne se fait pas et que la vente n’aille pas au bout). Comme nous l’avons dit, il faut donner confiance au vendeur.

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Le compromis ou la promesse de vente

Le compromis de vente est un engagement bilatéral et un acte légal qui engage donc les deux parties. En effet, le vendeur s’engage à vous vendre sa maison ou son appartement. Vous vous engagez à le lui acheter. Si jamais le bien ne vous convient plus, vous avez 10 jours, après la signature du compromis, pour vous rétracter sans justification. Passé ce délai, il sera difficile d’annuler l’achat sauf si l’une des conditions suspensives de l'avant contrat se réalise, par exemple si vous n’obtenez pas votre financement.

Les conditions suspensives sont négociées avant la signature, mais souvent ne plaisent pas au vendeur et sont donc limitées (le financement en faisant quasiment toujours partie). En effet, elles peuvent également être d’ordre non financier. Par exemple, si vous choisissez de faire construire une maison et que vous ne réussissez pas à obtenir un permis de construire, vous pouvez vous rétracter de l’achat. 

Sans ces conditions suspensives, vous devrez payer à votre vendeur une somme, souvent importante et correspondante à un certain montant du bien, même si vous n’allez pas au bout de l’achat.

En effet, souvent, au moment de la signature du contrat, vous versez au notaire 5 à 10 % du prix de vente. Ainsi, il existe trois possibilités :

  • Si la vente a bien lieu, cette somme est déduite du montant total de l’achat (déduction faite le jour de la signature de la vente, soit l’acte authentique),
  • Si la vente n’a pas lieu à cause d’un problème figurant dans les conditions suspensives, alors cette somme vous est remboursée,
  • En revanche, en cas d’annulation sans la réalisation d’une des conditions suspensives, le vendeur pourra conserver cette somme à titre d’indemnisation.

L'avant-contrat

Les avant-contrats sont les contrats qui précèdent et préparent la conclusion de l'acte définitif de vente.

On distingue plusieurs types d'avant-contrats :

  • la promesse unilatérale de vente, par laquelle le vendeur s'engage à vendre sans que l'acheteur ne s'engage à acheter ;
  • la promesse unilatérale d'achat, par laquelle l'acheteur s'engage à acheter le bien dans l'hypothèse où le vendeur le mettrait en vente ;
  • la promesse de vente (ou compromis de vente), par laquelle vendeur et acheteur s'engagent réciproquement. Dans ce cas, le principe de la vente est validé, les parties attendent simplement la réalisation des conditions suspensives (dont l'obtention du prêt) pour conclure l'acte définitif. Il convient de noter que la promesse de vente vaut vente sauf si les parties prévoient qu'elles ne seront liées qu'à la signature de l'acte notarié ;
  • le pacte de préférence, par lequel un vendeur s'engage à donner préférence à une personne pour l'achat du bien dans l'hypothèse où il le mettrait en vente.

En d’autres termes, l’avant-contrat précède l’acte authentique de vente d’un bien immobilier. Il convient de souligner l’importance de confier la rédaction de l'avant-contrat de vente à un notaire ou à l'agent immobilier en charge de la vente. En effet, cette formalité est complexe, tout comme la nature des documents à annexer et des clauses à insérer.

La signature chez le notaire : l’acte authentique

Il s’agit de la dernière étape de l’achat, qui doit avoir lieu au plus tard quatre mois après la signature de l’offre de prêt. Pendant cet acte, sont obligatoirement présents l’acheteur, le vendeur et le(s) notaire(s), si chacune des parties a son propre notaire. C’est suite à cette signature que le notaire assure la gestion du paiement du bien (grâce aux fonds de l’acheteur conservés et obtenus ou appelés en amont) pour les verser directement au vendeur. Les frais de notaire et de garantie sont aussi inclus lors de cet acte authentique.

Lors de cette signature, votre notaire doit vous tenir informés, le vendeur et vous, de toutes les lois, conséquences juridiques et sanctions en cas de manquement aux engagements. Par ailleurs, un notaire vous « protège » et doit donc aussi vous informer des détails que vous n’auriez pas vus ou pas compris, et s’assurer que tout est clair et honnête.

Vous voilà donc propriétaire : félicitations ! Il ne vous reste plus qu’à déboucher le champagne.

Vous avez hâte ? Alors, qu'attendez-vous pour commencer votre recherche de biens ? Besoin d'aide ?

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