Comment investir dans un immeuble de rapport ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? Dans ce cas, plusieurs options s’offrent à vous : l’appartement individuel à usage d’habitation, le local professionnel, ou l’immeuble entier. Et c’est justement ce dernier qui est le plus rentable. Alors comment investir dans un immeuble de rapport ? On vous explique tout.

Mise à jour le 07 Novembre 2022
Investir dans un immeuble de rapport

Bien sélectionner la zone de son immeuble 

Comme pour tout achat immobilier, vous devez d’abord sélectionner la zone dans laquelle vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport. 

Sans surprise, on vous conseille les villes dynamiques pour votre investissement locatif. Mais cela reflète plusieurs réalités : 

  • De grandes écoles : dans ce cas, votre cible est plutôt étudiante. L’avantage c’est que vous n’aurez aucune difficulté à trouver de nouveaux locataires en période scolaire. L’inconvénient, c’est le risque de vacances locatives à l’arrivée de la saison estivale. 
  • Des entreprises importantes : ici, vous pouvez louer différents types d’appartements à des salariés actifs. Ces zones sont aussi idéales si vous souhaitez mixer locaux à usage d’habitation et professionnels. 
  • Une zone touristique : c’est la location courte durée qui est privilégiée. Mais attention au respect des normes et aux évolutions législatives. Sans oublier que les loyers proposés pendant les périodes touristiques doivent compenser les nombreuses périodes de vacances locatives. 

Si vous ne savez pas quelle zone choisir, Horiz.io vous aide à calculer la rentabilité locative de votre investissement immobilier. 

Investir dans un immeuble de rapport neuf ou à rénover

Chacun présente ses avantages et ses inconvénients.

Pour le neuf : vous pourrez rapidement mettre le bien en location et proposer des loyers élevés. Sans oublier les lois (comme le dispositif Pinel) qui favorisent les logements présentant de bonnes performances énergétiques. C’est justement le cas si vous optez pour un bien immobilier neuf. 

En contrepartie, ces logements sont beaucoup plus chers au moment de l’achat. Il n’est donc pas certain que vous puissiez avoir une rentabilité élevée. 

Pour l’ancien : pendant les travaux, vous ne percevrez aucun revenu. Et ça peut mettre à mal votre rentabilité. Cependant, vous pouvez aménager l’immeuble comme bon vous semble (avec différentes typologies de surfaces) et évidemment améliorer l'efficacité énergétique pour rendre l’immeuble aussi performant qu’un édifice neuf. Au final, les loyers peuvent également être élevés si les travaux sont bien menés.

Mais ici, l’avantage incontournable, c’est la plus-value que vous pouvez espérer au moment de la revente. 

Varier les locaux au sein de l'édifice

Si vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport, on vous conseille d’ajouter plusieurs types de locaux. Cela s’entend dans deux sens. 

Particulier ou professionnel

Il est possible d’avoir des biens immobiliers à usage d’habitation. Mais aussi des locaux commerciaux. Cela vous permet alors de diversifier le risque. 

En effet, les locaux commerciaux sont particulièrement stables (un bail commercial allant jusqu’à 9 ans). À condition bien sûr que l’activité économique de l’entreprise soit également pérenne. 

Pour les appartements, il peut y avoir un turn over plus important. Mais là, ça dépend souvent de la taille du bien. 

Surface des logements

On vous recommande de diversifier les surfaces des logements. N’hésitez pas à installer des T2, des T3, des studios, etc. 

L’idéal est d’avoir plusieurs configurations. 

Mais là, vous devez prendre en considération la zone dans laquelle vous êtes et la typologie de locataire que vous pourriez avoir. 

Par exemple, si vous êtes dans une zone d’activité économique, votre cible est principalement constituée de salariés actifs. Dans ce cas, les T2 et les T3 sont idéaux, puisqu’ils permettent de faire face à diverses situations : célibataire ou en famille. 

En revanche, si vous êtes dans un quartier étudiant, les studios sont à privilégier. Pour autant, n'écartez pas tout de suite les autres typologies de logements. Et pour cause, de nombreux étudiants se mettent en colocation pour réduire les frais. 

L’important est d'être en mesure de proposer différents types de logements pour répondre à la demande de votre cible. 

Investir dans un immeuble loué ou vide

Si vous investissez dans un immeuble de rapport dont les appartements sont déjà loués, vous n’aurez pas à perdre de temps dans la recherche de nouveaux locataires. En plus, c’est un gage de sécurité auprès des banques.  

À l’inverse, si les logements sont vides, vous devrez entamer toutes les démarches de recherche. Mais ça vous laisse aussi le temps de faire tous les travaux d’aménagements nécessaires pour optimiser la valeur du bien immobilier. 

Et sinon, il est aussi possible d’investir dans un immeuble de rapport “mixte”. 

Trouver le financement pour son investissement immobilier locatif

On ne va pas se mentir, investir dans un immeuble de rapport représente un coût financier beaucoup plus important que l’achat d’un appartement seul. Alors si vous avez besoin d’un emprunt, vous devez impérativement fournir un bon dossier bancaire. 

Pour cela, vous devez joindre tous les documents ci-dessous : 

  • Les documents relatifs à l’immeuble (promesse de vente, devis des travaux, dossier de diagnostic technique, …) ; 
  • Le contrat de travail et les 3 dernières fiches de paie : l’idée est de s’assurer de la stabilité de vos revenus  ; 
  • Les 3 derniers relevés bancaires : la banque s’assure que vous n’ayez pas eu de découvert au cours de cette période ; 
  • Les documents d’identité ; 
  • Les éventuels placements et produits d’épargne ; 
  • Les fiches d’imposition. 

Et surtout, vous devez présenter un taux d’endettement inférieur à 35 % afin d’obtenir un crédit immobilier.

À lire aussi : 7 raisons d’opter pour l’achat d’un immeuble de rapport

Définir son régime fiscal pour développer son patrimoine immobilier

Si vous prévoyez d’investir dans un immeuble de rapport, vous êtes déjà investisseur à part entière. 

À ce titre, l’achat en nom propre n’est pas forcément la meilleure option. 

On vous conseille de vous constituer en société ; soit en holding, soit en SCI (société civile immobilière) à l’IS. Cela vous permet de limiter les impacts des taxes foncières sur vos revenus personnels. En outre, tous les bénéfices réalisés par la société peuvent être réinjectés dans d’autres biens immobiliers.

Cela dit, si vous n’avez pas envie d’entamer de telles démarches de création d’entreprise, il est possible d’opter pour le régime foncier classique ou le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) sous le régime en BIC. Mais ces options peuvent vous coûter cher au niveau de la fiscalité.

En plus du régime fiscal, on vous conseille également de regarder les différents dispositifs de défiscalisation, comme la loi Denormandie ou la loi Malraux. Ils vous permettent de bénéficier d’avantages fiscaux dès lors que vous effectuez des travaux de rénovation dans de l’immobilier ancien. En revanche, pour ce qui est de la réduction d’impôt de la loi Pinel, elle concerne essentiellement les appartements.

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