Qu’est-ce que la loi Pinel ?
Face à un déséquilibre du marché immobilier dans certaines zones tendues, la loi Pinel a été mise en place. L’objectif est de redynamiser l’offre de biens immobiliers à destination des ménages ayant de faibles ressources. À cette fin, le dispositif Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction fiscale.
Le montant de l’avantage fiscal dépend alors de la durée de location :
- Un taux de réduction d'impôt de 12 % du prix d’achat pour les logements loués pour une période de 6 ans ;
- Un taux de réduction d'impôt de 18 % du prix d’achat pour les logements loués pour une période de 9 ans ;
- Un taux de réduction d'impôt de 21 % du prix d’achat pour les logements loués pour une période de 12 ans.
Sachez que le montant global de l’avantage fiscal ne doit pas dépasser 300 000 €, ni 5 500 € par mètre carré.
Bon à savoir : La loi Pinel 2021 s’applique aux investisseurs particuliers, mais également aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Pinel 2021 ?
En tant qu’investisseur, pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel, vous devez respecter les conditions suivantes.
Le type de logement
Depuis le 1er janvier 2021, les avantages fiscaux prévus par le dispositif Pinel 2021 sont réservés aux logements situés dans les bâtiments à usage d’habitation collectifs. De ce fait, plusieurs habitats sont exclus du dispositif :
- Les maisons individuelles ;
- Les villas individuelles construites au sein d’une copropriété ;
- Les villas construites de manière jumelée (ou en bande).
La nature de l’investissement immobilier
Pour bénéficier du dispositif fiscal Pinel 2021, il faut impérativement proposer aux futurs locataires des logements présentant un bon niveau de performance énergétique. En fonction de la nature de l’investissement, des travaux de réhabilitation seront nécessaires. À ce titre, la loi précise la durée maximale des travaux :
- Les logements neufs ou réhabilités : ici, les travaux de rénovation ne sont pas requis.
- Les logements en l’état de futur achèvement (ou encore logements VEFA) : il s’agit des logements pour lesquels l’acquéreur est immédiatement propriétaire du sol et des constructions existantes. Il sera pleinement propriétaire du bien immobilier fini à la réception des travaux. Mais il faut savoir que le vendeur reste le maître d'œuvre pendant la réalisation des travaux. Quoi qu’il en soit, la loi Pinel impose un délai de 30 mois après la signature de l’acte authentique d’achat pour finaliser l’achèvement de l’immeuble ou de l’appartement.
- Les logements en vue de réhabilitation : ce sont les logements anciens ne satisfaisant pas les caractéristiques de décence prévues par la loi du 6 juillet 1989. Pour obtenir les bénéfices de la loi Pinel 2021, les investisseurs doivent réaliser des travaux visant un niveau de performance technique équivalent à celui d’un bien immobilier neuf. Ici, les travaux doivent être réalisés au plus tard au 31 décembre de la deuxième année suivant d'acquisition du bien.
- Les locaux transformés en logement à usage d’habitation ou les logements inachevés : là encore, les travaux de réhabilitation doivent être terminés au plus tard au 31 décembre de la deuxième année suivant l’année d'acquisition du bien.
- Les logements en construction : le délai d'achèvement des travaux est de 30 mois suivant la date du permis de construire.
Dans tous les cas, ces logements doivent impérativement atteindre les niveaux de performances énergétiques fixés par le Code général des impôts.
Les ressources du locataire
L’idée de la loi Pinel 2021 est de proposer les logements aux ménages ayant des revenus modestes. Ainsi, les propriétaires ne peuvent louer qu'à des locataires présentant des revenus inférieurs aux plafonds fixés par le Code général des impôts :
| Composition du foyer | Zone A Bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| Personne seule | 38 377 € | 38 377 € | 31 280 € | 28 152 € | 28 152 |
| Couple | 57 357 € | 57 357 € | 41 772 € | 37 594 € | 37 594 € |
| Personne seule ou couple avec 1 personne à charge | 75 188 € | 68 946 € | 50 233 € | 45 210 € | 45 210 € |
| Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge | 89 769 € | 82 586 € | 60 643 € | 54 579 € | 54 579 € |
| Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge | 106 807 € | 97 766 € | 71 340 € | 64 206 € | 64 206 € |
| Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge | 120 186 € | 110 017 € | 80 399 € | 72 359 € | 72 359 € |
| Majoration par personne à charge (à partir de 5) | 13 390 € | 12 258 € | 8 969 € | 8 070 € | 8 070 € |
Bon à savoir : il est possible de louer son logement à un ascendant ou un descendant tout en bénéficiant du régime Pinel. Mais pour cela, le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire.
Le logement mis en location
Pour bénéficier de la loi Pinel 2021, les propriétaires bailleurs doivent mettre en location des logements non meublés.
Mais surtout, ils doivent respecter les plafonds fixés par l’administration fiscale :
| Zones/régions | Montant du loyer au mètre carré (charges non comprises) |
| Zone A bis | 17,55 € |
| Zone A | 13,04 € |
| Zone B1 | 10,51 € |
| Zone B2 et C | 9,13 € |
| DOM - Saint-Martin - Saint-Pierre-et-Miquelon | 10,55 € |
| Polynésie française, Nouvelle Calédonie, Wallis et Futuna | 12,83 € |
Source : Bofip 2021
Enfin, les propriétaires doivent louer le logement pour une durée minimum de 6 ans (avec possibilité de location de 9 ou 12 ans au choix). L’avantage fiscal sera alors réparti sur toute la période de location.
Le zonage
En France, il existe de nombreuses zones tendues où l’offre n’est pas en mesure de répondre à la demande locative.
C’est justement pour limiter ce déséquilibre que le dispositif Pinel a été mis en place. Mais toutes les agglomérations ne souffrant pas de ce déséquilibre, le gouvernement établit plusieurs zones réparties en A, A1, B1, B2 et C.
Source photo : https://www.ecologie.gouv.fr/zonage-b-c
Ce sont principalement les grandes agglomérations qui sont concernées par la loi Pinel 2021.
Outre ce zonage, il est aussi possible d’investir dans les villes couvertes par un Contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD).
Sachez que depuis le 1er janvier 2018, seuls les investissements dans les zones A, A1 et B1 peuvent bénéficier du dispositif Pinel.
Pour les autres (B2 et C), il faut répondre aux conditions suivantes :
- une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017 ;
- une signature de l’acte d’acquisition avant le 15 mars 2019.
Dès lors que votre projet d’investissement immobilier répond à toutes ces conditions, vous pouvez prétendre aux avantages fiscaux de la loi Pinel 2021.
Comment fonctionne le dispositif Pinel d’investissement locatif ?
Pour bénéficier du dispositif Pinel 2021, les investisseurs doivent remplir l'imprimé 2044-EB par lequel ils s’engagent à louer le bien pour une période de 6 ou 9 ans.
La première année, il faudra déclarer le montant de l'investissement Pinel à travers l'imprimé 2042-C en plus de la déclaration d'impôt sur le revenu. Les loyers perçus sont alors à déclarer dans la catégorie revenus fonciers.
L’investissement locatif Pinel : un régime rentable ?
Avant de réaliser un investissement immobilier locatif, vous devez vous poser la question de la rentabilité. Et en fonction du régime fiscal choisi, cette rentabilité peut fortement varier.
La reconduction de la loi Pinel en 2021
La loi Pinel existe depuis le 1er septembre 2014. Et grâce à la loi de Finance 2021, le dispositif Pinel a été prolongé pour 2022, 2023 et 2024.
Cela dit, malgré une prolongation, les taux seront dégressifs pour les années 2023 et 2024. Cependant, les investisseurs choisissant d’acheter leur bien immobilier dans certains quartiers ou respectant des critères énergétiques pourront bénéficier des taux prévus pour la loi Pinel 2021. C’est ce qu’on appelle le dispositif Pinel +.
Avec la crise du coronavirus (difficulté d’approvisionnement des matériaux et mesures de protection sanitaire sur les chantiers), les travaux de rénovation ont souvent été retardés au grand dam des investisseurs. Pour ne pas les pénaliser au regard de la loi Pinel, le bulletin officiel des Finances publiques du 2 mars 2022 a prolongé le délai d'achèvement des logements acquis dans le cadre du dispositif Pinel. Concrètement, la période entre le 12 mars 2020 et le 11 mars 2021 a été neutralisée. Alors si vos travaux devaient commencer pendant cette période, le délai de 30 mois court désormais à partir du 12 mars 2021. Il en va de même pour les travaux devant être finalisés pendant cette période. La date d’achèvement est reportée de 12 mois.
