Défiscalisation immobilier : lois et conditions

Si vous êtes investisseur dans la pierre, vous avez sûrement déjà entendu parler de moyens de profiter de réductions d’impôts grâce à vos acquisitions. C’est justement le sujet de cet article. Nous allons faire un point sur les lois existantes et leurs conditions pour bénéficier d’une défiscalisation en immobilier. Entre les programmes neufs comme la loi Pinel et les dispositifs relatifs aux travaux de rénovation comme la loi Denormandie, l’État français offre des avantages certains aux contribuables intéressés. Un véritable moyen d’étoffer votre portefeuille et d’agrandir votre patrimoine sans payer plein pot ! 

Avantage fiscal Patrimoine immobilier Projet immobilier
Mise à jour le 28 Octobre 2022
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Défiscaliser un achat immobilier : définition

On parle de défiscalisation immobilière lorsque l’on utilise des dispositifs d’État mis à notre disposition pour profiter d’une réduction de son imposition sur le revenu. En optant pour l’un des projets proposés par le gouvernement français, vous devez suivre certaines obligations en échange desquelles vous disposerez de ces avantages fiscaux. La totalité de ces dispositifs est créée dans un but d’inciter une certaine population à investir dans l’immobilier, en fonction du type de logement et des plafonds de revenus exigés. 

Par exemple, la loi Pinel a été initialement conçue afin d’inciter les ménages à investir dans le neuf et à participer ainsi à l’accélération du développement immobilier dans les zones de fortes tensions locatives.

Loi Pinel : investir dans le neuf grâce au dispositif avantageux

Le programme de défiscalisation Pinel est un dispositif qui a vu le jour en 2014 et qui devait s’arrêter en 2017. Lancée pour relancer la construction d’habitations et pour pallier au manque de logements dans certaines villes demandées, la loi Pinel succède au dispositif Duflot. 

La réduction d’impôts à laquelle vous avez le droit en souscrivant au programme peut atteindre les 63 000 € sur une durée de 12 ans. Elle est cependant soumise à des conditions spécifiques. Parmi elles : 

  • Le propriétaire-bailleur s’engage à louer le bien en résidence principale pendant au minimum 6 ans. Cela peut aller jusqu’à 9 ans ou 12 ans.
  • Le bien doit être acheté neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
  • Le secteur doit être éligible.
  • Les normes énergétiques doivent être respectées comme la BBC 2005 ou la RE 2020. 
  •  L’acheteur n’a le droit que d’acheter deux logements par an sous ce dispositif, dans la limite de 300 000 € par an et 5 500 € par mètre carré.
  • Respecter les plafonds de loyers fixés par la loi Pinel en fonction de sa zone géographique (pour que les foyers les plus modestes puissent avoir accès à ces biens).

En ce qui concerne le montant de la défiscalisation annuelle, il va de 12 % par an pour un engagement de mise en location de 6 ans, à 21 % pour un contrat de 12 ans jusqu’en 2022. À compter de 2023, la loi Pinel (+) prévoit une baisse des avantages fiscaux, se dégradant encore un peu plus l’année civile suivante. En 2024, la défiscalisation attendue maximale sera de 14 % pour un engagement de 12 ans. 

Pour en savoir plus : Investissement Pinel : 4 pièges à éviter !

Dispositif Cosse : pour défiscaliser son investissement locatif en louant abordable

L’objectif de la loi Cosse est de louer à un prix abordable, afin de permettre aux ménages français les plus modestes d’accéder à un toit sain en ville. En tant qu’investisseur dont la signature de bail a eu lieu avant le 28 février 2022, vous bénéficiez d’un allégement fiscal sous forme de déduction d’impôts sur vos revenus locatifs. 

Dès le 1er mars 2022, la loi Cosse a évolué, étant prorogée jusqu’en 2024. D’ailleurs, le dispositif se nomme désormais « Loc’Avantages ». Vous devez maintenant signer une convention avec l’ANAH (l’agence nationale de l’habitat) pour une durée de 6 ans minimum pour un bien dénué de travaux. Si, en revanche, vous recevez des aides pour effectuer des travaux sur votre achat immobilier, alors la durée minimum de l’engagement est de 9 ans. Votre appartement ou maison doit alors être loué durant toute la durée du contrat, comme pour la loi Pinel.

Depuis la réforme de 2022, vous obtenez désormais un crédit d’impôt et non plus un abattement fiscal direct sur vos revenus fonciers. Votre réduction d’imposition vous sera alors octroyée en fonction de la décote appliquée sur les loyers modérés. Pour cela, 3 paliers servent de base :

  1. Loc 1 = — 15 %.
  2. Loc 2 = — 30 %.
  3. Loc 3 = — 45 % (uniquement pour les intermédiations locatives). 

Ce système a été mis en place afin d’octroyer à tous les propriétaires bailleurs sous la loi Cosse le même gain d’impôt.

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Lois monument historique et Malraux : idéales pour les ménages fortement imposés

Le plus ancien dispositif de défiscalisation immobilière en France se trouve être la loi relative aux monuments historiques. En effet, elle a plus de 100 ans (promulguée en 1913), et continue toutefois de s’appliquer pour offrir des avantages intéressants à certains investisseurs. Pour cela, vous devez vous engager à acheter un bien classé monument historique dans le but de le restaurer et de préserver le patrimoine français. Ici, il s’agit plus d’un programme adapté aux ménages soumis à une forte imposition. Voici les autres conditions que prévoit la loi :

  • vous devez conserver le bien immobilier pendant au moins 15 ans ; 
  • vous devez être une personne physique (sauf dans le cas d’une SCI familiale) ; 
  • pas de mise en copropriété ; 
  • les travaux doivent être menés par des professionnels agréés pour ce genre de monuments historiques ; 
  • le chantier doit être supervisé par un expert spécialisé : un architecte des Bâtiments de France.

Fort de cette loi, vous pouvez alors imputer à vos dépenses : 

  • 50 % de vos charges si le monument n’est pas accessible au public ; 
  • 100 % de vos charges s’il est en accès en partie ou totalement au public ;
  • L’intégralité du montant des travaux réalisés.

Concernant la loi Malraux, son objectif est similaire, car elle consiste également à préserver le patrimoine français, néanmoins les deux lois sont bien différentes. Sous le dispositif Malraux, vous achetez des bâtiments anciens, certes, mais sans distinction particulière, autre que d’être placés dans des secteurs sauvegardés. Ils ont ainsi un caractère historique, mais ne font pas l’objet d’un agrément ministériel les classant comme « monuments historiques ». Par ailleurs, la mise en location du bien une fois les rénovations achevées est l’une des conditions supplémentaires pour bénéficier d’avantages fiscaux sous ce dispositif.

Vous aimerez aussi : Analyse immobilière : importance et mise en place

Dispositif Censi Bouvard : les résidences de services comme investissement d’avenir

Cette fois, il s’agit d’une autre forme d’investissement immobilier qui s’avère très intéressante pour diversifier et ainsi défiscaliser. Pour profiter de cette loi, vous devez avoir pour projet locatif d’acheter un appartement dans une résidence de services et de le louer en meublé. Parmi les résidences éligibles au dispositif, vous avez : 

  • les résidences étudiantes ; 
  • les structures pour séniors ; 
  • les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). 

Les biens immobiliers doivent être achetés neufs ou en VEFA. 

Pour être éligible à la loi Censi Bouvard et ainsi profiter d’une défiscalisation immobilière de 11 % du prix de revient hors taxe de votre acquisition (dans la limite de 300 000 €), vous devez remplir les exigences suivantes : 

  • Louer votre logement à un foyer fiscal différent du vôtre (interdiction de louer à un membre de sa famille, contrairement à la loi Pinel).
  • Vous engager sur 9 ans minimum à l’exploitant de la résidence de services par la rédaction d’un contrat (bail commercial). 
  • Louer l’appartement meublé et en résidence principale.
  • Mettre le bien en location dans les 12 mois suivant l’achat du logement ou l’achèvement de sa construction.
  • Vous devez être domicilié fiscalement en France.

Pour récupérer la TVA, vous devez remplir les conditions suivantes : 

  • La résidence doit proposer au moins trois services différents, comme la restauration, l’aide médicalisée et le ménage.
  • Le bien doit être neuf.
  • Vous devez choisir le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et être soumis au régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Pour approfondir : Loi Censi Bouvard : que faut-il savoir sur ce dispositif ? 

Loi Denormandie : investir dans l’ancien et optimiser sa fiscalité

Si vous êtes adepte des travaux de rénovation et que les gros chantiers ne vous font pas peur, alors vous trouverez la loi Denormandie fort intéressante. C’est un peu la loi Pinel de l’ancien. Ici, le programme vous octroie des avantages fiscaux pour votre geste de rénovation de biens vétustes dans les villes exigibles. Le dispositif est valable pour les acquisitions actées jusqu’au 31 décembre 2022.

Vous percevez un abattement de votre imposition sur vos revenus locatifs jusqu’à 63 000 € pour un bien au montant plafonné à 300 000 €, comme suit :

  • abattement fiscal de 12 %, soit 36 000 € maximum pour un engagement de mise en location de 6 ans ; 
  • 18 % pour un engagement de 9 ans, soit 54 000 € maximum ; 
  • 21 % pour 12 ans, soit 63 000 € maximum. 

Sachez que la durée minimum pour vous engager à mettre votre bien immobilier en location est de 6 ans. À l’issue de la période, vous avez la possibilité de proroger deux fois pour 3 années de plus, ce qui nous emmène au contrat maximum de 12 ans. 

Les conditions d’éligibilité pour investir dans la pierre grâce au dispositif Denormandie sont les suivantes : 

  • acheter un appartement ou une maison entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 ; 
  • le coût de votre investissement ne doit pas dépasser 300 000 € ; 
  • le montant des travaux à réaliser doit être équivalent à 25 % de votre projet locatif ; 
  • vous devez être domicilié fiscalement en France.

Pour la mise en location, vous devrez louer le logement vide, respecter le plafond de ressources pour les locataires, ainsi que celui des loyers prévus par l’État.

Même s’il existe d’autres moyens de défiscalisation immobilière comme la loi Girardin relative à dynamisation du secteur de la construction en outre-mer, vous avez eu un bon aperçu des choix qui s’offrent à vous en France. Pour un investissement rentable, la fiscalité est en effet un point crucial pour optimiser chacun de vos placements. D’ailleurs, chez Horiz.io, notre calculette de rendement locatif vous permet de calculer votre rentabilité immobilière tout en simulant vos choix fiscaux. Une aubaine afin d’être sûre de se diriger vers le bon dispositif d’imposition pour votre achat dans la pierre ! 

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