Défiscaliser immobilier : quelles solutions en 2024 ?

Qu’est-ce que la défiscalisation dans l’immobilier ?

Quand on parle de défiscaliser un achat dans la pierre, on sous-entend de prendre part à l’un des dispositifs d’incitation à l’investissement locatif mis en place par l’État français afin de dynamiser le secteur immobilier. Comme vous allez le voir, ceux-ci sont nombreux et permettent à chaque investisseur d’optimiser considérablement leurs rendements locatifs en bénéficiant d’un abattement sur leurs impôts sur le revenu.

Qu’il s’agisse de pousser les contribuables à investir dans le neuf ou à réhabiliter des bâtiments anciens, les mécanismes de ces dispositifs de défiscalisation immobilière sont nombreux et évoluent dans le temps en ayant pour la plupart des dates limites.

En 2024, les niches fiscales sont toujours plafonnées à 10 000 € par foyer, ce qui limite fortement les possibilités de défiscaliser ses revenus. Par ailleurs, il y a quelques exceptions à ce plafonnement : les lois Monuments Historiques et Malraux, le déficit foncier, ainsi que la loi Pinel outre-mer.

Investir pour réduire ses impôts en défiscalisant ses travaux dans la pierre

Défiscalisation immobilière grâce à MaPrimeRénov'

Dispositif à la base créé pour les propriétaires en résidence principale occupant leur logement, le mécanisme MaPrimeRénov’ s’est étendu depuis octobre 2020 envers chaque propriétaire bailleur. Il vient en fait remplacer l’aide de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) et le CITE (Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique). Reconduite par la loi finance de 2022, cette aide financière est basée sur la rénovation énergétique des biens immobiliers, afin de lutter contre les effets de passoires thermiques. Tous les logements les plus énergivores sont évidemment les premiers concernés et l’accès à ce dispositif est simplifié pour atteindre l’objectif de l’État de rénover 7 millions de logements d’ici 10 ans. Les travaux éligibles sont les suivants : 

• l’installation d’une ventilation ; 
• l’isolation de sa maison ; 
• opter pour un autre système de chauffage.

En fonction des ressources de votre foyer, de votre lieu d’habitation et du nombre de personnes composant votre ménage, les plafonds d’éligibilité à MaPrimeRénov’ varient. Chaque profil est défini par des couleurs et correspond à une liste précise de travaux réalisables grâce à cette solution de défiscalisation.

LMNP fiscalité : amortir ses coûts de rénovation

Le régime de Loueur en Meublé Non Professionnel (statut LMNP) a le vent en poupe auprès des investisseurs immobiliers locatifs. En effet, grâce à ce statut, vous relevez du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui vous confère des avantages fiscaux intéressants. Parmi eux, la possibilité de faire des économies conséquentes sur la réalisation de travaux, selon certaines conditions. Pour limiter la vétusté d’un bien et empêcher que celui-ci finisse par perdre de la valeur, il faut faire attention à ne pas laisser s’installer :

• une fragilisation du toit ; 
• le ternissement du sol et des murs du logement ; 
• une détérioration grandissante de la peinture en général, etc.

La durée de l’amortissement dépend de son but. Pour le logement en lui-même, il s’étend de 25 à 40 ans, soit entre 2,5 % et 4 % de déduction d’impôts du coût des travaux à l’année. Pour celui du mobilier, c’est entre 5 et 10 ans, soit entre 10 % et 20 % par an. Vous avez entre 10 et 20 ans pour réaliser les travaux. Ceux qui sont amortissables sont uniquement ceux effectués après le début de votre activité de loueur meublé. Ensuite, selon la somme engagée, votre actif bénéficie d’une revalorisation. 

Notez que pour profiter de l’amortissement en LMNP, vous devez être soumis au régime réel, et non pas au micro-BIC.

Pour en savoir plus : LMNP et charges déductibles en 2024 : explications

Comment défiscaliser un bien immobilier grâce au déficit foncier ?

Le déficit foncier est une méthode de montage fiscal consistant à alléger les impôts sur le revenu des propriétaires investissant dans un bien à rénover pour le mettre en location. Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif et que vos charges demeurent plus importantes que les loyers que vous percevez, vous vous trouvez en situation de déficit foncier. Fort heureusement, ce dispositif vous permet donc de réduire considérablement le montant de vos revenus locatifs imposables. Dans la plupart des cas, celui-ci est plafonné à 10 700 € par an. Vous devez néanmoins respecter quelques conditions d’éligibilité :

• louer votre habitation jusqu’au dernier jour de la troisième année civile suivant l’application de l’imputation du déficit ; 
• les travaux déductibles (d’amélioration, d’entretien et de réparation) sont à payer dans l’année.

Dans le cas où votre déficit foncier ne dépasserait pas la somme plafond annuelle, mais que vos ressources ne sont pas suffisantes pour l’absorber, alors le surplus est reporté à l’année suivante, dans la limite de 10 ans. Ici, vous ne pouvez bénéficier de ce montage financier que si vous êtes soumis au barème progressif de l’imposition, et non au taux forfaitaire.

Enfin, vous pouvez cumuler cet avantage fiscal avec d’autres solutions de défiscalisation immobilière, comme par exemple la loi Malraux.

Les principales lois de défiscalisation immobilière

Censi Bouvard pour acheter dans une résidence de services et louer meublé

La loi Censi Bouvard vous octroie une déduction d’impôts de 11 % du coût total de votre investissement en résidence de services (EHPAD, résidence étudiante, etc.) dans la limite de 300 000 €. Ces appartements doivent être neufs ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).

Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, vous devez avoir le statut LMNP et relever du régime micro-Bic. Vous vous engagez auprès de l’exploitant pendant 9 ans minimum pour une mise en location en résidence principale. Autre point positif, la gestion de votre bien est totalement déléguée.  

Loi Pinel 2022 : le programme d’investissement dans le neuf est reconduit

Parmi les dispositifs de défiscalisation immobilière les plus populaires se trouve la loi Pinel. À la base accessible uniquement de 2014 à 2017, elle continue de s’étendre jusqu’en 2024, après avoir été reconduite lors de la rédaction de la loi de finances 2022. Succédant au dispositif Duflot, ce montage financier est destiné aux acheteurs d’immobilier neuf.

En 2024, après acceptation de votre dossier selon des critères d’exigibilité, vous pouvez obtenir un abattement fiscal allant jusqu’à 14 % de votre projet si vous vous engagez à louer votre bien en résidence principale pendant 12 ans. Pour bénéficier de ce dispositif, vous devez louer un logement vide, et respecter une limite de tarif concernant le loyer. Vous avez la possibilité de louer à un membre de votre famille, si ce dernier est éligible en tant que locataire.

Le dispositif Girardin : pour dynamiser l’immobilier et l’industriel en outre-mer

Cette loi est entièrement tournée vers les territoires d’outre-mer. Elle vise à stimuler la construction immobilière et le développement économique pour pallier le manque de logements et redynamiser les DOM-TOM. Tout comme la loi Pinel, le dispositif devait s’arrêter en 2017, mais il a été prorogé. Dans les DOM, vous pouviez en bénéficier jusqu’en 2020 et dans les TOM, vous pouvez toujours en profiter jusqu’au 31 décembre 2025. Les îles concernées par ce moyen de défiscalisation immobilière sont :

• la Martinique ; 
• la Guadeloupe ; 
• Mayotte ; 
• la Guyane ;
• la Réunion ; 
• Saint-Barthélemy ; 
• la Nouvelle-Calédonie ; 
• Saint-Martin ; 
• la Polynésie française ; 
• Wallis et Futuna ; 
• Saint-Pierre-et-Miquelon.

Il existe la loi Girardin « immobilier » et la loi Girardin « industriel ». La réduction d’impôts peut être conséquente, pouvant atteindre 50 % du montant de votre investissement si votre projet coche toutes les cases d’exigibilité. De plus, investir dans ces îles ultramarines vous expose à un plafond de niches fiscales plus élevé qu’en métropole : 18 000 €. Finalement, au-delà de l’abattement fiscal, vous étendez votre patrimoine immobilier au-delà des frontières de l’hexagone, dans un secteur à forte affluence touristique, idéal pour de la location saisonnière ! 

Denormandie et Malraux : des lois pour les investisseurs dans l’ancien

Pour les investisseurs qui n’ont pas peur des gros travaux, la loi Denormandie est l’idéal pour défiscaliser son bien ancien. Pour toute acquisition d’un bien ancien éligible jusqu’au dernier jour de l’année civile 2024, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’imposition allant jusqu’à 63 000 €. Pour cela, votre maison ne doit pas coûter plus de 300 000 € et le montant total des travaux à réaliser doit représenter 25 % de la valeur de votre projet locatif.

Le mécanisme relevant du dispositif Malraux consiste quant à lui à préserver le patrimoine français en offrant des avantages fiscaux aux propriétaires investissant dans des bâtiments anciens à caractère historique, situés dans des quartiers sauvegardés. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôts sur le revenu pouvant aller jusqu’à 30 % du montant investi.

Défiscaliser immobilier : ce qu’il faut retenir

Comme vous venez de le voir, les possibilités pour défiscaliser l’immobilier sont nombreuses. Il convient à vous, en tant qu’investisseur dans la pierre, de sélectionner le dispositif d’État correspondant le mieux à votre projet locatif dans le but d’optimiser votre fiscalité.

Poursuivez votre lecture : Investir en copropriété : 5 critères à vérifier avant d’acheter