Analyse immobilière : importance et mise en place

Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier ? Alors une analyse immobilière est requise ! Découvrez tout de cette pratique et comment la réussir dans notre article.

Mise à jour le 11 Octobre 2022
Analyse immobilière

Comment fonctionne le secteur immobilier ?

Le secteur de l’immobilier est la rencontre entre l’offre et la demande. Le vendeur et l’acheteur effectuent une transaction immobilière d’un commun accord.

L’offre et la demande

La loi de l’offre et la demande s’explique par les hausses et les baisses des prix dans une économie de marché :

  • Les prix augmentent : on observe une augmentation de l’offre, c’est-à-dire que beaucoup de propriétaires se mettent à vendre leurs biens immobiliers. Cependant, les prix étant élevés, la demande baisse du côté des acheteurs.
  • Les prix baissent : il y a une forte baisse de l’offre immobilière et une augmentation de potentiels acheteurs prêts à investir.

Les caractéristiques d’un marché immobilier

Il existe 3 caractéristiques dans le marché immobilier :

L’activité : elle représente le nombre moyen de biens vendus chaque mois, mais aussi la demande qu’il y a sur ce marché. Pour la calculer, il vous suffit de diviser le nombre de biens vendus dans l’année par le nombre de mois total.

La quantité de mois d’inventaire : elle concerne directement l’offre et la demande qu’il y a sur le même marché. Pour le calculer, vous divisez l’offre par la demande.

  • Le nombre de mois est inférieur à 5 : il s’agit d’un marché de vendeurs
  • Le nombre de mois est compris entre 5 et 7 mois : il s’agit d’un marché équilibré.
  • Le nombre de mois est supérieur à 7 mois : il s’agit d’un marché d’acheteurs.

Le taux d’absorption ou le taux de vente en % : il représente le lien entre l’activité et le nombre de biens à vendre. Connaître cette donnée permet de savoir le pourcentage de réussite de ventes dans le mois ou des multiples de 30 jours.

gestion locative en ligne

Plus besoin d’agence immobilière !

Gérez vos biens immobiliers comme un pro grâce à la gestion locative 100% en ligne.

 

analyse immobiliere importance

Qu’est-ce qu’une analyse immobilière ?

Une analyse immobilière est utilisée par bon nombre d'investisseurs pour évaluer le potentiel d’un bien immobilier avant son achat. Cette analyse peut commencer dès la visite du bien qui est visé, aussi bien pour un achat sur le long terme ou pour un projet d’achat-revente. Elle permet d’identifier les nombreuses dépenses qui peuvent être liées à l’achat, l’entretien et la restauration de la propriété et de calculer le potentiel de celle-ci dans le but de générer des revenus ou pour une revente.

L’analyse immobilière se construit généralement comme suit :

  • Recueil des informations sur l’historique de la propriété : qui étaient les anciens propriétaires ? Les transferts de propriété ont-ils été faits correctement ? Comment a été exploité le bien ? Quelles ont été les rénovations ? La valeur du bien a-t-elle augmenté ou diminué ?
  • Évaluation de l’état actuel du bien : il s’agit d’évaluer l’état général du bâti présent sur le terrain, ainsi que l’aménagement paysager. L’investisseur prend également en compte l’emplacement du bien en analysant le quartier et l’impact qu’il a sur celui-ci.
  • Projections futures du bien immobilier : une fois le bien acquis, il faut prendre en compte l’imposition qui s’applique sur celui-ci, les rénovations et améliorations qu’il y a à faire pour qu’il soit loué ou vendu en bon état. L’investisseur évalue également le potentiel de revenus que peut générer le bien pour que l’investissement soit rentable.

Effectuer une analyse immobilière avant l’achat d’un bien est important pour éviter toutes mauvaises surprises qui pourraient entraîner une perte d’argent considérable.

analyse immobiliere mise en place

Réussir son analyse immobilière

Se lancer dans l’investissement immobilier n’est pas anodin et nécessite d’y consacrer du temps pour réussir au mieux votre opération. Investir dans un bien nécessite un travail de préparation, avec notamment l’analyse immobilière. Voyons ensemble les principaux points à étudier.

Définir votre objectif

Quels sont vos objectifs en tant qu’investisseur immobilier ? Il peut s’agir de vous constituer un patrimoine immobilier dans le but de les transmettre à vos enfants ou de vous constituer un capital à la revente. C’est aussi un moyen de générer des revenus supplémentaires pour assurer votre retraite.

Concernant la fiscalité, vous pouvez profiter de nombreuses offres de défiscalisation grâce aux dispositifs Pinel, Malraux, Censi-Bouvard lors de la mise en location de vos biens.

Vous souhaitez acquérir de nombreux biens immobiliers au fil des années ? Profitez de l’effet de levier des banques avec le crédit bancaire. Les loyers que vous percevez par votre locataire permettent de rembourser vos mensualités. Avec un bien qui s’autofinance, les banques sont plus favorables à vous débloquer d’autres crédits immobiliers pour vos investissements.

La zone d’investissement

Il est important de prendre en compte la situation géographique de votre investissement. Qu’il s’agisse de la région, de la ville ou même du quartier, les prix d'achat au m2 et le loyer peuvent être très différents. Il existe de nombreux facteurs à prendre en compte : l’économie, le marché du travail, le tourisme, le cadre de vie, les infrastructures et commodités, le rapport entre l’offre locative et la demande.

Selon la zone où vous souhaitez investir, vous pouvez être éligible à de nombreux dispositifs de défiscalisation pour un achat dans le neuf (Pinel…). Vous pouvez également évaluer la tension locative d’une ville et voir si elle se trouve dans les zones A, Abis et B1 qui permettent de profiter de ces déductions fiscales. Les prix au m2 étant plus élevés dans ces agglomérations, les offres de l’État vous aident à réduire votre imposition tout en encaissant vos loyers.

La ville

Dans une analyse immobilière, vous devez vous demander dans quelles villes il est intéressant d’investir pour rentabiliser votre bien. Vous pouvez alors consulter le classement des villes françaises les plus rentables. Investir dans une ville à fort potentiel vous permet d’analyser le rapport rentabilité et risque avant votre décision finale. Vous pouvez prendre en compte 3 points principaux : le prix du bien, le loyer que vous pouvez appliquer et le risque de vacances locatives.

L’évolution démographique

Une ville dynamique où le nombre d’habitants évolue est un facteur positif. Cela entraîne une augmentation de la demande locative. En tant qu’investisseur, vous avez tout intérêt à investir dans ces villes qui vous apportent de nombreux avantages (augmentation des loyers) et peu de risques de vacances locatives.

Le type de locataire selon le logement

En fonction de la ville où vous allez investir, il existe différents types de profils de locataires. Cela orientera forcément votre décision d’achat selon la clientèle que vous recherchez, mais aussi l’optimisation fiscale et l’aspect juridique de la location.

Les différents profils :

  • Les étudiants : vous proposez en général des baux étudiant d’une durée de 9 mois pour un studio ou un T1 meublé;
  • Les jeunes actifs : ils recherchent des T1 ou T2 meublés pour une durée de 12 mois;
  • Les familles et célibataires stables : dans la plupart des cas, il s’agit de bail vide d’une durée de 3 ans avec des logements allant du T3 au T5.

Vous devez bien y réfléchir pendant votre analyse immobilière.

Le prix de l’immobilier

De nombreux facteurs comme ceux que nous avons pu évoquer précédemment peuvent influencer le prix de l’immobilier d’une ville à l’autre. Il est tout à fait possible d’évaluer par vous-même le prix d’un bien immobilier en faisant des recherches sur des logements similaires et de les comparer. Concernant l’achat d’un bien dans un programme neuf, le prix sera plus élevé car en plus de prendre en compte le prix moyen de la construction en France, il sera compté celui du terrain.

La rentabilité

La rentabilité locative est l’un des piliers de l’investissement immobilier. Cet indicateur se situe en moyenne entre 5 et 10% pour considérer que votre investissement est rentable. Bien calculer votre rentabilité vous permet d’atteindre vos objectifs et minimise les risques et le recours à votre épargne. Vous ne pouvez pas l’oublier dans votre analyse immobilière !

Le calcul de la rentabilité brut ce calcul de la manière suivante : loyer annuel / prix du logement x100

Afin d’estimer au mieux la rentabilité d’un bien, il faut également prendre en compte d’autres facteurs : les travaux de rénovation, les assurances, le prêt, l’imposition, les charges de copropriétés…

Pour obtenir les meilleures opportunités en tant qu’investisseur, vous avez tout intérêt à effectuer une analyse immobilière pour rentabiliser au mieux votre investissement immobilier.

calcul rendement locatif

Comment calculer votre rendement locatif ?

Grâce à notre simulateur, calculez la rentabilité de n’importe quel bien immobilier !

Hadia
Hadia
Customer Success Manager

Vous êtes au bon endroit pour investir dans l'immobilier 🏡

marketplace investissement locatif
Tout pour l'investissement locatif

Déco, ameublement, diagnostic immobilier, formation, coaching, assistance juridique… et bien +

Découvrir la Marketplace
Vendre son bine immo
Vendez votre bien immo en un éclair !

Vendez votre bien immobilier à un investisseur de la communauté Horiz.io

Vendre un bien immobilier
gestion locative en ligne
Gérez vos biens immo comme un pro

Bail, quittance, régularisation de charges… Simplifiez-vous la vie avec nos outils.

La gestion locative en ligne

Articles similaires

Comment utiliser correctement une calculette de rentabilité locative d’un bien immobilier ?

Comment utiliser correctement une calculette de rentabilité locative d’un bien immobilier ?

Vous souhaitez vous lancer dans un investissement locatif ? Vous hésitez et n’êtes pas sûr de la rentabilité de votre projet ? Bonne nouvelle, le calcul de la rentabilité locative est l’un des meilleurs indicateurs pour jauger la profitabilité de son placement immobilier. Définition, facteurs à prendre en compte, méthode de calcul, calculette de rentabilité locative en ligne… On vous explique tout en détail !

02 Décembre 2022
Devenir rentier immobilier

Devenir rentier immobilier : définition et conseils

Vous souhaitez acheter de nombreux biens immobiliers et vivre de vos loyers ? C’est tout à fait possible en devenant rentier immobilier. Quelles sont les étapes à suivre pour atteindre vos objectifs de liberté financière ? Découvrez tous nos conseils dans cet article.

02 Décembre 2022
Investissement locatif à plusieurs : mise en place, avantages et inconvénients

Investissement locatif à plusieurs : mise en place, avantages et inconvénients

L’investissement locatif à plusieurs est une solution que vous pouvez choisir pour votre investissement. Comment faire pour investir à plusieurs ? Quels sont les avantages et inconvénients ? Nous vous expliquons tout.

02 Décembre 2022
Optimiser un investissement locatif

10 astuces pour optimiser un investissement locatif

Quand on investit dans l’immobilier, on se retrouve parfois un peu seul et il est nécessaire de se former en permanence pour ne pas se faire avoir et pouvoir négocier au mieux. Voici nos 10 conseils pour bien réussir votre investissement dans votre projet locatif et ainsi optimiser votre rentabilité.

02 Décembre 2022
Les aides pour rénover son bien immobilier locatif

Les aides pour rénover son bien immobilier locatif

Vous avez un logement que vous souhaitez louer à d’autres personnes et vous avez des travaux de rénovation à effectuer ? Plusieurs solutions peuvent être mises en place pour couvrir les frais de votre projet. Explications.

02 Décembre 2022
podcast le plongeoir

Le Plongeoir, le podcast sur l'investissement locatif !

Et non vous ne rêvez pas ! On a décidé de se lancer dans cette nouvelle aventure. Pourquoi ? Pour vous aider à ne plus hésiter avant de sauter. On vous présente donc Le Plongeoir, le podcast par Bassel Abedi (oui oui, c'est le petit nom qu'on a décidé de lui donner).

02 Décembre 2022
La défiscalisation en LMNP - Le guide complet

La défiscalisation en LMNP - Le guide complet

En tant qu’investisseur immobilier, vous avez le choix entre plusieurs régimes fiscaux. L’un des plus courants concerne le statut de LMNP. En effet, les loueurs en meublé non professionnels peuvent bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. Quels sont-ils ? Et comment profiter de la défiscalisation en LMNP ? Les réponses sont dans cet article.

02 Décembre 2022
Tendances de l’immobilier en 2022

Tendances de l’immobilier en 2022

Connaître les tendances de l’immobilier est une chose primordiale si vous souhaitez investir ! Cela vous permet de savoir où en est le marché et quelles villes sont intéressantes. 

02 Décembre 2022