Le viager, une autre façon d’investir en immobilier

À l’heure de la flambée des prix de l’immobilier, Investir en viager offre une perspective d’acquisition d’un bien à faible coût. Comme pour une transaction immobilière classique la vente en viager doit faire l'objet d'une promesse de vente et d'un contrat de vente, aussi appelé acte authentique ou acte de vente, auprès d'un notaire. Cependant est-ce réellement un bon plan ? Quelles sont les contraintes et qu’en est-il du rendement ?

Mise à jour le 18 Octobre 2022
investissement en viager

Qu’est-ce que le viager ?

C’est un mode particulier de vente de biens mobiliers ou immobiliers, qui consiste à transformer tout ou une partie du prix en une rente annuelle et viagère (revenus annuels réguliers à vie) au profit du Vendeur qui conserve le droit d’habitation sur son bien. Lors d’un viager, le vendeur est appelé le « crédirentier » et l'acheteur, le « débirentier ».

Le viager représente un peu moins d’1% des transactions immobilières. Considérés par certains comme un “pari sur la mort”, le viager offre cependant des avantages au vendeur qui peut acquérir un bien moins cher ainsi qu’à l’acheteur à qui on paie un complément de revenu lui permettant de finir “ses vieux jours”.

Deux types de viager existent :

  • Le viager occupé : Une fois que l’acte est signé, le bien appartient à l’acheteur, cependant le vendeur continue à occuper le bien. -le viager libre : beaucoup plus rare sur le marché, le mode de paiement est le même cependant lorsque l’acheteur signe l’acte il peut prendre possession du bien directement, les taxes d’habitation, de ramassages des ordures sont à la charge de l’acheteur.
  • Le viager libre représente environ 5% des viagers. L’acheteur peut alors soit décider d’habiter le bien ou de le louer, cependant le montant du loyer ne peut pas être supérieur à celui de la rente.

Est-ce réellement moins cher ?

Deux éléments sont à prendre en compte.

Premièrement le bouquet : il s’agit de la somme de départ que l’acheteur doit payer une somme de base. Il correspond généralement à 40-45% du prix estimé du bien.

Le deuxième élément constitue les rentes viagères qui correspondent à une sorte de loyer payé par l’acheteur au vendeur tous les mois. 

⚠️ Attention : Si un défaut de paiement est observé sur l’une des rentes le contrat entier devient caduque et le bouquet ainsi que les rentes payées sont alors perdues. Le débirentier (acheteur) devra quand à lui aussi assurer le paiement des droits de mutation classiques sur la totalité du prix (les frais de notaires).

Comment est imposé un viager ?

Les rentes viagères obtenues par le vendeur du bien sont imposées au titre de l’impôt sur le revenu auquel peut s’appliquer un abattement dépendant de l’âge du vendeur lors de la première rente touchée.

Pour un viager immobilier, le premier versement a lieu au moment de la signature de l’acte de vente. Il peut arriver qu’il y ait 2 bénéficiaires d’une rente (couple) auquel cas l’âge pris en compte est celui de la personne la plus âgée. L'abattement correspondant est le suivant : 70% pour les personnes de plus de 70 ans, 60% pour les personnes âgées de 60 à 69 ans, 50% pour les personnes âgées de 50 à 59 ans, 30% pour les personnes âgées de moins de 50 ans.

Pour l’acheteur, l’intérêt majeur en termes de fiscalité est que l’achat d’un bien en viager occupé n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune.

À quel type d’investisseurs s’adresse le viager ?

Contrairement à ce qu’on pourrait croire, le viager est plutôt destiné à des investisseurs qui ne sont pas novices. En effet, il faut tout d’abord avoir son propre logement et pouvoir mettre de côté chaque mois une partie de son épargne pour payer les rentes au bénéficiaire. Il est très rare que ce type d’investissement soit choisi par des primo accédants.

Investir en viager via un fond d’investissement

Pour limiter les risques sur un seul viager, une autre solution existe, celle d’investir dans un fond commun de placement. Le principe est simple : le gérant du fonds achète des logements en viager, qu’il vend une fois que le crédirentier décède. Cela permet une diversification large puisqu’il choisit différents types de biens (petits et grands logements), plusieurs zones géographiques (Paris, Provence-Alpes-Côte d’Azur…) et divers types de crédirentiers (d’âges et de sexes différents). Cela permet donc, normalement un meilleure rendement.

Les choses à savoir avant de se lancer dans le viager

Il existe une possibilité faite au vendeur de quitter son bien pour aller dans une maison de retraite. Auquel cas, il est possible de prendre possession du bien mais la rente pourra être revalorisée.

Un autre élément est à prendre en compte, si l’acheteur du bien en viager décède avant le vendeur, ce sont les descendants de l’acheteur qui doivent continuer à payer la rente chaque mois.

En ce qui concerne les taxes à payer à défaut de précision dans l'acte, c'est l'article 608 du Code civil, relatif aux obligations de l'usufruitier, qui s'applique : « L'usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l'héritage, telles que les contributions et autres qui dans l'usage sont censées charges des fruits ». Par exemple, le vendeur sera tenu de s'acquitter de la taxe foncière et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Le viager peut donc être un bon moyen d’investir sur le long terme. Il est préférable de choisir un viager occupé permettant ainsi de limiter les frais : pas de taxe d’habitation à payer ni de frais de gestion locative. Cependant, il faut faire attention, et vérifier que le prix des futures rentes prévisionnelles ajoutées à celui du bouquet rend l'investissement toujours rentable.

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