Location Meublée Non Professionnelle : définition du statut
Si vous n’avez encore jamais entendu parlé ou très vaguement de ce statut, il s’agit d’une opportunité pour les investisseurs locatifs de louer en meublé leur bien dans des circonstances avantageuses. Vous pouvez mettre en location plusieurs biens immobiliers sous le statut LMNP, du moment que vous êtes un contribuable français. Par ailleurs, comme nous le verrons plus bas, le statut LMNP comporte de nombreuses conditions nécessaires à rassembler pour pouvoir jouir des bénéfices qu’il apporte au propriétaire bailleur. Par exemple, comme son nom l’indique, un loueur en meublé non professionnel ne doit pas exercer l’activité en professionnel (pas d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés [RCS]) et il doit mettre à la disposition de ses locataires uniquement des biens équipés selon la législation en vigueur. Dans le cas d’une location à vide, ces critères ne sont alors pas applicables et d’autres normes sont à respecter, bien que moins contraignantes
Si toutes les conditions sont réunies, vous dépendrez alors du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux [BIC], faisant de vos loyers perçus, des revenus commerciaux et non fonciers.
Contrairement à la location à vide qui implique d’être soumis au régime foncier, ici le particulier investisseur s'engage à se soumettre à l’imposition sur les revenus selon le barème progressif en vigueur pour ses recettes locatives générées.
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LMNP : des conditions de revenus pour louer en meublé un bien neuf
La première condition à respecter pour parvenir à rester sous le régime LMNP, s’avère être de ne pas dépasser un certain seuil en matière de revenus locatifs perçus de la location meublée. Peu importe le nombre de logements dont vous disposez à la location sous le statut de loueur en meublé non professionnel, il existe un plafond fixé à 23 000 € afin d’être soumis à ce régime spécial. Ce montant représente la somme maximale que vous ne devez donc pas dépasser au titre de vos revenus locatifs meublés annuels.
Bien souvent, le statut LMNP est utilisé par les particuliers lorsqu’ils souhaitent mettre en location un appartement neuf ou en résidence de services [loi Censi Bouvard]. Cependant, il est possible d’envisager la mise en location équipée d’un logement ancien, à la simple condition que celui-ci fasse plus de 9 m2.
Pour en revenir au plafond à ne pas dépasser en matière de revenus immobiliers pour vos locations meublées sous LMNP, assurez-vous également que la somme globale des loyers ne dépasse pas 50 % de la totalité de tous vos revenus confondus sur l’année [ceux soumis à l’Impôt sur le Revenu ou IR]. En effet, en tant que bénéficiaire du régime LMNP, vos revenus perçus de cette activité sont soumis à l’IR comme nous allons justement le voir.
Le choix de l’imposition pour la location meublée en LMNP
En faisant de vos revenus locatifs des revenus à déclarer dans la case des revenus commerciaux, vous êtes imposés selon le barème progressif de l’IR. Une fois votre activité déclarée au CFE [Centre de Formalité des Entreprises], vous recevrez votre numéro de SIRET qui devra d’ailleurs apparaître lors de vos déclarations de revenus. Pour les déclarer, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition : le micro-BIC ou le régime réel.
Lors de votre immatriculation, vous êtes automatiquement enregistré sous le régime micro-BIC qui est un régime forfaitaire. Vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos recettes immobilières. Dans le cadre d’une location de tourisme classée ou de chambre d’hôte, cette déduction monte à 71 %. Cependant, l’ensemble de vos revenus locatifs annuels ne doivent pas excéder 72 600 € en location classique et 176 200 € en location touristique. Néanmoins, votre activité de LMNP se doit de respecter le seuil de 23 000 € de loyers perçus à l’année maximum pour ne pas basculer en LMP.
Concernant le régime réel, vous pouvez demander quand vous souhaitez y passer, et dans ce cas, vous déduisez de manière réelle vos charges. Celles-ci doivent intervenir dans l’exploitation de votre bien et justifiée à l’aide de factures. De manière générale, c’est le régime le plus couramment utilisé dans le cadre de la location meublée en tant que loueur non professionnel. En effet, l’avantage majeur de ce régime, même si vos charges ne dépassent pas 50 % de vos recettes locatives, reste l’amortissement de votre bien immobilier qui tient compte de l’usure et de la vétusté des murs. Il est autorisé de déduire annuellement une fraction du coût d’achat du bien en question sur vos revenus tirés de la location LMNP. C’est en ce sens qu’il est possible de ne finalement payer aucun impôt sur ses revenus locatifs…
Enfin, sachez que les meubles sont aussi amortissables sous le régime réel LMNP selon des conditions particulières.
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Les équipements obligatoires d’un investissement locatif meublé
Ce que certains particuliers pourraient voir comme un inconvénient au statut LMNP, n’en est pas un pour la majorité des propriétaires bailleurs en meublé… Les équipements qui composent votre logement sont soumis à un encadrement spécifique. En effet, il ne suffit pas de proposer un bien à vos locataires qui soit meublé à peu près, avec un lit et un réfrigérateur. Pour éviter ce genre d’abus de propriétaires et des situations inconfortables pour le locataire, le gouvernement français impose à tous les loueurs LMNP une liste minimum de meubles et équipements à avoir pour pouvoir entrer dans le régime spécifique à ce statut. Ainsi, un bien ne peut être qualifié de « meublé », que si les mobiliers suivants sont sur les lieux de l’habitation :
- un matelas et une couverture [en corrélation avec le nombre d’occupants à accueillir] ;
- une table de bonne dimension, accompagnée de ses chaises pour le bon nombre de locataires ;
- un certain nombre de meubles de rangement ;
- de la vaisselle et des ustensiles de cuisine [selon une liste] ;
- un réfrigérateur ;
- un moyen de réchauffer la nourriture [micro-ondes ou four] ;
- une plaque de cuisson ;
- du matériel ménager tel qu’un aspirateur ou un balai, une serpillière, des produits nettoyants en fonction des surfaces ;
- une paire de rideaux occultants ou des volets dans chacune des chambres,
- etc.
En plus de cette liste non exhaustive, l’appartement ou la maison que vous proposez en location meublée doit être d’une superficie supérieure à 9 m2, et ce, même si elle se situe dans une résidence de services.
Désormais, vous en savez plus sur les conditions relatives au statut de LMNP en tant qu’investisseur immobilier particulier. Si vous hésitez encore avec la location à vide ou que vous envisagez d’associer ce statut à un programme de défiscalisation tel que le dispositif Censi Bouvard, vous pouvez simuler dès maintenant votre projet locatif. Grâce à notre simulateur de rentabilité immobilière, découvrez les meilleures stratégies à mettre en place pour optimiser votre investissement dans la pierre et bien plus encore en choisissant de piloter votre gestion locative en ligne !
LMNP conditions : FAQ
Quel plafond pour LMNP ?
Le plafond de loyers perçus de la location meublée pour un loueur en LMNP est de 23 000 € par an. Au-delà de cette limite, vous passez automatiquement au statut de Loueur en Meublé Professionnel [LMP] aux yeux de l’administration fiscale.
Quels sont les avantages du LMNP ?
Les intérêts à être soumis au régime LMNP sont principalement liés à sa fiscalité. Un loueur en meublé non professionnel profite de l’amortissement du bien immobilier et des biens mobiliers, il récupère la TVA, son imposition est nettement moins élevée qu’au régime foncier et les démarches administratives sont relativement simples.
Quand devient-on LMNP ?
Vous pouvez devenir propriétaire-bailleur en LMNP dans le cadre d’une stratégie locative en meublé. Plus exactement, vous devenez loueur LMNP lorsque vous exercez cette activité de manière non professionnelle. Cela signifie que vos recettes immobilières annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 € et elles doivent équivaloir à moins de 50 % de l’ensemble de vos revenus sur un an.
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