Cibler l’objectif de l’achat immobilier
En premier lieu, il convient de définir l’angle d’attaque de votre projet d'achat immo. Souhaitez-vous devenir propriétaire de votre résidence principale ? De votre résidence secondaire ? D’un logement à mettre en location ? En fonction du but recherché, on ne va pas regarder les mêmes indicateurs et les priorités seront différentes.
Si vous souhaitez juste acheter un bien pour vivre dedans et y mettre à l'abri votre famille, vous n’allez pas avoir besoin de connaître certains détails, et vos goûts personnels auront davantage de poids. Toutefois, il faudra tout de même accorder de l’importance au prix de vente par rapport au prix du marché, car acheter un bien trop cher, c’est amputer d’ores et déjà une partie de sa plus-value à la revente (même si vous ne prévoyez pas de vendre). L’idée est tout de même de faire un placement qui vous permettra de sécuriser votre foyer et donc de conserver la valeur que vous avez mise dans l’achat du logement, si ce n’est que de l’augmenter au fil du temps.
Dans le cas où l'achat serait dans le but de mettre en location le bien, alors la vigilance sur le prix d'achat par rapport à l’état du marché est double, sachant qu’il faut aussi estimer le loyer, les charges, et établir finalement un réel prévisionnel, comme nous le verrons plus bas.
Définir un budget comprenant l’assurance prêt immobilier et les frais de notaire
Ensuite, une fois que vous savez à quelle fin vous vous apprêtez à acheter, alors vous pouvez commencer à vous pencher sur un budget. Mais avant cela, votre situation financière doit être passée au crible, de manière la plus honnête possible.
En effet, pour concrétiser votre projet, vous devez passer par la case banque ou courtier pour décrocher un prêt immobilier. Pour cela, il va vous falloir présenter un dossier solide, car les banques cherchent avant tout des garanties. Elles ne prêtent qu’à des particuliers qui ont une bonne situation financière, une vie professionnelle fiable et une bonne gestion de leur épargne.
Pour se préparer au mieux à ces rendez-vous, il faut connaître sa situation sur le bout des doigts et de préférence, connaître à l’avance sa capacité d’endettement pour faire une demande en cohérence avec l’état de ses finances.
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Autre point, pensez à compter les frais de notaire dans le coût de votre appartement ou maison, ainsi que les frais relatifs à l’assurance emprunteur. Enfin, définissez combien vous avez à apporter comme capital (apport). Un achat immobilier sans apport est tout à fait possible, mais cela concerne surtout les investisseurs locatifs, car l’objectif est de percevoir des loyers chaque mois, ce qui rassure le banquier (si le prévisionnel est précis et concret).
Lister tous les critères de recherche pour acheter un bien
L’heure est ensuite au détail du projet. Lorsque vous recherchez en ligne des annonces immobilières, vous devez avoir déjà des filtres à mettre pour vous faire gagner du temps. Pour cela, vous devez noter chaque critère de sélection :
- la localisation géographique (région, ville, quartier) ;
- l’exposition souhaitée (Nord, Sud, Nord-Est, etc.) ;
- l’espace extérieur (sans, balcon, terrasse, jardin) ;
- l’étage si c’est un appartement, la mitoyenneté si c’est une maison ;
- le nombre de pièces ;
- le nombre de chambres ;
- la superficie ;
- etc.
N’oubliez pas qu’un certain nombre de critères découlent forcément de votre objectif d’achat immobilier. Par exemple, si votre volonté est de proposer un logement en colocation, il faut se focaliser sur des biens avec des espaces de vie aérés, des rangements, etc. ou envisager les travaux à faire. De plus, au niveau de la situation géographique du logement, si vous prévoyez de louer à des étudiants, vérifiez les transports en communs et la localisation des écoles/universités. Pour votre résidence principale, veillez aussi à regarder le périmètre, les écoles, les commerces de proximité, pour voir si tout correspond bien à vos habitudes.
Se mettre en mode chasseur immobilier ou en engager un !
Globalement, une fois toutes ces étapes réalisées, place à la chasse immobilière. Deux options s’offrent à vous : vous en occuper vous-même, ou déléguer à un professionnel de l’immobilier. Si vous déléguez, vous pouvez opter pour un mandat simple, semi-exclusif ou exclusif. Tout dépendra de votre volonté d’implication dans les recherches, et de la confiance que vous accordez à l’agence immobilière engagée.
L’avantage de se faire accompagner est de bénéficier des conseils de pro des agents, en plus de leurs connaissances du marché local. C’est donc une aide précieuse qui peut changer la donne et vous permettre de dénicher des pépites.
La négociation et l’offre d’achat : signature du compromis
Dès que vous avez eu un coup de coeur ou en tout cas, que vous avez trouvé chaussure à votre pied étant donné votre budget, votre objectif et vos critères, il faut maintenant se positionner et faire une offre. Encore une fois, si vous mandatez un professionnel de l’immobilier, il se chargera de tout, même de la négociation. Si vous souhaitez vous passer d’une agence, il vous faudra alors préparer vos talents de négociateur, car il faut toujours tenter de négocier, sauf dans de rares cas ou le bien est déjà en-dessous du marché.
La stratégie de négociation que vous allez mettre en place va être déterminante à la fois pour l’acceptation de l’offre par le vendeur, mais aussi pour votre demande de prêt au banquier par la suite. Pouvoir prouver au banquier que vous avez réussi à obtenir un bien à un prix moins élevé que prévu, c’est un point très positif pour lui, et cela a encore davantage de poids si vous achetez pour louer.
Une fois le crédit obtenu, la signature de l’acte authentique de vente
L’ultime étape débute à l’instant où les 90 jours entre le compromis et la signature de l’acte authentique de vente sont écoulés, et lorsque par la même occasion, vous avez réussi à obtenir votre crédit immobilier pour financer le projet. Dans ces cas-là, rendez-vous chez le notaire pour procéder à l’acquisition définitive. Vous voilà propriétaire 🎉 !
Si votre projet immobilier est d’acheter un bien pour le mettre à la location, alors Horiz.io peut vous y aider. Nous sommes spécialisés dans l’investissement locatif clé en main et notre objectif est de rendre accessible la location à un plus grand nombre de particuliers en France. Vous bénéficiez d’un accompagnement sur-mesure, de la recherche de l’appartement à la mise en place des locataires, jusqu’à la gestion locative pilotable de chez vous.
Achat immobilier : FAQ
Comment ne pas se faire avoir lors d’un achat immobilier ?
Pour éviter d’avoir une mauvaise surprise une fois l’acquisition d’un bien conclue, veillez à vous rapprocher de professionnels de l’immobilier. Dans tous les cas, vous devez visiter le logement au moins 2 fois à des horaires et jours différents, tenter une négociation, demander à bien voir toutes les parties de la maison, y compris les caves et greniers, etc.
Pourquoi attendre 3 mois pour acheter une maison ?
La période de 3 mois est la période entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique de vente immobilière. Elle permet à l’acheteur de rechercher le meilleur prêt immo possible au meilleur taux, notamment en comparant différents établissements de crédit et donc différentes offres de prêts et d'assurances.
Quel taux immobilier en 2023 ?
D’après les dernières publications de l’Observatoire Crédit Logement, le taux moyen constaté (toutes durées confondues) est de 3,04 % au mois de mars 2023.
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