1. Vérifier la réglementation locale
Avant de débuter sur Airbnb, il faut d’abord vérifier vos droits et vos devoirs. Et oui, si ce mode de location a de plus en plus de succès auprès des investisseurs et des vacanciers, il représente aussi une concurrence intense pour les hôtels. Sans oublier qu’il contribue à augmenter le prix des loyers des logements à l’année. C’est justement pour cette raison que de plus en plus de communes encadrent la location sur Airbnb. Selon le lieu où se situe votre logement, vous devrez :
- Obtenir une autorisation en mairie : cela concerne les grandes villes où la tension locative est particulièrement forte (comme Paris, Toulouse ou Bordeaux). Seuls les biens immobiliers non destinés à l’habitation peuvent être utilisés comme logement saisonnier. Par exemple, un ancien local commercial. Mais pour accueillir les vacanciers, il faudra évidemment les transformer. C’est pourquoi, vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage.
- Déclarer le logement, puis obtenir l’autorisation : bien souvent, une déclaration en mairie est nécessaire avant d’obtenir l’autorisation. Mais les conditions sont beaucoup moins strictes que précédemment.
- Déclarer la location saisonnière : pour les plus petites communes où la demande locative est faible, une simple déclaration suffit, sans avoir besoin de demander l’autorisation. Et ce, uniquement si vous louez plus de 120 jours par an.
Outre les formalités d’enregistrement, pensez également à la taxe de séjour qui varie d’une ville à l’autre.
2. Bien équiper le logement avant de débuter sur Airbnb
La mise en location sur Airbnb impose d’abord de l’équiper entièrement. Dans un premier temps, il convient de respecter la liste des fournitures mentionnées au sein du décret du 31 juillet 2015.
À savoir :
- La literie comprenant une couette ou une couverture ;
- Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres à coucher ;
- Des plaques de cuisson ;
- Un four ou un four à micro-ondes ;
- Un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment congélation ;
- La vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Les ustensiles de cuisine ;
- Une table et des sièges ;
- Des étagères de rangement ;
- Des luminaires ;
- Du matériel d'entretien ménager.
Mais pour accueillir les voyageurs convenablement, cela n’est pas suffisant. Et oui, les vacanciers ne restent généralement que pour quelques jours (voire même parfois, une seule nuit). Ils n'amènent que leur valise avec le strict nécessaire. Autrement dit, leurs vêtements et leurs affaires de toilette. Pour passer un séjour agréable, ils auront à minima besoin de linge de lit, de serviettes de bain, de gel douche, de papier toilette ou encore de shampooing.
Et si vous souhaitez vous démarquer de la concurrence, il faudra ajouter quelques équipements supplémentaires. Par exemple : une télévision, un abonnement Netflix, une connexion internet, un sèche-cheveux, un grille-pain, une machine à laver, un lave-vaisselle, etc.
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3. Préparer le logement avec attention
Débuter sur Airbnb, c’est mettre à la disposition des vacanciers un logement où ils se sentent comme chez eux. Ils ne doivent pas avoir l’impression que d’autres voyageurs ont aussi séjourné ici.
Alors pour satisfaire leurs exigences, nettoyez le logement de fond en comble. Du moins, toutes les pièces auxquelles ils ont accès. Veillez surtout à ce qu’aucun cheveu, poussière ou trace de moisissure ne traîne. Sans oublier de fournir des draps propres. Afin d’obtenir de bonnes notes sur la plateforme AirBnB, il est primordial de laisser une propreté irréprochable, car les vacanciers sont de plus en plus exigeants envers leurs hôtes. Si vous manquez de temps, vous pouvez aussi faire appel à une société de nettoyage.
Et pour faire bonne impression, n’hésitez pas à ajouter quelques petites attentions, comme une bouteille de vin ou une spécialité locale.
Bon à savoir : si vous louez tout ou partie de votre résidence principale, pensez à mettre sous clé vos objets de valeur, de sorte que les voyageurs n’y aient pas accès.
4. Optimiser la rédaction de son annonce de location
Dès vos débuts sur Airbnb, l’objectif est d’avoir un taux d’occupation optimal pour maximiser votre rentabilité.
Attention ! Airbnb = Danger. Ne mettez pas tous vos oeufs dans le même panier ! Ou encore ne faite pas l'erreur de vous rendre dépendant d'Airbnb. Assurez-vous de diffuser votre annonce de location sur d'autres plateformes telles que Booking, Abritel… et même sur votre propre site de location en direct.
Mais la difficulté avec les locations saisonnières, c’est que les futurs occupants ne visitent pas le bien immobilier. À la place, ils ont seulement accès à l’annonce de location. C’est la vitrine de votre logement. Elle doit donc attirer un maximum de vacanciers. Alors comment faire ? Voici nos astuces :
- Renseigner les informations essentielles : comme le lieu géographique, les commerces ou transports à proximité, le nombre de chambres et salles de bain, le type de logement, les équipements à disposition, etc.
- Soigner les photos : la qualité des photos est déterminante pour attirer des voyageurs. C’est ce qu’ils regardent en premier. Vous devez donc prendre des photos de chaque pièce (préalablement rangée), à la lumière du jour, en mode paysage et avec un appareil de qualité (un bon smartphone est souvent suffisant). Au-delà de la qualité des photos, leur ordre a aussi son importance. Ainsi, n’hésitez pas à mettre en avant le meilleur aspect de votre logement (comme une piscine, une belle vue, un balcon, un grand salon, …).
- Souligner les points positifs : d’abord sur les photos, mais aussi dans la description même. Par exemple, la localisation géographique, la présence d’un parking, d’un ascenseur, etc. L’idée est surtout de démontrer en quoi votre bien immobilier est unique.
Attention : si l’annonce immobilière doit être attrayante, elle ne doit pas être mensongère. En effet, si vous ajoutez des points positifs qui n’existent pas vraiment, vous risquez de vous attirer de très mauvaises notes. Et cela baissera fortement votre visibilité sur la plateforme Airbnb.
5. Ajouter un règlement intérieur et/ou un livret d’accueil
Pour que le séjour du voyageur se déroule au mieux, à la fois pour lui et pour vous, n’hésitez pas à ajouter une documentation informative. Et plus précisément :
- Le règlement intérieur : il permet d’énoncer les normes à respecter pendant tout le séjour. Comme l’interdiction d’organiser des fêtes, de fumer, de venir avec des animaux, etc.
- Le livret d’accueil : il contient de nombreuses informations pour faciliter le séjour du voyageur. Par exemple, le fonctionnement du logement et de ses équipements, le code Wifi (idéalement, affichez-le à plusieurs endroits pour être sûr que le locataire le voit bien), un guide succinct des principaux sites à visiter.
Voici un exemple de rendu de livret d'accueil réalisé avec un logiciel de création gratuit 👉 cliquez ici pour voir le guide d'accueil Airbnb
Ces deux documents peuvent aussi être regroupés au sein d’un seul feuillet. Mais l’idée est de rappeler à la fois les droits et les devoirs de l’occupant temporaire afin d’éviter les abus.
Si vous débutez sur Airbnb, il est fort probable que la rédaction du règlement intérieur ou du livret soit encore sommaire. Mais avec l’expérience, vous comprendrez les attentes des voyageurs et pourrez identifier les comportements négatifs. Vous pourrez ainsi compléter la documentation afin d’améliorer toujours plus l’expérience Airbnb.
6. Fixer le bon prix avant de mettre en location sur Airbnb
Afin d’obtenir un maximum de réservations, soigner le logement et l’annonce n’est pas suffisant. Il faut également proposer le bon prix : à la fois attractif pour le voyageur et rentable pour vous.
Mais lorsque vous débutez sur Airbnb, il n’est pas si facile de déterminer le bon tarif à la nuitée. Heureusement, la plateforme vous fournit des outils afin de vous aider dans cette tâche. Notamment la tarification intelligente qui vous permet de vous aligner au marché et d’adapter le prix en fonction des périodes.
Mais rappelez-vous, c’est toujours vous qui fixez le prix. L’objectif étant d’être rentable, vous devez calculer le tarif minimum en fonction du nombre de nuitées moyen. Pour cela, n’hésitez pas à utiliser notre outil de simulation en ligne, qui vous aidera à définir le loyer mensuel minimum pour atteindre un rendement intéressant.
7. Gérer les réservations avec efficacité
La gestion des réservations passe avant tout par la mise à jour régulière du calendrier. Si vous n’êtes pas disponible ou si le logement est déjà loué via une autre plateforme, renseignez-le. Cela vous évitera de recevoir des demandes à des dates qui ne vous conviennent pas. Et pour simplifier l’aspect logistique, n’hésitez pas à prévoir un délai de réservation avant l’arrivée du voyageur.
En outre, activez les notifications sur votre smartphone afin de recevoir rapidement toutes les demandes. Cela vous permettra d’être réactif dans la réponse au locataire. Et surtout, lors de vos échanges avec les futurs occupants, fournissez-leur un maximum d’informations. Par exemple, les transports en commun à emprunter pour arriver à destination, l’heure d’arrivée maximale, les éventuelles pénalités, etc.
8. Bien accueillir les locataires
Tout comme l’apparence du logement, l’accueil des locataires constitue aussi leur première impression. Il est donc primordial de bien la soigner. Mais le turn over étant particulièrement important, vous ne serez pas toujours disponible.
Si vous êtes disponible, prenez le temps de répondre à toutes les questions des voyageurs, observez leur réaction pour identifier les éventuels axes d’amélioration, suggérez-leur des visites du coin, et surtout gardez le sourire.
Si vous n’êtes pas disponible, il existe pleins de solutions pour réaliser le check-in / check-out. Par exemple, les boîtes à clé sécurisée, les serrures connectées, les services de conciergerie ou simplement les voisins, les amis ou la famille. En cas d’indisponibilité, le livret d’accueil est plus qu’indispensable pour laisser une bonne impression.
Bon à savoir : lorsque vous débutez sur Airbnb, il est peut-être préférable de se montrer présent pour les premières locations. Cela vous permettra de mieux comprendre les attentes des voyageurs.
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