1. Acheter un bien immobilier sans apport pour le mettre en location
Une première solution pour rentabiliser son placement beaucoup plus rapidement, est de ne pas investir de fonds propres dans l’opération. Si ce coup de génie n’est pas facilement accordé par les établissements de crédit, il n’empêche que la pierre est définitivement le seul et unique moyen qui existe de placer son argent sans mettre aucun apport de sa poche. Il va de soi qu’il faut absolument essayer la négociation. Soignez votre dossier, apprenez à négocier comme un pro, songez à acheter le bien immobilier avec vos parents si votre situation n’est pas si idéale que cela, définissez une stratégie et un plan de location sur 10 ans solide, etc. Mettez toutes les chances de votre côté pour décrocher un prêt sans apport.
Vous pouvez profiter de votre projet (immobilier locatif) pour convaincre le prêteur de vous accorder un tel atout. En effet, s’il s’agit d’un achat de résidence principale, il y a fort à parier que votre banquier se ferme bien plus facilement, car il n’y a aucune optique de rentabilité annuelle derrière…
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2. Acheter pour louer en colocation
Selon la zone géographique de votre appartement ou de votre maison, et selon sa composition (nombre de pièces et superficie) la colocation est un moyen d’accélérer la rentabilité d’un bien.
Au mieux, si vous n’avez pas encore acheté un bien immobilier, concentrez-vous à trouver un logement assez « malléable », pouvant s’adapter à plusieurs stratégies locatives. C’est toujours bien d’avoir un logement joker, dans lequel vous pouvez tester de nouveaux modes de location lorsque d’autres fonctionnent moins bien. La colocation, bien que très rentable, comporte ses risques de vacance et d’impayés, comme tous les autres modes de location, mais s’avère tout de même plus sécurisante. En effet, en tant que propriétaire bailleur en colocation, vous pouvez opter pour l’établissement d’un bail solidaire, ce qui limite grandement les risques locatifs.
Finalement, la colocation, c’est davantage de loyers perçus mensuellement, des contrats non contraignants, et la possibilité d’être assujetti au régime BIC… !
3. Opter pour le régime BIC au réel
Votre achat de maison à louer est en cours ou vous venez tout juste d’acheter un bien immobilier ? Alors, dirigez votre stratégie locative vers la fiscalité du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au réel. Cela signifie opter pour la location meublée en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Cette option, appréciée pour son imposition plus légère et moins contraignante que le foncier, est à privilégier dans le cas où vous débutez dans l’immobilier locatif (et que le marché local s’y prête !).
Si vous prévoyez des travaux de rénovation, le BIC au réel peut encore plus vous être utile, pour défiscaliser le montant du chantier entrepris. De plus, en rénovant votre bien, vous participez à la revalorisation de sa valeur vénale, et donc à l’optimisation de votre rentabilité.
4. Bien choisir l’emplacement du bien immobilier avant d’acheter
En parlant de marché local, l’étudier s’avère essentiel dans la viabilité à long terme de votre projet lorsque vous envisagez d’acheter un bien immobilier. Cela nous amène naturellement au 4e point. Cherchez à connaître le taux de vacance locative de la ville visée, ainsi que la rentabilité moyenne. Ces recherches doivent garder un axe de cohérence avec votre mode de location. C’est de cette façon que vous allez pouvoir percevoir les préférences du marché sectoriel envisagé. Dans certaines villes ou certains quartiers, les locations meublées et les colocations fonctionnent mieux. Dans d’autres, ce sera les locations nues, ou encore les appartements T4, etc.
En définitive, si vous avez déjà tout un plan de mode de location et de type de bien immobilier recherché (dans l’hypothèse où vous n’avez pas encore acheté), choisissez l’emplacement de votre futur logement directement en adéquation avec vos critères locatifs. Cela pourrait paraître logique, mais de nombreux investisseurs particuliers font trop rapidement l’impasse sur cette étape, ce qui impacte la bonne évolution de leur investissement.
5. Inclure la location saisonnière dans sa stratégie locative
Quand on souhaite acheter un bien immobilier pour se lancer dans le locatif, la location saisonnière n’est généralement pas mise sur la table tout de suite, surtout quand il s’agit de négocier son crédit. En effet, les banques sont plus réticentes quand un tel projet est évoqué, du fait de l’instabilité du secteur et des forts taux de vacance locative annuels. C’est pourquoi la location saisonnière doit être utilisée de façon intelligente, en complément de votre stratégie locative initiale. Ce conseil est davantage applicable aux débutants ne disposant pas d’une grande expertise immobilière ou d’un vaste patrimoine.
Évidemment, plus vous avez de biens immobiliers rentables, plus vous débloquez la possibilité de consacrer un ou plusieurs logements uniquement à la location saisonnière. Rentabiliser un achat immobilier, c’est éviter au maximum les périodes vacantes.
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6. Proposer une pièce à la location dans sa résidence principale
Nous voulions vous donner une astuce si vous n’avez à votre disposition que votre résidence principale et que vous ne pouvez pas acheter un bien immobilier en plus. Sachez que vous pouvez tout de même optimiser cet achat. Comment ? En mettant en location une partie de votre maison. Si vous avez un garage qui ne vous sert pas, mettez-le à louer ! Proposez-le en garage pour véhicules ou même en garde-meuble selon la demande.
Vous habitez seul et vous avez plusieurs chambres de libres ? Alors, même principe, vous pouvez les proposer à la location sous forme de gîte ou de location à l’année, voire au mois, pour des étudiants par exemple. En dessous d’un certain montant de recettes locatives, vous pouvez être exonéré d’impôts. Autrement, vous en paierez selon le régime foncier ou BIC.
7. Louer sa résidence secondaire hors périodes de présence
Enfin, ce dernier conseil concerne votre résidence secondaire. Que vous disposiez déjà d’autres logements exclusivement réservés à la location, ou que vous n’en ayez pas, vous devriez penser à louer votre bien lorsque vous ne l’occuperez pas. Alors, oui, il faut faire confiance aux locataires, il faut envisager de mettre sous scellé ses affaires personnelles, etc., mais vous pourriez réellement en tirer bénéfice. En location saisonnière ou en locations de courtes durées de type bail mobilité (de 1 à 10 mois), en location entière ou en colocation, les possibilités sont nombreuses.
Par ailleurs, n’oubliez pas de vous mettre à jour pour déclarer vos revenus locatifs nouvellement perçus. Si votre crédit immobilier est totalement payé, vous percevrez alors un revenu complémentaire non négligeable !
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Acheter un bien immobilier : FAQ
Quelles sont les démarches pour acheter un bien immobilier ?
Les premières démarches sont relativement chronophages, mais sont les plus importantes quand on souhaite acquérir un logement. Vous devez faire vos recherches en adéquation avec le but de votre achat, puis vient la rédaction de l’offre d’achat. La vente se conclut avec une promesse ou un compromis de vente, suivi par la signature de l’acte authentique chez le notaire. Évidemment, entre toutes ces étapes, vous devrez visiter les biens qui vous intéressent, et aller voir votre banquier pour décrocher un crédit immobilier ainsi que l’assurance qui va avec.
Quels sont les pièges à éviter lors d’un achat immobilier ?
Foncer tête baissée sans avoir préparé son projet d’acquisition immobilière est sans doute l’erreur la plus fatale pour un particulier. Ensuite, ne pas négocier votre crédit et vos assurances, ne pas prêter attention aux détails durant les visites ou encore sous-évaluer le montant des travaux à réaliser sont des pièges fréquents. Enfin, ne négligez surtout pas le calcul des différents indicateurs de performance (TRI, VAN, rentabilité locative, etc.), surtout si vous investissez pour faire de la location.
Comment acheter son 1er bien immobilier ?
Pour acheter son premier bien immobilier, il est important de se documenter sur le secteur de la pierre et particulièrement sur les prix dans le marché local qui nous intéresse. Ensuite, il faut prendre le temps de monter son dossier pour la banque avant même d’effectuer ses recherches, pour savoir si quelques détails sont à revoir pour mener à bien le projet (comme effacer des dettes). Enfin, se faire accompagner par des experts est toujours plus rassurant et sécuritaire quand on est un investisseur débutant.
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