Qu'est-ce que la loi Pinel : définition, zones, plafonds

Le régime "Pinel" a été mis en place par la ministre responsable de l'Egalité des territoires et du Logement Sylvia Pinel (fin 2014) pour le projet de loi de finances 2015. Il représente un assouplissement du régime Duflot qui l'a précédé.

Mise à jour le 20 Septembre 2022
définition, zones et plafonds loi pinel

 Textes de Loi

Loi Pinel : l'essentiel à retenir

Les points importants à retenir pour ce régime.

Les nouveautés par rapport au régime Duflot

  • Il est entré en vigueur le 1er septembre 2014 (en remplacement du régime Duflot).
  • Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant sous réserve que celui-ci ne fasse pas partie du foyer fiscal de l'investisseur. Cette disposition n'entrera en vigueur que pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2015.
  • La durée d'investissement peut être de 6, 9 ou 12 ans. La durée minimum est de 6 ans. Celle-ci peut être prolongée deux fois jusque 12 ans. L'investisseur doit s'engager pour une durée au départ mais il peut la prolonger par la suite sans impact sur la réduction d'impôt et donc sur la rentabilité. S'engager sur 6 ans au départ semble être donc le meilleur choix dans la pratique.
  • L'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt modulée en fonction de la durée. Elle est de 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et de 21% sur 12 ans en France. Les réductions sont de 23% pour 6 ans, de 29% sur 9 ans et de 32% sur 12 ans dans les départements et régions d'outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte).

Les autres éléments sont assez similaires avec ceux du régime Duflot.

  • Il concerne les biens neufs achevés ou en Vefa
  • 2 logements par an maximum (ou parts de SCPI)
  • Prix maximum de 300 000€ pour les deux biens au total et prix maximum de 5 500€/m2
  • Location nue à usage de résidence principale du locataire
  • Obligation de louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans
  • Plafond de loyer maximum à respecter en fonction de la zone de la ville (définie par décret). Le calculateur rendement locatif plafonne le loyer automatiquement en fonction de votre ville.
  • Il faut respecter des plafonds de ressources du locataire maximum

Bon à savoir : La loi Pinel 2021 exige de nouvelles conditions quant au type de logement ou encore la nature de l'investissement immobilier réalisé.

Les zones de la loi Pinel

Des zones géographiques ont été définies pour l'application des plafonds de loyer et de ressources des locataires. Elles ont été modifiées par rapport à la loi Duflot. 

  • Zone A bis  
  • Zone A
  • Zone B1 
  • Zone B2 
  • Zone C 

À savoir, les communes situées en zone B2 et C ne peuvent plus bénéficier de cette mesure sauf à respecter les trois conditions suivantes :

  • la commune de zone B2 ou C doit disposer de l’agrément du préfet après avis favorable du Comité Régional de l’Habitat ;
  • le permis de construire concernant ces communes doit avoir été déposé avant le 31/12/2017 ;
  • le contrat d’acquisition doit être signé au plus tard le 15/03/2019.

En conséquence, la liste n'est plus mise à jour depuis août 2018.

Loi Pinel et plafonds de loyer

L'investisseur doit respecter des plafonds de loyer maximum en fonction de la zone de la ville :

Plafonds 2021

Capture_d_e_cran_2021-06-25_a__11.29.52.png

Pour calculer le loyer maximum qu’il pourra demander à son locataire, le propriétaire devra ainsi multiplier cet indice par un coefficient multiplicateur, puis par la surface pondérée du logement
Dans le cas où la surface du logement est en dessous des 38 m², alors le coefficient multiplicateur sera égal à 1,2. Dans le cas où la surface du logement est supérieure à 38 m², le coefficient sera égal à : 0,7 + 19 / surface pondérée du logement. 
Pour ce qui est de la surface pondérée du logement, elle sera égale au calcul suivant : la surface habitable + la surface des annexes divisée par 2

Exemple d'un bien de 50 m2 

Afin de calculer le loyer maximum, il conviendra de multiplier ces valeurs par la formule (0,7 +19/surface). 
Avec un bien de 50 m2 en zone A bis, le loyer maximal est de 17,55€ x (0,7 +19/50) = 18,95€/m². Le loyer maximum est donc de 50 x 18,95€ = 947,5€.

Conditions de ressources

Les locataires doivent satisfaire les conditions de ressources suivantes pour entrer dans le cadre du régime Duflot. Est pris en compte le revenu fiscal de référence N-2 ou N-1 s'il est plus favorable au locataire.

En 2021 selon le BOFIP : 

Capture_d_e_cran_2021-06-25_a__11.33.11.png

Bassel Abedi
Bassel Abedi
CEO

marketplace investissement locatif
Tout pour l'investissement locatif

Déco, ameublement, diagnostic immobilier, formation, coaching, assistance juridique… et bien +

Découvrir la Marketplace
chasse immobilière
Trouver la perle rare, c'est possible !

Les biens immobiliers les plus rentables sont ici. Nous vous aidons à les trouver.

La chasse immobilière rentable
gestion locative en ligne
Gérez vos biens immo comme un pro

Bail, quittance, régularisation de charges… Simplifiez-vous la vie avec nos outils.

La gestion locative en ligne

Articles similaires

Déclaration Pinel 2022 : le guide

Déclaration Pinel 2022 : le guide

La déclaration Pinel est obligatoire et doit être faite chaque année. Pour vous y retrouver, nous avons expliqué toutes les spécificités de cette déclaration dans l’article ci-dessous.

30 Septembre 2022
Loi Pinel : le guide complet

Loi Pinel : le guide complet

Se lancer dans l'investissement immobilier signifie comprendre les différents dispositifs de défiscalisation comme Pinel.

Pour vous aider à vous y retrouver et à être efficace dans votre choix, nous vous avons écrit ce guide permettant de répondre à toutes vos interrogations.

30 Septembre 2022
Tout savoir sur le Super Pinel

Tout savoir sur le Super Pinel

En tant qu’investisseur, vous pouvez bénéficier de dispositifs de défiscalisation. Parmi les plus connus, il y a la loi Pinel applicable pour les logements neufs situés en zones tendues. Mais à partir de 2023, il ne sera plus possible de profiter de ces avantages fiscaux.

Alors quel dispositif après Pinel ? Le gouvernement a mis en place le Super Pinel. De quoi s’agit-il ? Quelles sont les différences avec le modèle précédent ? Nous répondons à toutes vos questions dans cet article. 

30 Septembre 2022
Loi Pinel Plus

Loi Pinel Plus (+) : ce qui change à partir de 2023

Fin 2022, le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel prendra fin. Mais rassurez-vous, il est remplacé par la loi Pinel Plus ou encore Pinel +. Les investisseurs continueront à bénéficier de l’avantage fiscal prévu en cas d’achat immobilier dans une zone géographique dite tendue.

Cela dit, les conditions d’éligibilité et le montant de la déduction d’impôt évoluent. Alors qu’est-ce qui change avec la loi Pinel + ? C’est ce que nous allons voir.

30 Septembre 2022
La loi Pinel 2021 : un investissement rentable ?

La loi Pinel 2021 : un investissement rentable ?

Vous souhaitez acheter un bien immobilier pour le mettre en location ? La loi Pinel devrait vous intéresser. Mise en place par la ministre responsable de l'Égalité des territoires et du Logement, Sylvia Pinel, lors du projet de loi de finances 2015, le dispositif reprend et assouplit les dispositions de la loi Duflot. L’objectif : redynamiser l’offre immobilière dans les zones géographiques dites tendues. Et ce, grâce à des réductions d’impôts à destination des investisseurs.

Alors qu’est-ce que la loi Pinel 2021 ? Quelles sont les conditions pour en bénéficier ? Comment fonctionne ce dispositif ? Est-il rentable ? On répond à toutes vos questions.

30 Septembre 2022
Investissement Pinel : 4 pièges à éviter !

Investissement Pinel : 4 pièges à éviter !

Si vous êtes ici, vous songez sûrement à franchir le cap d’acheter un logement neuf. Nous allons étudier de plus près le cas de la défiscalisation Pinel, qui soulève de nombreuses interrogations. En effet, si ce programme immobilier locatif reste très prisé afin d’investir pour réduire ses impôts, il existe cependant des pièges à contourner. Découvrez les indispensables à se souvenir avant de vous engager dans un investissement Pinel, et les nouveaux barèmes à compter de l’année civile 2023.

30 Septembre 2022