Qu'est-ce que la loi Pinel : définition, zones, plafonds

Le régime "Pinel" a été mis en place par la ministre responsable de l'Egalité des territoires et du Logement Sylvia Pinel (fin 2014) pour le projet de loi de finances 2015. Il représente un assouplissement du régime Duflot qui l'a précédé.

Mise à jour le 18 Octobre 2022
définition, zones et plafonds loi pinel

 Textes de Loi

Loi Pinel : l'essentiel à retenir

Les points importants à retenir pour ce régime.

Les nouveautés par rapport au régime Duflot

  • Il est entré en vigueur le 1er septembre 2014 (en remplacement du régime Duflot).
  • Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant sous réserve que celui-ci ne fasse pas partie du foyer fiscal de l'investisseur. Cette disposition n'entrera en vigueur que pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2015.
  • La durée d'investissement peut être de 6, 9 ou 12 ans. La durée minimum est de 6 ans. Celle-ci peut être prolongée deux fois jusque 12 ans. L'investisseur doit s'engager pour une durée au départ mais il peut la prolonger par la suite sans impact sur la réduction d'impôt et donc sur la rentabilité. S'engager sur 6 ans au départ semble être donc le meilleur choix dans la pratique.
  • L'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt modulée en fonction de la durée. Elle est de 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et de 21% sur 12 ans en France. Les réductions sont de 23% pour 6 ans, de 29% sur 9 ans et de 32% sur 12 ans dans les départements et régions d'outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte).

Les autres éléments sont assez similaires avec ceux du régime Duflot.

  • Il concerne les biens neufs achevés ou en Vefa
  • 2 logements par an maximum (ou parts de SCPI)
  • Prix maximum de 300 000€ pour les deux biens au total et prix maximum de 5 500€/m2
  • Location nue à usage de résidence principale du locataire
  • Obligation de louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans
  • Plafond de loyer maximum à respecter en fonction de la zone de la ville (définie par décret). Le calculateur rendement locatif plafonne le loyer automatiquement en fonction de votre ville.
  • Il faut respecter des plafonds de ressources du locataire maximum

Bon à savoir : La loi Pinel 2021 exige de nouvelles conditions quant au type de logement ou encore la nature de l'investissement immobilier réalisé.

Les zones de la loi Pinel

Des zones géographiques ont été définies pour l'application des plafonds de loyer et de ressources des locataires. Elles ont été modifiées par rapport à la loi Duflot. 

  • Zone A bis  
  • Zone A
  • Zone B1 
  • Zone B2 
  • Zone C 

À savoir, les communes situées en zone B2 et C ne peuvent plus bénéficier de cette mesure sauf à respecter les trois conditions suivantes :

  • la commune de zone B2 ou C doit disposer de l’agrément du préfet après avis favorable du Comité Régional de l’Habitat ;
  • le permis de construire concernant ces communes doit avoir été déposé avant le 31/12/2017 ;
  • le contrat d’acquisition doit être signé au plus tard le 15/03/2019.

En conséquence, la liste n'est plus mise à jour depuis août 2018.

Loi Pinel et plafonds de loyer

L'investisseur doit respecter des plafonds de loyer maximum en fonction de la zone de la ville :

Plafonds 2021

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Pour calculer le loyer maximum qu’il pourra demander à son locataire, le propriétaire devra ainsi multiplier cet indice par un coefficient multiplicateur, puis par la surface pondérée du logement
Dans le cas où la surface du logement est en dessous des 38 m², alors le coefficient multiplicateur sera égal à 1,2. Dans le cas où la surface du logement est supérieure à 38 m², le coefficient sera égal à : 0,7 + 19 / surface pondérée du logement. 
Pour ce qui est de la surface pondérée du logement, elle sera égale au calcul suivant : la surface habitable + la surface des annexes divisée par 2

Exemple d'un bien de 50 m2 

Afin de calculer le loyer maximum, il conviendra de multiplier ces valeurs par la formule (0,7 +19/surface). 
Avec un bien de 50 m2 en zone A bis, le loyer maximal est de 17,55€ x (0,7 +19/50) = 18,95€/m². Le loyer maximum est donc de 50 x 18,95€ = 947,5€.

Conditions de ressources

Les locataires doivent satisfaire les conditions de ressources suivantes pour entrer dans le cadre du régime Duflot. Est pris en compte le revenu fiscal de référence N-2 ou N-1 s'il est plus favorable au locataire.

En 2021 selon le BOFIP : 

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18 Octobre 2022