C'est plutôt tentant de prime abord et c'est la promesse de ce que l'on appelle l'investissement locatif "sans apport". Il s'agit de faire l'acquisition d'un bien immobilier grâce à un crédit immobilier (effet de levier), le mettre en location, en récolter des revenus sous forme de loyers versés et tout cela sans sortir un seul centime au départ.
Qu'est-ce que l'effet levier du crédit ?
L'investissement locatif, et plus généralement l'immobilier, est un de ces très rares placements financiers qui permettent de profiter de ce que l'on appelle l'effet de levier du crédit.
Lorsque vous souhaitez investir une somme d'argent, la plupart du temps on va vous demander de verser cette somme d'argent sur un compte.
Prenons l'exemple d'un placement en bourse par exemple. Vous devez ouvrir un compte titres ou équivalent auprès d'un établissement financier et ensuite y déposer 10 000€ par exemple. Vous devrez ensuite investir cet argent dans des actions, des fonds, etc. afin de générer un gain chaque année. Dans ce cas les 10 000€ ne sont plus disponibles, vous avez dû les avancer en quelque sorte.
Dans le cas d'un achat immobilier, vous pouvez acquérir le logement à l'aide d'un crédit immobilier obtenu auprès d'une banque. C'est donc la banque qui avance l'argent afin que vous puissiez acquérir le logement. C'est le levier qui vous permet d'acheter.
Malheureusement la banque n'octroie pas de prêt pour un investissement locatif sans condition et sans contrepartie. Et une de ces contreparties que je souhaite aborder ici est le fait que vous deviez faire un apport d'une partie de la somme nécessaire au financement de l'investissement locatif immobilier.
C'est quoi un apport ?
La banque va vérifier différentes choses avant de décider de vous accorder un crédit immobilier. Elle va vérifier votre solvabilité financière, vos revenus, vos charges, vos habitudes de dépense et d'épargne ainsi que votre profil personnel (en couple, avec enfants, propriétaire ou locataire, etc.).
Elle va également vous demander (dans la plupart des cas) d'apporter une partie de la somme à emprunter, habituellement environ 10% du montant global de l'investissement (qui se compose du prix d'achat, des frais d'agence et de notaire, des travaux, etc.).
La plupart du temps cela correspond au montant des frais de notaire soit environ 8% pour un achat immobilier dans l'ancien.
Cet article devrait vous intéresser : Comment faire baisser les frais de notaire ?
Pourquoi les banques demandent-elles un apport dans le cas d'un investissement locatif ?
La banque vous demande de faire un apport pour les raisons suivantes principalement :
- Elle souhaite ne pas être toute seule à porter le risque et demande à ce que vous aussi montriez que vous vous investissez dans le projet.
- Elle souhaite vérifier que vous avez les moyens de vos ambitions et que vous êtes capable d'épargner et d'investir votre épargne.
- Elle souhaite vérifier que vous croyez en votre projet dans le cas d'un investissement locatif où la viabilité du projet réside aussi dans la rentabilité locative de l'opération.
Pourquoi est-il intéressant faire un investissement locatif sans apport ?
L'idée est de tirer un maximum partie de l'effet de levier et garder sa trésorerie disponible pour faire un autre projet ou pour le faire fructifier sur un autre support de placement.
Pour illustrer cela, nous allons prendre l'exemple suivant :
- Investissement locatif à Lyon
- Revenus nets imposables : 30 000 €/an
- Studio de 20 m2
- 100 000€ Frais d'Agence Incluses, 95 000€ net vendeur
- Crédit à 1,1% sur 20 ans
- 8% de frais de notaires = 8 000€
- Pas de travaux
- Loué 550 €/mois en meublé (LMNP), 3 000€ de meubles
- Revendu dans 20 ans à 150 000€ net vendeur
| Effort d'épargne mensuel (cashflow) | Rentabilité locative nette | Taux de rendement interne (c'est quoi le TRI ?) | Lien vers la simulation | |
Achat locatif avec apport (8%) 8 000€ | 61 €/mois | 4.4% | 11.14% | Simulation rentabilité avec apport |
| Achat locatif sans apport | 100 €/mois | 4.4% | 13.16% | Simulation rentabilité sans apport |
On voit que le fait de pas avancer ces 8 000€ augmente ici le coût mensuel puisqu'il faut le rembourser à la banque.
Mais il faut ajouter à cela le fait que vous pourrez faire fructifier l'argent non apporté sur un placement financier. Prenons l'exemple d'un placement à 2% nets par an (supérieur au taux du crédit de 1.1%).
Au bout de 20 ans on se retrouve avec un gain supplémentaire de près de 4 000€.
Vous pouvez également vous dire qu'avec ces 7 600€ vous pourrez faire un autre investissement locatif mais cette fois avec un apport.
Vous trouverez les rapports de simulation de la rentabilité de ces exemples d'investissements locatifs dans les documents joints à la fin de cet article.
Comment obtenir un crédit pour un investissement immobilier sans apport ?
Voici 4 secrets pour investir dans l'immobilier sans apport. Ils reposent sur plusieurs principes :
- Cela peut paraître incroyable mais le fait d'avoir au moins le montant de l'apport en épargne, voir plus bien entendu, vous permettra d'obtenir plus facilement un crédit sans apport. Avoir de l'argent de côté permet de rassurer la banque. Encore plus si vous placez cet argent dans cette même banque et sur un des produits financiers qu'elle-même propose.
- Le fait de posséder sa résidence principale jouera également en votre faveur car dans le cas contraire la banque va devoir prendre en compte l'achat futur de votre résidence principale. Cela augmente le risque et donc son exigence quant au fait de vous demander un apport.
- En somme si vous êtes un bon client fidèle et intéressant, la banque pourra plus facilement déroger aux règles de taux d'endettement et au fait d'exiger ou non un apport de votre part. Notamment votre ancienneté dans la banque, les poids financiers de vos placements dans la banque (ou un potentiel futur), vos comportements passés de dépenses. La banque va regarder vos 3 derniers relevés bancaires à la loupe.
- Enfin le projet d'investissement locatif peut être plus ou moins rentable. Un projet bien étudié (vous pouvez vous servir de notre simulateur de rentabilité locative pour cela) vous permettra de mieux négocier le fait de faire ou non un apport. C'est peut-être ce dernier point qui peut permettre à quelqu'un ne possédant pas l'apport nécessaire de tout de même réussir à emprunter la totalité à la banque et de faire son investissement locatif. Je préfère vous prévenir tout de suite, ça ne sera pas simple mais c'est possible ! Tout va dépendre du conseiller que vous avez en face et de la préparation de votre dossier.
N'oubliez pas que la demande d'un crédit bancaire reste une négociation. Vous devez prouver à la banque qu'elle peut vous accorder plus de confiance.
