Interrogez vos ambitions et vos disponibilités pour ce projet locatif
Avant toute chose et comme pour tout projet financier, il est important et même primordial que vous fassiez le point sur ce que vous attendez de votre placement immobilier locatif. Pour cela, installez-vous tranquillement quelques instants et veillez à ne pas être dérangé. Prenez une feuille de papier et un stylo (ou votre ordinateur) et écrivez tout ce qui vous passe par la tête quand vous imaginez votre investissement :
- Quels objectifs sont importants pour vous ?
- Êtes-vous prêt à y consacrer beaucoup de temps ou êtes-vous limité ?
- Avez-vous une préférence quant au mode de location à privilégier ou aux types de baux à rédiger ?
Notez vos réponses. Si vous connaissez déjà quelques notions de fiscalité, vous pouvez aussi mettre vos aspirations quant au régime désiré. Concernant le logement en lui-même, décrivez le type de bien auquel vous pensez, le nombre de pièces, la localisation idéale si vous en avez une, ainsi que votre budget. Enfin, notez le but financier recherché : complément de revenu, défiscalisation, transmission, etc.
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Pour terminer, vous pouvez par exemple mettre une note de 1 à 5 pour chaque réponse, et les prioriser du plus important au moins important pour vous. En faisant cela, vous posez les bases et vous pouvez ensuite orienter vos choix selon ce qui a le plus d’importance pour vous.
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Choisissez un plan d’investissement et une stratégie de location
Une fois que vous avez réalisé ce premier travail afin de poser vos idées et aspirations à l’écrit, vous pouvez entrer dans le vif. Pour trouver le montage financier idéal pour votre investissement locatif, vous devez préciser vos ambitions. C’est le moment de se mettre d’accord pour établir un véritable plan d’investissement. Pour cela, allez un peu plus en profondeur dans vos recherches et procédez à une étude du marché immobilier du secteur que vous visez.
C’est concrètement à cette étape que vous commencez à monter votre dossier pour obtenir le financement d’un établissement de crédit.
Avoir son budget, c’est bien, mais il faut le mettre face à la réalité des prix du marché et des taux d’intérêt, des frais de notaires, etc.
Quelques calculs sont donc nécessaires afin de savoir à quel prix maximum vous pouvez envisager d’acheter votre bien immobilier à mettre à la location.
Cela ne se fait pas sans savoir d’ores et déjà la stratégie locative que vous allez utiliser, étant donné que vous devez choisir un bien dans un secteur qui correspond au type de locataires que vous souhaitez attirer. Par exemple, si vous désirez faire de la location saisonnière, vous n’allez typiquement pas acheter dans un petit village que personne ne connaît. Pour louer à des étudiants en contrats de colocation, vous devez veillez à acheter un logement à proximité d’une université ou d’une école supérieure, etc.
Optimisation fiscale immobilier locatif : un élément central de votre montage
On en arrive aux questions fiscales. Un bon montage financier d’immobilier locatif met au cœur de sa stratégie la fiscalité subie. C’est littéralement le socle de la réussite de votre projet. Et pour cause, beaucoup trop d’investisseurs novices négligent cette partie tout simplement par manque de connaissances et d’intérêt, ce qui est une grave erreur. Souvent, si un investissement locatif n’est pas rentable, c’est le régime fiscal et l’imposition appliquée qui fait défaut. Si des mécanismes de défiscalisation immobilière puissants existent et permettent à l’inverse de décupler la rentabilité des investisseurs, une méconnaissance de ces systèmes et une négligence du coût de l’impôt dans ce type d’opération immobilière peut réduire à néant tous vos efforts.
En France, la loi Pinel et la loi Denormandie sont deux types de programmes de défiscalisation immobilière qui fonctionnent assez bien pour réduire son imposition lorsque l’on est loueur en location nue (sans mobilier) au réel. Toutefois, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) au réel offre aussi des avantages intéressants en termes de fiscalité, notamment grâce à la possibilité d’amortir le bâti, mais aussi le mobilier sur plusieurs années. Sans parler des programmes de location cités juste au-dessus, au régime foncier au réel, vous bénéficiez du déficit foncier pour défiscaliser vos travaux de rénovation et cette fois, sans plafonnement de loyers.
Vous l’aurez compris, ce ne sont certainement pas les dispositifs qui manquent pour faire de la fiscalité un atout au lieu d’un point faible dans son projet de location. De plus, l’ANAH propose aussi des subventions pour les réhabilitations de biens en mauvais état en échange d’un engagement de location de 6 à 9 ans. Avec l’actualité et le déploiement des obligations concernant le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), l’immobilier ancien tend à être une stratégie plébiscitée par les investisseurs locatifs qui délaissent quelque peu le neuf.
Montage financier immobilier SCI ou seul ?
Pour participer à l’élaboration de votre dossier de financement, vous devez déterminer si vous allez investir seul ou accompagné. Si vous souhaitez investir à plusieurs, alors la SCI (Société Civile Immobilière) peut être une option ! En créant votre société, vous serez davantage pris au sérieux par les banques (sous condition de capital social suffisant), et vous pourrez également décrocher un crédit immobilier plus conséquent.
Cependant, ne montez pas de SCI pour en monter une. Même si ce statut juridique permet de protéger les associés bien plus que dans le cas du régime de l’indivision, vous devez vous assurer d’aborder les mêmes objectifs et que vous êtes en accord au niveau de l’imposition (choix de l’impôt sur les sociétés ou de l’impôt sur le revenu).
Investir dans l’immobilier seul est parfois une meilleure idée si personne dans votre entourage ne partage vos valeurs et vos ambitions financières. Si le projet est bien ficelé, vous avez toutes vos chances de passer haut la main le cap du financement bancaire.
La question du prêt immobilier locatif : gardez vos économies !
Enfin, revenons quelques instants sur le financement de votre investissement. Quand on parle de montage financier, on parle en réalité de cette phase de votre projet, celle où vous allez rassembler les fonds nécessaires. Les autres conseils donnés avant servent tous cet intérêt, d’avoir préparé le meilleur dossier de demande de crédit possible. Vous rêvez d’obtenir un prêt immobilier locatif sans apport, mais vous êtes au courant que ce genre d’offre de prêt n’est réservé qu’à très peu de personnes ? En réalité, si votre dossier est correctement préparé et que vous avez un vrai prévisionnel, suffisamment d’épargne de côté, associé à une certaine intelligence financière démontrée, vous avez de grandes chances d’obtenir un crédit à 110 %.
Vous maîtrisez l’art de la négociation ? C’est encore mieux ! Même si vous avez suffisamment pour mettre un apport de 10 à 20 % du coût de votre acquisition, ce n’est pas la peine de mettre votre argent dans le lot. Votre banquier veut juste voir que vous avez de la réserve, que vous avez des garanties. Il ne tient qu’à vous de négocier pour obtenir un financement total de votre projet locatif. C’est de cette manière que l’effet de levier bancaire se voit démultiplié.
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Montage financier immobilier locatif : FAQ
Comment se constituer un patrimoine immobilier sans apport ?
Si beaucoup ne jurent que sur les dispositifs de défiscalisation de type Pinel dans le neuf, désormais, les choses changent. L’heure est à une défiscalisation davantage axée vers l’ancien et la rénovation énergétique. Vous mettez toutes les chances de votre côté en optant pour ce type de projet locatif, plutôt qu’en souhaitant acheter neuf. Dans tous les cas, pour se constituer un patrimoine immobilier sans apport, il faut acheter pour louer, avec un bon prévisionnel pour justifier les performances futures de son projet.
Quelle est la durée moyenne de financement dans l’immobilier locatif ?
En moyenne, les établissements de crédit accordent des prêts immobiliers locatifs sur 20 ans, soit une durée moins longue que pour une accession à la propriété comme résidence principale. Toutefois, vous avez tout intérêt à négocier pour que votre emprunt soit contracté sur une période la plus allongée possible.
Comment savoir si un bien locatif est rentable ?
Pour déterminer si un bien mis en location est rentable, il suffit de constater sa rentabilité locative annuelle nette d’impôt, mais aussi de faire des calculs plus poussés en comparant ce taux avec le TRI (Taux de Rendement Interne) et la VAN (Valeur Actuelle Nette) estimés. Cette combinaison d’indicateurs est à la base d’une vision globale de la performance de son bien immobilier loué.
