Que dit la loi sur le diagnostic de performance énergétique ?
Que ce soit pour vendre ou louer un logement, vous devez constituer un dossier de diagnostic technique — prévu par l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Ce document décrit les caractéristiques du bien, notamment vis-à-vis de la qualité de son environnement direct et des matériaux qui le composent.
La réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) figure parmi les obligations dans ce cas. Comme mentionné dans l’article R126-21, ce dernier a pour but de mesurer :
- La consommation énergétique du bâtiment ;
- Son impact écologique.
Depuis le 1er janvier 2011, l’apparition de cette information sur les annonces immobilières et les contrats de location est aussi requise (en application de la loi Grenelle 2).
Le décret n° 2021-872 du 30 juin 2021 vient, quant à lui, mettre en exergue les renseignements à fournir dans ce document. À savoir entre autres :
- Le descriptif des équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et de l’éclairage intégré ;
- L’estimation du montant annuel des dépenses énergétiques ;
- Le taux d’émissions de gaz à effet de serre du logement ;
- Le classement du bien ;
- Les recommandations pour améliorer sa performance énergétique.
L’étiquette énergie et l’étiquette climat doivent être visibles sur l’annonce immobilière. La taille de texte doit ainsi être au moins égale à celle des caractères du reste de l’annonce.
Peut-on publier une annonce sans DPE ?
La DGCCRF (direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) souhaite sensibiliser les professionnels de l’immobilier, mais aussi les particuliers face à la nécessité de la transparence dans le cadre d’une transaction immobilière.
En effet, les anomalies en termes de rédaction d’annonces seraient encore trop nombreuses dans ce secteur.
Plusieurs mentions doivent par exemple être présentes sur celles-ci. Le diagnostic DPE n’en est pas une exception. Vous devez afficher de manière lisible et en couleur la classe énergie et la classe climat (ou classe GES pour connaître la quantité de gaz à effet de serre émise par an). Elles s’expriment en lettre (allant de A à G) et doivent toujours apparaître en majuscule.
Cette note reflète l’efficacité énergétique du bien :
- Classe A : extrêmement performant ;
- Classe B : très performant ;
- Classe C : assez performant ;
- Classe D : assez peu performant ;
- Classe E : peu performant ;
- Classe F : très peu performant ;
- Classe G : très mauvaises performances.
Voici par exemple les informations liées aux classes Energie et Climat que vous pouvez trouver sur toutes les annonces exclusives d'Horiz.io :
En ce qui concerne les logements énergivores (classés F ou G), l’annonce de vente ou de location doit en plus inclure la mention « Logement à consommation énergétique excessive ».
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 interdit d’ailleurs toute augmentation de loyer pour ces derniers.
❗ Depuis le 1er avril 2023, les propriétaires de « passoires thermiques » doivent effectuer un audit énergétique en plus du diagnostic DPE avant la vente ou la mise en location de leur appartement ou maison.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de cette obligation ?
Le DPE doit être annexé au compromis de vente ou au contrat de location. Le propriétaire doit ainsi fournir ce document au futur occupant au plus tard à la signature de ces documents. Le manquement à ce devoir pourrait être qualifié de fraude.
S’il est prouvé que le vendeur ou le bailleur a délibérément trompé son interlocuteur sur l’état de la propriété, il s’agit d’un cas de dol. Ce qui est passible de sanctions légales.
À noter en outre que l’intervention d’un diagnostiqueur agréé par l’État est ici nécessaire. Il ne doit avoir aucun lien d’intérêt avec le propriétaire ou le mandataire qui fait appel à lui.
Le site du ministère en charge du logement met à disposition de tous un annuaire pour trouver rapidement un professionnel spécialisé.
Diverses sanctions peuvent aussi s’appliquer en cas de non-respect de cette obligation :
- pour le bailleur : le recours à un diagnostiqueur non certifié peut être synonyme d'une amende de 1 500 € (et 3 000 € en cas de récidive).
- pour le diagnostiqueur :
- Exercice du métier sans certification = amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive) ;
- Non-transmission du DPE à l’ADEME = amende de 1 500 €.
Puisque le DPE doit figurer sur les annonces, des défauts à cet égard peuvent par ailleurs conduire à des pénalités :
- pour un bailleur ou vendeur professionnel :
- s'il s'agit d'une personne physique : Absence de diagnostic DPE ou fourniture d’informations erronées = 3 000 €
- s'il s'agit d'une personne morale : Absence de diagnostic DPE ou fourniture d’informations erronées = 15 000 €
- pour un bailleur ou vendeur non professionnel : Absence de diagnostic DPE ou fourniture d’informations erronées = amende de 3 000 € maximum
Dans quel cas le DPE est-il facultatif ?
Certains cas dérogent à l’obligation d’afficher la performance énergétique et climatique sur une annonce de location ou de vente immobilière.
Le DPE vierge
Avant la réforme du diagnostic de performance énergétique en juillet 2021, les professionnels utilisaient deux modes de calcul :
- La méthode 3 CL (calcul de la consommation conventionnelle des logements) ;
- La méthode basée sur les factures d’énergie.
Cette dernière en particulier était obligatoire pour les bâtiments anciens ou ceux avec un chauffage collectif sans compteur individuel. Celle-ci posait cependant problème, dans les cas où les factures n’étaient pas disponibles. Les raisons à cela peuvent être différentes (propriétaire âgé, acquisition du bien par succession, absence prolongée…).
Ces situations conduisaient alors à l’établissement d’un DPE vierge ou DPE blanc. Il se distingue en faisant mention de « consommations non exploitables ».
Certes, ce document ne fournit pas d’informations sur la performance énergétique du logement. Il contient toutefois des conseils et recommandations pour faire des économies d’énergie. C’est pourquoi il est toujours indispensable.
Depuis le 1er juillet 2021, une nouvelle méthodologie de calcul vise à minimiser le nombre des DPE vierges. Désormais, les diagnostiqueurs se basent uniquement sur des éléments comme :
- Les caractéristiques du bien immobilier ;
- La qualité des isolations thermiques ;
- L’état du système de chauffage ;
- Etc.
Le DPE en cours
Notons en outre le cas d’un « DPE en cours » - mention remplaçant les étiquettes énergie et climat dans une annonce.
Cela signifie tout simplement que le diagnostic de performance énergétique n’a pas encore été réalisé. Plusieurs raisons peuvent expliquer cela :
- Le propriétaire a décidé de mettre son bien en vente ou en location avant d’avoir réalisé le DPE ;
- Il attend le rapport du diagnostiqueur ;
- Il ne prévoit pas réaliser ce contrôle technique à cause d’un mauvais résultat.
Dans les 3 cas, le vendeur ou le bailleur s’expose à des sanctions administratives. Ce manquement peut aussi aboutir à l’annulation du compromis/contrat de vente ou du bail de location.
De même, cela peut avoir pour conséquence le versement de dommages et intérêts au profit de l’acheteur en cas de vices cachés.
Le dossier de diagnostic technique (DDT) constitue un document obligatoire pour la location ou la vente d’un bien. Il regroupe les résultats de différents contrôles techniques (DPE, diagnostic plomb, diagnostic amiante, diagnostic termites, etc.).
Publier une annonce immobilière sans DPE : à retenir
- La réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour vendre ou louer un bien immobilier.
- Lorsque vous diffusez une annonce immobilière, vous devez afficher la classe énergie et la classe climat.
- Avoir recours à un diagnostiqueur non certifié peut être puni par une amende, tout comme l’absence de diagnostic DPE ou la fourniture d’informations erronées.
- Depuis le 1er juillet 2021, une nouvelle méthodologie de calcul vise à minimiser le nombre des DPE vierges.
- « DPE en cours » n’est pas une mention autorisée dans les annonces.
