Qu'est-ce que le house hacking ?
Le house hacking, c’est un ensemble de techniques infaillibles (ou hacks en anglais) qui permettent à un propriétaire de réduire le coût de son logement. Et quand on sait que l’habitat figure parmi les principaux postes de dépenses, cette méthode est plus que bienvenue.
Traditionnellement, le house hacking se présente comme l’achat et la mise en location d’une partie de sa résidence principale. L’idée est alors de continuer à vivre dans le logement, tout en mettant en location une chambre ou une dépendance.
Ainsi, le(s) locataire(s) vous rembourse(nt) une partie, voire l’intégralité, du crédit immobilier. Et lorsque le montant des loyers perçus devient plus élevé que les mensualités d’emprunt, vous profitez pleinement des bénéfices du house hacking. Grâce à la plus-value générée par la mise en location, vous pouvez, par exemple, rembourser plus vite votre crédit bancaire, continuer à investir dans d’autres biens immobiliers, ou simplement vous constituer un complément de revenu.
6 astuces pour réduire le coût du logement
1. Faire de la colocation
C’est la mise en location d’une chambre dans le logement. Mais attention, si cette technique de house hacking vous permet de réduire le coût de vos mensualités d’emprunt, encore faut-il y être préparé. Voici quelques astuces pour bien vivre la colocation :
- Laisser un libre accès à la cuisine, à la salle de bain et aux sanitaires : comme il paye un loyer, le (co)locataire doit avoir accès aux pièces indispensables à tout logement.
- Aimer vivre en communauté : de par la présence de parties communes, vous serez amené à partager certains moments de vie avec votre (co)locataire.
- Établir certaines règles : notamment pour le ménage des parties communes. Même si c’est votre logement, le locataire doit également nettoyer les pièces dont il a l’usage.
- Respecter l’espace personnel de votre (co)locataire : sa chambre, c’est sa partie privative, dans laquelle vous n’avez pas le droit d’aller, sauf s’il vous y autorise.
Il s’agit de la forme la plus courante de house hacking, puisqu’il suffit simplement d’avoir une chambre supplémentaire dans son logement.
Bon à savoir : il est aussi possible de faire du house hacking tout en étant locataire. Mais dans ce cas, vous devez impérativement obtenir l’accord du propriétaire pour faire de la sous-location.
2. Aménager une dépendance
Encore mieux que la chambre chez l’habitant, vous pouvez prévoir une dépendance pour bénéficier d’une totale autonomie. Et pour cause, le locataire dispose de sa chambre, de sa salle de bain et de sa cuisine.
Cet espace privatif peut se trouver dans votre jardin, au niveau du garage, à un étage de la maison, …. Mais pour que chacun conserve son indépendance, il faudra généralement prévoir d'importants travaux de rénovation. A minima pour installer une cuisine. Si vous n’avez pas encore acheté le bien immobilier, il faudra donc prévoir ces travaux pour calculer votre potentielle rentabilité en house hacking, mais aussi pour votre demande de crédit immobilier.
Par ailleurs, ce modèle n’est possible que si vous bénéficiez d’une surface suffisamment grande (idéalement une maison avec un espace extérieur).
Bon à savoir : si vous construisez une nouvelle dépendance, comme un studio au fond du jardin, vous devrez respecter plusieurs règles. Notamment, la conformité au plan local d’urbanisme (PLU), le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux, et les performances énergétiques DPE.
3. Acheter un immeuble de rapport
L’immeuble de rapport est l’un des placements immobiliers préférés des investisseurs. Et pour cause, ce type de bien vous permet de bénéficier de nombreux avantages, tels que :
- L’achat de plusieurs appartements à travers une seule transaction ;
- Des prix de vente plus intéressants ;
- L’absence de copropriété ;
- La possibilité de diversifier ses investissements immobiliers (logement T1,T2,T3,... location vide ou nue, longue durée ou courte durée) ;
- Une gestion locative simplifiée des divers logements.
Et pour multiplier les avantages, vous pouvez combiner le house hacking et l’immeuble de rapport. Dans ce cas, vous vivez dans l’un des appartements de l’immeuble, et vous louez les autres. Comme avec la dépendance, chaque locataire est autonome. Ils se présentent alors un peu comme vos voisins, sauf qu’ils vous paient le loyer. Cela dit, à la différence de la dépendance, il est plus facile de louer plusieurs logements avec un immeuble de rapport. Vous percevez ainsi plusieurs loyers, qui vous permettent de réduire drastiquement le coût du logement, voire même, d’en retirer des bénéfices.
4. Louer pendant vos déplacements ou vacances
Si vous n’avez pas de chambre supplémentaire, ni de dépendance, ni d’autres appartements à mettre en location, il est toujours possible de faire du house hacking et de réduire le coût de votre crédit immo. Comment ? En mettant votre appartement ou maison en location dès lors que vous vous absentez. Soit lors de vos vacances, de voyages professionnels, ou simplement d’un week-end de déconnexion. Dans ce cas, il suffit de publier une annonce sur les sites spécialisés, comme Booking ou AirBnB, et de mentionner vos dates de déplacement. Si vous recevez des demandes, vous pouvez faire appel à une conciergerie pour gérer les arrivées et départs (ou à un proche).
Sachez toutefois que les clients sur les plateformes de location saisonnière sont de plus en plus exigeants. Vous devrez donc leur proposer un logement d’une propreté irréprochable et limiter les biens personnels mis en évidence (comme les photos de famille partout dans la maison).
Par ailleurs, cette technique ne fonctionne pas à tous les coups. D’une part, parce que vos dates de déplacements ne correspondent pas forcément à celles des voyageurs. D’autre part, parce que la location saisonnière est surtout adaptée aux grandes villes ou aux villes touristiques. Si vous habitez dans un petit village sans aucune attraction aux alentours, il sera plus difficile de trouver de potentiels locataires, le temps de quelques jours ou quelques semaines.
5. Opter pour la location saisonnière
La location saisonnière combine un peu toutes les formes de house hacking susmentionnées. Ici, vous pouvez louer une chambre, une dépendance ou un appartement si vous possédez un immeuble de rapport.
L’idée étant de faire uniquement de la location saisonnière (toute l’année ou seulement en période estivale), vous devez respecter la réglementation en vigueur. À savoir :
- Déclarer le logement à la mairie : dès lors que vous louez votre logement ou une partie de celui-ci plus de 120 jours par an, vous devez effectuer une déclaration en mairie.
- Obtenir les autorisations : pour certaines communes où la demande locative est en forte tension, il est primordial d’obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie.
- Déclarer votre activité de loueur meublé (non) professionnel : la location saisonnière étant tout équipée, vous devrez déclarer votre activité de location meublée auprès de l’administration fiscale. Et tous les ans, au moment de remplir votre déclaration d’impôt, il faudra également déclarer vos revenus locatifs.
Que vous possédiez une chambre supplémentaire, plusieurs appartements ou une dépendance, il est possible de réduire le coût de votre logement grâce au house hacking.
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