Investissement locatif saisonnier sans apport : est-ce possible ?

Location saisonnière : définition

Pour savoir si vous avez une stratégie d’immobilier locatif saisonnier, il faut s’attarder sur le type de contrat et la durée d’emménagement des occupants dans le logement loué. La durée maximale d’habitation dans le bien doit être égale ou inférieure à 90 jours consécutifs. Le bail ne peut pas être renouvelable. C’est seulement à la condition de réunir ces deux critères qu’il s’agit d’une location saisonnière.

Selon les normes et la procédure mise en place par les autorités administratives dont vous dépendez, vous pouvez demander à faire classer votre appartement ou villa que vous louez en saisons, pour apparaître comme meublé de tourisme avec un nombre d’étoiles correspondant à l’offre de services que vous proposez. Concernant l’activité de location touristique dans une caravane meublée ou un mobil home, tout se passe selon la même législation que pour les autres locations saisonnières. Un descriptif des lieux loués est ainsi obligatoire, à transmettre par écrit avant la rédaction du contrat.

Combien rapporte une location saisonnière ?

La rentabilité d’un investissement locatif saisonnier sans apport dépasse celle d’une location longue durée, peu importe si on la compare avec le meublé ou la location vide. En définitive, vous pouvez vous attendre à un rendement annuel oscillant entre 4 % et 10 % bruts. Toutefois, cela nécessite d’attirer suffisamment de monde pour couvrir les périodes les plus propices à faire de l’argent de la sorte, c’est-à-dire principalement durant les périodes de vacances scolaires.

Selon l’emplacement de votre appartement ou maison, vous devrez adopter une stratégie plus agressive l’été ou l’hiver.

Un chalet à la montagne fera sans doute sa plus grosse rentrée de loyers durant les vacances de décembre et de février, alors qu’un bungalow en bord de mer attirera davantage les foules en été de juin à septembre.

Enfin, les hauts rendements potentiels de ce type de stratégie locative ne sont pas trop réduits par l’application de l’imposition, car les recettes sont soumises au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), en tant que LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel), selon l’intensité de votre activité et l’étendu de votre parc immobilier de location meublée. L’abattement sur les revenus saisonniers est élevé en micro-BIC, à savoir 71 %, contre 50 % pour un meublé classique et 30 % sous le régime microfoncier pour une location nue. Au réel, la défiscalisation des charges attenantes au projet de location, ainsi que l’amortissement de l’immobilier et du mobilier (lissé sur plusieurs années), rend d’autant plus avantageux le statut LMNP ou LMP. 

Investissement locatif saisonnier sans apport pour devenir propriétaire bailleur, la bonne idée ?

Les établissements de crédit savent que toute la viabilité à long terme d’un projet de placement locatif saisonnier repose sur le taux de remplissage annuel réalisé. Or, ce taux peut s’avérer plus pénible à acquérir que dans les cas de location en résidence principale (car tout le monde a besoin d’un toit à l’année). Les vacances et les moments de détente ne sont pas forcément à la portée de tous les ménages, ce qui fait de la location saisonnière un produit de seconde nécessité, dont on peut se passer, surtout en temps d’inflation.

D’un autre côté, la France est le 3e pays le plus accueillant au monde derrière l’Espagne et l’Italie (en février 2023). Grâce à cela, de très nombreux vacanciers et touristes provenant des 4 coins de la Terre viennent chaque année passer un moment au sein de l’hexagone. Et si l’on ajoute à cela le fait que de plus en plus de Français partent en vacances dans leur propre pays (par souci d’économie ou pour découvrir le territoire sous toutes ses facettes), l’immobilier saisonnier a de beaux jours devant lui.

Si votre projet est de réaliser un investissement locatif saisonnier sans apport, alors vous risquez de vous heurter à ce genre de discours auprès de votre conseiller bancaire ou auprès de votre courtier. Oui, il y a de la rentabilité, oui il y a un potentiel de clientèle, mais beaucoup de compétition et d’instabilité sur ce marché. La volatilité évidente liée au secteur du tourisme est clairement ce qui peut faire peur à votre banquier. Vous devrez donc regorger d’idées et de techniques de négociation pour faire pencher la balance de votre côté.

Vous faites un investissement locatif saisonnier en bord de mer, dans un lieu à la fois touristique et de passage (avec un port, un aéroport, etc.) ? Alors, c’est un atout qui vaut le coup d’être mis en avant. Vous possédez déjà un patrimoine immobilier de location de longue durée et vous êtes rentable ? Là encore, vous avez plus de chance de décrocher un crédit immobilier sans apport, surtout si vous êtes déjà client de l’établissement prêteur en question. 

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Louer en longue durée pour décrocher un prêt à 110 %

Pour investir dans l’immobilier sans apport, le choix entre un investissement locatif saisonnier sans apport ou annuel sans apport est souvent évident pour les banques. Elles accepteront davantage de négocier pour un projet de louer à l’année, avec des baux d’habitation à titre de résidence principale, que pour un plan d’investissement locatif saisonnier. Dans l’hypothèse où il s’agit de votre premier achat immobilier, il y a fort à parier que l’on vous demandera de mettre un apport, pour valider votre implication financière dans le projet. Si vous ne souhaitez pas avoir à le faire et que le crédit à 110 % est pour vous une nécessité, essayez de revoir votre stratégie en préférant peut-être dans un premier temps acquérir un autre bien, ou destinée à un autre usage.

Concrètement, vous pourriez faire un premier prêt immobilier pour acheter un garage à mettre en location, ou un box. Vous pouvez aussi choisir d’acheter un studio ou un F2 pour le mettre en location à l’année et ainsi partir sur une stratégie de location moins risquée, plus propice à enclencher une négociation vers l’obtention d’un emprunt sans apport. Par la suite, votre banque pourrait plus facilement accepter votre projet d’investissement locatif saisonnier sans apport. 

Nos conseils pour une location saisonnière rentable

Même si nombreux sont ceux qui vous diront qu’il est désormais impossible de décrocher un prêt immobilier sans apport, la vérité est que tout reste relatif. La question de l’endettement revêt évidemment un critère prépondérant dans la prise de décision du prêteur, mais également votre plan d’action et votre intelligence financière. Pour savoir si vous pouvez obtenir un financement à 110 %, vous devez essayer, et finalement, vous n’avez rien à perdre.

Travaillez votre dossier pour votre investissement locatif saisonnier sans apport, faites des prévisions sur l’année, mais aussi sur les 10 prochaines années et pensez à la fiscalité. Dites-vous que vous devez d’autant plus redoubler d’efforts de constitution de votre dossier pour un projet saisonnier que pour n’importe quel autre type de projet locatif. Renseignez-vous sur le rendement locatif saisonnier par ville, dénichez un bien à un prix de vente en dessous du marché, projetez de coupler les modes de locations, etc.

Investissement locatif saisonnier sans apport : FAQ

Comment financer un investissement locatif sans apport ?

Idéalement, il faut se tourner vers un projet de type location meublée ou vide annuel pour mettre toutes les chances de son côté et décrocher un prêt immobilier sans apport. Il vous faut prendre un rendez-vous avec un conseiller (en banque ou en passant par un courtier) afin de présenter votre dossier et négocier vos conditions. 

Quelle loi régit la location saisonnière ?

La loi Elan, loi n° 2018-1021, fixe les règles relatives à la bonne pratique des locations touristiques et saisonnières. 

Quel est le montant des arrhes pour une location saisonnière ?

Il n’y a pas de réglementation autour de cette pratique, c’est au propriétaire bailleur de décider. De manière générale, ne demandez pas moins de 25 % du montant de la location. 

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