TRI finance : à quoi sert cet indicateur ?

Dans le secteur immobilier, les investisseurs utilisent plusieurs moyens pour vérifier la viabilité sur le long terme et la rentabilité potentielle de leur projet locatif. Parmi eux, le calcul du taux de rendement interne (TRI) est fréquemment conseillé à réaliser. En effet, associé à d’autres indicateurs de performance clé, le TRI en finance est indiscutablement un bon outil de révélation d’un placement opportun ou non, calculé le plus souvent avec la valeur actuelle nette (VAN), que nous expliciterons également. Découvrez à quoi sert le TRI et comment s’en servir judicieusement avant d’investir dans l’immobilier locatif, ou lors d’une revente immobilière.

Tri
Mise à jour le 06 Janvier 2023
tri finance

Taux de rentabilité interne : définition de cet indicateur financier

Le taux de rentabilité interne d’un bien immobilier est sûrement l’indicateur le plus complet pour connaître l’avenir de son projet locatif. En effet, son calcul détermine le taux de rendement estimé annuellement en prenant en compte tous vos flux de trésoreries attenants à ce projet, ainsi qu’un scénario de revente et d’estimation de la plus-value réalisée à cet instant précis (dans 5, 10, 15, 20 ans). Si votre but est de comparer plusieurs scénarios entre eux, alors calculer la valeur actuelle nette, ou VAN, est une meilleure option.

Si le TRI peut se révéler être très complet comme outil, il a cependant des limites, puisque comme nous venons de l’énoncer, sa formule repose également sur deux éléments supposés, que sont le scénario de revente et la plus-value potentielle. C’est pour cela que, mal réalisé, le seul chiffre du TRI de votre appartement en vue est assez léger pour être certain de la rentabilité de celui-ci. Néanmoins, couplé à d’autres indicateurs, comme la VAN ou la rentabilité locative, il devient plus intéressant. 

Par ailleurs, il est évident que si vous vous faites aider d’un expert immobilier pour faire vos calculs, le résultat sera bien plus précis et potentiellement plus fondé, que si vous décidez de le faire vous-même, alors que vous ne connaissez pas forcément le marché de la pierre, par exemple. Mais, ne vous inquiétez pas, pour ceux qui ne veulent pas totalement déléguer, chez Horiz.io, nos outils en ligne vous facilitent la vie pour tous ces détails, afin que vous vous concentriez sur les grandes lignes de votre projet, comme nous le verrons plus bas.

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Calcul TRI immobilier : quelle formule ? 

Pour aller plus loin que de calculer l’éventuel cash flow positif que vous allez tirer de votre investissement locatif, il apparaît évident de vous tourner vers un indicateur tel que le TRI. Toutefois, sa formule s’avère quelque peu complexe, pouvant rebuter bon nombre d’investisseurs immobiliers débutants. Sa formule se base sur le calcul de la VAN, c’est d’ailleurs pourquoi vous pouvez souvent lire que les deux indicateurs de performance vont de pair dans le calcul de la rentabilité d’un bien.

La formule à exécuter est en réalité une équation à résoudre à partir de la valeur actuelle nette du projet pour lequel VAN = 0. Vous pourrez résoudre ce problème à l’aide d’un tableau Excel, ou simplement avec l’aide d’une calculatrice permettant de calculer ce genre de complexité mathématique.

Quoi qu’il en soit, pour le calculer, il faut prendre en compte tous les flux financiers en rapport avec votre placement immobilier, à savoir :

  • votre apport, le cas échéant ; 
  • la somme totale de l’emprunt immobilier ; 
  • les frais de dossiers ; 
  • les frais de notaire ; 
  • les revenus locatifs ; 
  • le montant de votre imposition ; 
  • vos charges éventuelles de copropriété ; 
  • un scénario de durée de revente dans x années ; 
  • une estimation de la plus-value du bien d’ici x temps ; 
  • etc.

Pour aller plus loin : Comment calculer le TRI (taux de rendement interne) ?

Investissement locatif : est-il possible d’effectuer son calcul TRI en ligne ? 

Tout comme pour la rentabilité locative, en tant qu’investisseur, futur propriétaire bailleur, vous avez la possibilité de calculer le taux de rendement interne de votre projet immobilier à l’aide d’outils en ligne. Parmi eux, nous vous proposons la calculette de rentabilité immobilière Horiz.io, qui fait partie intégrante de notre solution d’investissement locatif clé en main. 

Grâce à ses nombreuses fonctionnalités poussées, vous avez accès à un rapport complet reprenant tous les critères renseignés sur le formulaire de départ. Sur ce compte-rendu, vous obtenez alors en quelques minutes le TRI, la VAN, la rentabilité locative brute et nette, avant et après impôts, etc. Vous pouvez même recommencer votre simulation à l’infini en ajoutant des dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel, ou encore la location meublée en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), etc.

Le taux de rendement interne que vous obtenez à l’issue du calcul par notre logiciel en ligne est au plus précis possible, et varie en fonction des points que vous changez. Le but est que vous puissiez voir l’impact du régime d’imposition sur vos rendements, l’impact de la situation géographique, de la renégociation de vos intérêts d’emprunts, etc. Lorsque l’on se lance dans l’immobilier locatif, chaque détail comporte son importance, à commencer par une analyse globale du projet fiable et la plus proche de la réalité possible.

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Pourquoi faut-il connaître le taux de rendement interne immobilier avant son acquisition ? 

Quand on parle de rendement immobilier, cela reste vaste, car le TRI est tout autant un indicateur de rendements d’un projet, que le taux de rentabilité locative. En fait, le taux de rendement interne, la rentabilité locative et la valeur actuelle nette sont tous trois des chiffres à connaître avant de passer à l’acte d’achat définitif.

En effet, comme toutes les autres valeurs obtenues, le TRI participe grandement au maintien de votre lancée, ou à l’inverse, à un changement de cap inopiné. Et pour cause, si son taux, ainsi que celui de la rentabilité nette s’avèrent être trop bas, il faut repenser tout le projet immobilier. Il en va de même pour une VAN inférieure à 0, car cela signifierait alors que vos recettes locatives ne suffiraient pas à couvrir l’ensemble de vos dépenses.

Alors pour prévenir une mauvaise expérience d’investissement locatif, mieux vaut se hâter de réaliser correctement son analyse financière pour évaluer la santé sur le long terme de son projet locatif. En plus de rassurer la banque, vous serez tout autant rassuré et vous pourrez vous focaliser sur la gestion locative du bien ainsi que sur, pourquoi pas, la recherche d’autres logements pour compléter et faire grandir votre patrimoine…

Essayez dès maintenant notre calculette de rentabilité locative Horiz.io pour découvrir un aperçu de ses fonctionnalités et prendre connaissance ensuite du TRI de votre projet immobilier !

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TRI finance : FAQ

Pourquoi on calcule le TRI ? 

Calculer le taux de rendement interne d’un projet financier permet de prendre conscience de son potentiel rentable, afin de savoir s’il est judicieux de l’entreprendre ou non. L’avantage de ce mode de calcul, c’est que vous prenez aussi en compte la durée de détention de l’actif, et la potentielle plus-value à la revente lorsque le moment sera venu. Cela s’ajoute donc naturellement aux rendements mensuels estimés sur toute la période de détention du produit.

Qu’est-ce que la VAN en comptabilité ? 

La valeur actuelle nette (VAN) sert à connaître la rentabilité financière d’un projet à l’instant T, en prenant en compte la valeur de marché. Son calcul est complémentaire à celui du TRI, et ces deux indicateurs de performances sont d’ailleurs utilisés en amont d’un projet immobilier locatif. 

Comment calculer le cash-flow d’investissement ?

Le cash-flow, ou flux de trésorerie en français, correspond simplement au total de vos recettes moins l’ensemble de vos dépenses. Si le résultat est supérieur à 0, on parle de cash flow positif, dans le cas inverse, les charges ne sont pas totalement couvertes par les rentrées d’argent, on parle alors de cash flow négatif. Dans le cas de l’immobilier locatif, l’objectif est le plus souvent d’atteindre au minimum un flux de trésorerie de 0, ce qui signifie que vos loyers couvrent l’ensemble de vos frais en rapport avec votre projet immobilier. 

Poursuivez votre lecture : Les 5 erreurs à ne pas commettre lorsqu’on visite un bien

Marie
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