Comment investir dans l’immobilier sans CDI ?

Même sans CDI, démontrez votre stabilité financière 

Si les établissements bancaires valorisent autant les contrats à durée indéterminée, c’est pour la stabilité financière qu’ils représentent. Les salariés en CDI sont, en effet, considérés comme plus solvables, avec une meilleure capacité de remboursement.

Pourtant, il n’est pas nécessaire d’être en CDI pour percevoir des revenus réguliers. C’est justement cela qu’il faudra prouver à la banque. Mais cela dépend de votre situation professionnelle : 

• Vous êtes entrepreneur : les banques exigent généralement trois bilans comptables positifs. Si vous avez commencé à entreprendre il y a quelques mois, il est peu probable que vous obteniez un crédit immobilier. 
• Vous enchaînez les CDD : cela concerne notamment les travailleurs saisonniers qui alternent les saisons d’hiver et les saisons d’été auprès d’employeurs différents. Dans ce cas, si vous pouvez démontrer qu’il n’y a pas de trous dans votre parcours professionnel, vous devriez pouvoir investir dans l’immobilier sans CDI. Et si vous avez toujours le même employeur (mais toujours en CDD), apportez les preuves de renouvellement de contrat.
• Vous êtes intermittent du spectacle : dès lors qu’ils justifient de 507 heures de travail au cours des 12 mois précédant la fin de mission, les intermittents du spectacle bénéficient d’une allocation chômage. Ce qui permet de garantir une certaine stabilité des revenus. Mais attention, si vous rencontrez des difficultés à atteindre ce seuil, l’établissement bancaire peut émettre des réticences à vous octroyer un crédit immobilier. 

Mais pour maximiser vos chances de concrétiser votre projet d’acquisition immobilière, il est préférable de satisfaire les autres critères mentionnés dans cet article.

Préparez un business plan immobilier

Au-delà de votre salaire, l’investissement immobilier locatif vous permet de percevoir les loyers tous les mois. Autant de revenus supplémentaires qui viennent s’ajouter à votre dossier. 

Mais il s’agit là de revenus futurs. Alors pour convaincre la banque de leur bien-fondé, il est préférable de préparer un business plan immobilier témoignant du potentiel locatif de votre logement. C’est-à-dire, une estimation des loyers perçus (à travers une étude de marché réalisée au préalable), la cible (étudiant, famille, vacancier, …) et le risque de vacances locatives. Bonne nouvelle : grâce à notre outil de simulation de rendement locatif, téléchargez en un clic votre business plan personnalisé en format PDF. 

En ajoutant ce document à votre dossier, vous démontrez votre capacité à générer des revenus réguliers. 

Prévoyez un apport pour investir dans l’immobilier sans CDI

L’apport personnel est une excellente manière de démontrer votre capacité d’épargne. Et ce, même si vous n’avez pas de CDI. Traditionnellement, les banques exigent un apport représentant au minimum 10 % de la valeur du bien immobilier. L’idée est alors de couvrir l’ensemble des frais de notaire. 

Bien que votre profil emprunteur soit considéré comme étant à risque, vous rassurez la banque quant à votre solvabilité dès lors que vous êtes capable de mettre de l’argent de côté tous les mois. 

Gérez correctement votre budget

Au-delà de votre capacité à épargner, c’est votre gestion budgétaire qui est analysée avec attention par les banques. Ainsi, si vous dépensez sans compter, il sera plus difficile d’investir dans l’immobilier sans CDI. 

Pour présenter un dossier bancaire attractif, il convient donc de faire attention à ses dépenses dans les 3 mois précédant la demande de financement. C’est-à-dire : limiter les sorties extravagantes, reporter les vacances aux Maldives, éviter l’achat d’un tout nouveau téléphone hors de prix, etc. 

Et surtout, il faut impérativement limiter les incidents de paiements (comme un découvert non autorisé, un rejet de prélèvement, un chèque sans provision, …) et les crédits à la consommation.

Ayez des ressources suffisantes 

Le Haut Conseil pour la Stabilité Financière prévoit un taux d’endettement à 35 %. L’idée étant de s’assurer que l’emprunteur dispose d’un restant à vivre suffisant après paiement de ces mensualités d’emprunt. 

Sachez que les banques ne peuvent octroyer des crédits immobiliers à des emprunteurs dépassant ces taux que pour 20 % des dossiers.

Et pour ces 20 %, elles ont généralement des garanties très élevées, permettant de limiter les risques. Par exemple : 

• des investisseurs possédant déjà plusieurs biens immobiliers ; 
• des ménages bénéficiant déjà de revenus très élevés (même si la valeur du bien dépasse les 35 % d’endettement, leur restant à vivre est largement suffisant pour mener un train de vie confortable).

Souscrivez des garanties 

Pour limiter les risques, les banques exigent plusieurs garanties. Voici les principales : 

• L’hypothèque : il s’agit alors de mettre le bien immobilier en gage. Ainsi, en cas de défaut de paiement, la banque s’octroie le droit de récupérer le bien. 
• La caution solidaire : vous pouvez faire appel à un garant qui s’engage à payer les mensualités en cas de défaillances. Mais attention, ces garants doivent se montrer suffisamment solvables pour assurer le paiement de leurs charges personnelles et le remboursement de vos mensualités. Au-delà du garant, il est aussi possible de faire appel à un organisme de cautionnement. 
• Le nantissement : il s’agit d’une sûreté réelle portant sur des choses mobilières, comme une assurance vie, un fonds de commerce, etc. Là encore, la banque pourra saisir ces biens dès lors que vous ne remboursez pas vos mensualités d’emprunt.

Investissez à plusieurs pour acquérir un bien immobilier sans CDI

Si vous présentez un profil à risque, il peut être avantageux d’investir avec d’autres personnes (en particulier si elles sont en CDI). 

Le plus facile étant d’acheter un bien immobilier en couple. Si votre partenaire dispose du fameux contrat à durée indéterminée, votre absence de CDI ne sera plus tant considéré comme un frein par l’établissement bancaire. 

Et même si vous n’êtes pas en couple, il est toujours possible de s’associer pour investir dans l’immobilier sans CDI. Ce peut être avec des amis, de la famille ou avec d’autres membres d’un réseau d’investisseurs. 

Faites appel à un courtier en immobilier 

Si vous rencontrez des difficultés à trouver des établissements bancaires pour votre projet immobilier, vous pouvez aussi faire appel à un courtier. Ce dernier dispose d’un réseau de partenaires étendu, d’une excellente connaissance des exigences des banques et d’une capacité de négociation qui vous aideront à investir dans l’immobilier sans CDI.

Mais attention, le coût du courtier impacte également vos ressources, et notamment votre apport personnel. Cela dit, il s’agit d’un paiement au résultat. C’est-à-dire que le courtier n’est rémunéré que s’il parvient à trouver un établissement bancaire acceptant votre dossier.  

Maintenez de bonnes relations avec la banque 

Comme pour toute négociation, la relation humaine est indispensable au moment d’investir dans l’immobilier sans CDI. Ainsi, si vous avez de bonnes relations avec votre banquier, il sera plus facile d’obtenir un prêt à des conditions avantageuses. 

En outre, les banques ont plus de facilité à vous accorder un crédit si vous acceptez les différents produits annexes qu'elles vous proposent. Et notamment l’assurance emprunteur. Cette assurance vous permet d’être couvert en cas d’impossibilité à rembourser le crédit immobilier (pour cause de maladie, décès, inaptitude, chômage, …). 

Sachez que les assurances emprunteur proposées par les banques sont généralement plus chères que les garanties proposées par les compagnies d’assurance spécialisées. La souscription de ce contrat auprès de votre banque augmentera donc le coût total de votre emprunt bancaire. Pour le réduire, vous avez toujours la possibilité de changer d’assureur après la première année de souscription. Comme le prêt aura déjà été souscrit, vous pourrez réduire le montant des cotisations.