Investir dans l’immobilier sans apport : pourquoi ?
Tout d’abord, rappelons pourquoi il faut chercher à investir dans l'immobilier sans apport. De manière générale, on pense à tort qu’il faut absolument prévoir une dizaine de milliers d’euros, si ce n’est davantage, pour pouvoir, peut-être, décrocher un prêt immobilier. Cela est en partie faux, enfin, tout dépend de la somme que vous souhaitez emprunter, de la nature de votre projet et de votre situation personnelle.
Il est essentiel de toujours chercher à négocier un crédit immobilier sans apport, peu importe votre profil, car c’est là l’essence même de la puissance de l’effet de levier bancaire. L’immobilier, c’est quand même le seul placement où l’on peut acheter une valeur sans débourser 1 €, il faut en prendre conscience. C’est bien d’avoir de l’épargne à mettre dans l’achat d’un logement, mais ne serait-ce pas mieux d’avoir toujours cet argent et d’être devenu propriétaire sans apport ?
Ne pas mettre de capitaux dans l’opération, c’est la base, surtout pour l’immobilier locatif ! Concrètement, vous pouvez devenir propriétaire sans avoir dépensé quoi que ce soit. C’est la banque qui finance, et vos locataires qui paient le loyer et les charges, eh oui ! Évidemment, si vous achetez à titre de résidence principale pour vous-même, vous pouvez vous dire que ce n’est pas utile, mais en réalité, il vaut mieux garder votre apport pour avoir à disposition un fond d’urgence dédié à votre maison. Cependant, comme nous allons justement le voir ensuite, il est vrai que devenir propriétaire sans apport lorsque ce n’est pas pour du locatif, est davantage un parcours du combattant.
Qui peut acheter sans apport en 2024 ?
L’année 2024 sera une période très marquée par l’inflation et la hausse des taux d’intérêts, ce qui freine le marché immobilier. Les ménages peuvent moins emprunter qu’auparavant et dépensent bien plus dans le remboursement de leur TAEG. Alors, on peut vite abandonner et se dire qu’on n’arrivera jamais à acheter un bien immobilier, et qui plus est, sans apport, en 2024.
Cependant, ce raisonnement n’est pas tout à fait vrai. En fait, il n’y a que ceux qui souhaitent acheter leur résidence principale, en tant que primo accédant ou non, qui se retrouvent confrontés à cette dure réalité de marché. Pour les autres, les investisseurs locatifs, rien ne change par rapport aux autres années, si ce n’est que vous avez la possibilité de défiscaliser encore plus si vous optez pour le régime réel en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) par exemple, étant donné que les taux d’intérêts bancaires sont plus élevés… !
Devenir propriétaire sans apport : quel montant emprunter pour y arriver ?
Il est un peu compliqué de répondre avec précision à une telle question. Néanmoins, nous pouvons vous donner des axes. En fait, plus vous allez vouloir d’argent pour financer votre projet immobilier sans apport, plus la négociation sera accrue. Encore une fois, si vous êtes investisseur locatif, vous aurez moins de mal à convaincre.
Dans tous les cas, s’il s’agit de votre premier achat pour faire de la location, préférez un petit appartement pour commencer, afin de mettre toutes les chances de votre côté auprès de votre banquier ou courtier. Un crédit à 110 % est plus simple à obtenir lorsque le montant du projet global se situe en dessous la barre des 100 000 €. Pour l’acquisition de votre résidence principale aussi le constat est le même. Si l’année 2024 n’est pas la meilleure de toutes pour s’engager dans un tel projet familial, le budget à prévoir va forcément jouer sur la négociation de votre prêt sans apport.
Devenir rentier immobilier sans apport : mythe ou réalité ?
C’est vrai que même si bien des articles et vidéos pleuvent sur le Web pour expliquer justement le mécanisme de l’immobilier locatif grâce à l’effet de levier bancaire, beaucoup de particuliers investisseurs hésitent à se lancer ou se sentent mal informés. Concrètement, oui c’est bel et bien possible de devenir propriétaire sans apport et de parvenir à en vivre sans rien sortir de votre compte, ou presque ! Le premier achat, vous pouvez largement le faire sans débourser un euro de votre épargne, à condition d’avoir une bonne situation financière et professionnelle de préférence et un plan en béton que l’on sait présenter.
Par ailleurs, lorsque vient le moment de faire un second achat, les choses peuvent se corser, surtout si votre capacité d’endettement est atteinte, ou presque. Dans ce cas, pas de panique, mettre un apport à ce moment-là peut permettre de décrocher le second prêt. Dans tous les cas, vos chiffres et votre rentabilité du premier appartement vont peser dans la balance. C’est d’ailleurs ce que l’on appelle l’effet boule de neige du levier bancaire. Si vos affaires marchent, votre banquier voudra vous garder comme client et sera plus enclin aux négociations. Le but c’est que vous utilisiez, quoi qu’il arrive, l’argent de vos rendements du premier bien locatif pour financer l’apport du second, si vous deviez avoir à le faire.
C’est donc tout à fait possible de devenir propriétaire sans apport et même, de se constituer un grand parc immobilier avec cette méthode. Le secret, c’est d’investir dans l’immobilier locatif le plus tôt possible avec une bonne stratégie et de réinvestir son cash flow positif à chaque fois.
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Enfin, un ultime conseil pour que vos efforts de négociation ne soient pas vains lorsque vous allez tenter de décrocher un crédit à 110 %, choisissez bien votre période de l’année. En effet, les banques ne vous le diront pas, mais elles ont une enveloppe chaque année à ne pas dépasser pour les prêts. Admettons que vous souhaitiez devenir propriétaire sans apport en début d’année, alors vous aurez déjà le champ libre par rapport à cette contrainte interne à l’établissement de prêt. En revanche, si vous arrivez en décembre avec le même projet, vous pourriez vous voir refuser l’accord de principe, pas forcément à cause de votre dossier, mais possiblement parce que l’organisme n’a plus les fonds pour vous prêter. Ceux qui achètent leur résidence principale doivent, encore plus que les investisseurs locatifs, tenir compte de ce détail d’une importance capitale.
Vous l’avez compris, la meilleure façon de devenir propriétaire sans apport, c’est sans conteste de préparer son projet pour le début de l’année, et d’opter pour un projet locatif. Vous n’y connaissez rien et vous avez peur de ne pas y arriver seul ? Alors, notre solution en ligne est faite pour vous !
Devenir propriétaire sans apport : FAQ
Est-il obligatoire d’avoir un apport pour acheter une maison ?
Légalement, aucun apport minimum n’est exigé pour prétendre à décrocher un crédit immobilier et donc pour acheter un logement. Toutefois, certains projets immobiliers sont plus avantagés que d’autres pour l’octroie d’un crédit à 110 %.
Comment se constituer un apport rapidement ?
Pour récupérer un apport, la première chose à voir est de regarder du côté de votre épargne. Si vous avez une assurance vie ou un plan d’épargne salariale, voir un PEL, c’est le moment de récupérer des fonds. Si vous n’en avez pas ou que vous ne voulez pas y toucher, alors il va vous falloir optimiser vos revenus pour pouvoir rassembler la somme requise en un minimum de temps, enfin selon la périodicité de votre projet. Quoi qu’il en soit, l’idéal est d’avoir une épargne de précaution sur un Livret A par exemple, et de pouvoir donc récupérer de l’argent sur l’un de vos contrats d’investissement (assurance-vie, PER, ou PEA, etc. ).
Quel apport pour un premier achat immobilier ?
Tout dépend de votre projet. En tant que primo accédant (vous achetez une résidence principale pour la première fois), vous pouvez bénéficier de certains avantages, tout comme les investisseurs locatifs (sauf pour location saisonnière). Vous avez alors la possibilité de devenir propriétaire sans apport. Pour les autres cas ou en cas de refus des banques pour votre demande de prêt à 110 %, l’apport demandé est généralement aux alentours de 10 % du montant global du crédit demandé, bien que rien ne soit gravé dans le marbre.
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