Primo-accédant : définition
Toute personne qui n’a jamais été propriétaire de son lieu d’habitation principal est désignée par les établissements bancaires et par les assurances comme primo-accédant, mais pas seulement.
Si vous avez déjà eu accès à la propriété comme résidence principale, mais que cela fait 2 ans ou plus que vous ne l’êtes pas, alors vous êtes aussi considéré comme primo-accédant.
Ce statut ne prend pas en compte votre patrimoine immobilier locatif, ni même votre résidence secondaire, car vous ne les exploitez pas vous-même à l’année et votre résidence fiscale est donc ailleurs.
Des aides pour acheter une maison en première accession
Pour vous aider et vous inciter à devenir propriétaire de votre premier appartement ou de votre première maison, de nombreuses aides existent, mises en place par les collectivités locales ou régionales.
Pour avoir une idée précise des aides disponibles en tant que primo-accédant pour vous faciliter l’accès à l’immobilier, tournez-vous directement vers la mairie de la commune d’achat visé, ou rendez-vous dans l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) du département en question.
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Des prêts réservés à l’achat de son domicile principal
Devenir primo-accédant sans apport : rêve ou réalité ? En définitive, même durant les périodes de secousses des marchés immobiliers, un primo-accédant aura toujours plus de probabilité d’obtenir un prêt à 110 % qu’un particulier à la recherche de sa résidence secondaire. En effet, les banques ont cette optique de vouloir vous séduire et vous convertir en client (et en client à très long terme !), ce qui explique qu’elles sont plus enclines à négocier ce genre de détails. Mais ce n’est pas tout. Voici les prêts spécialement réservés aux nouveaux accédants à la propriété :
- Le prêt AL : prêt Action Logement (uniquement pour les salariés du privé cotisant pour l’Action Logement, dans la limite de 40 000 € d’emprunt, à taux fixe de 0,5 %).
- Le PTZ : Prêt à Taux Zéro, sous conditions de respecter un plafond de ressources (jusqu’à 40 % du montant total du projet est finançable via ce dispositif). Dès le 01/04/2025, le PTZ est proposé sur tout le territoire français, sans distinction de zone, pour l’achat d’un logement neuf, qu’il soit individuel ou collectif. Concernant l'immobilier ancien : les ménages pourront bénéficier du PTZ uniquement dans les zones détendues et en contrepartie d’un effort sur les travaux de rénovation énergétique.
- Le prêt conventionné : sans condition de revenus, au taux plafonné et éligible à n’importe quelle acquisition ancienne, neuve ou en VEFA, tant que vous êtes primo-accédant.
- Le prêt PAS : le Prêt à l’Accession Sociale est disponible via votre banque si elle est conventionnée. Accordé uniquement sous conditions de revenus.
- Le prêt du PEL : si vous avez ouvert un Plan d’Épargne Logement 4 ans ou plus avant votre souhait d’achat, vous pouvez en profiter, dans la limite de 92 000 € et selon certaines modalités.
- Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) : pour les ménages aux revenus modestes, ne pouvant s’offrir un logement en passant par des voies classiques. Vous louez le bien pendant quelques années avant de finir par l’acheter (les loyers versés en amont constituent ensuite votre apport pour financer le bien). Pendant 15 ans, vous êtes exonéré de taxe foncière.
Comment bénéficier de la location-accession pour acheter sa résidence principale ?
Si vous souhaitez acheter un bien immobilier en primo-accédant à travers le dispositif du PSLA, vous vous engagez à louer le bien sur une période à date butoir connue, avec option d’achat. C’est un peu comme le leasing automobile, mais pour l’immobilier. En cas de changement d’avis si vous ne souhaitez plus acquérir le bien à l’issue de la période dite, vous devez absolument prévenir l’opérateur dans les modalités indiquées.
Pendant la durée de la location, vous devez occuper le bien à titre de résidence principale et vos revenus fiscaux doivent rester inférieurs aux plafonds en vigueur, selon votre zone. Par exemple, en zone A, le plafond est de 33 040 € pour une personne seule et de 46 759 € pour un couple ou un parent isolé avec un enfant à charge.
Si vous souhaitez vérifier votre éligibilité et découvrir les zones de location-accession proches de chez vous pour votre projet primo-accédant, prenez contact avec un ou plusieurs opérateurs. Ils procéderont ensuite à l’étude minutieuse de votre dossier pour vous confirmer votre éligibilité. Même si des visites peuvent ensuite être programmées, la location-accession se fait bien souvent pour des logements en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Une fois votre positionnement pris et l’option posée, vous rassemblez les pièces utiles et vous signez le contrat.
À la fin de la période de location, vous informez l’opérateur de votre souhait de lever l’option d’achat le cas échéant. Ce dernier vous accompagne alors pour finaliser la signature de l’acte authentique de vente et reprendre le PSLA en votre nom (par transfert de prêt).
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Si autant de dispositifs fleurissent et perdurent pour vous faciliter l’achat en primo-accession de votre résidence principale, c’est parce que dans l’esprit commun, l’acquisition d’une maison est l’ultime but de bien des familles. Seulement, il ne faut pas oublier que l’achat de sa résidence principale use votre capacité d’endettement, au même titre que pour un investissement locatif. La différence étant que vous devez vous acquitter vous-même de rembourser les mensualités liées à l’emprunt bancaire pendant les 15 à 20 prochaines années. Or si vous souhaitez investir dans le locatif après avoir acheté votre logement en résidence principale, vous serez forcément désavantagé auprès des établissements de crédit qui constateront votre capacité d’endettement bien plus diminuée qu’auparavant.
Évidemment, beaucoup de particuliers parviennent tout de même à placer dans l’immobilier de location après avoir conclu un achat en tant que primo-accédant, mais un apport sera alors systématiquement demandé et négocié par les banques, peut-être même d’un montant plus élevé que ce que vous envisagiez.
Pour éviter ce genre de situation qui viendraient contrecarrer vos projets d’investissement immobilier locatif et vos rendements annuels à espérer, nous vous conseillons de privilégier un achat locatif en amont d’un achat personnel. C’est le meilleur moyen de tirer le meilleur de chaque situation : celle de l’investisseur locatif et celle du statut de primo-accédant.
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Primo-accédant : FAQ
Qui est considéré comme primo-accédant ?
Toute personne qui achète sa résidence principale pour la première fois, ou qui n’en a pas eu depuis plus de 2 années consécutives est considérée comme primo-accédant à la propriété. Ici, les investissements locatifs en cours ou passés ne comptent pas.
Quand faire la demande de prime accession ?
La distribution de cette prime est clôturée depuis le 1er janvier 2023.
Quel âge limite pour acheter une maison ?
Le facteur de l’âge n’est pas à lui seul déterminant pour s’engager ou s’abstenir dans la réalisation d’un projet d’achat de bien immobilier. Grâce aux compagnies d’assurances spécialisées, vous pouvez même emprunter en tant que senior de plus en plus tardivement. Enfin, si vous optez pour un placement locatif, ou que vous prévoyez d’acheter à plusieurs avec des descendants par exemple, cela ne pourra que faciliter un accès au crédit bancaire.
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