Devenir rentier immobilier sans apport : comment procéder ?

Qu’est-ce qu’un rentier immobilier ? 

Pour comprendre le chemin à gravir pour en arriver au stade de rentier immobilier « sans apport » (nous nuancerons d’ailleurs ce détail), il convient de se mettre d’accord sur ce que représente un tel statut. En fait, un rentier immobilier n’est rien d’autre qu’un investisseur ou un héritier, qui vit de la rentabilité de ses investissements locatifs. Chaque mois, il perçoit alors ce qui s’apparente à une rente, et ce, même une fois tous les frais et charges imputés à ces revenus arrivant sur son compte en banque. En d’autres termes, vous êtes rentier immobilier à partir du moment où vous pouvez vivre uniquement grâce à vos placements dans la pierre et aux rendements nets d’impôts qu’ils dégagent.

Ensuite, pour ce qui est de savoir à partir de quel montant on peut considérer quelqu’un comme tel, il n’en existe pas vraiment, car tout comme l’art l’est, les besoins financiers sont subjectifs et varient grandement d’une personne à l’autre. Ceci dit, nous pouvons supposer que dès lors que vous atteignez au moins l’équivalent de ce que vous percevez comme revenus professionnels à l’heure actuelle (si vous estimez avoir un train de vie qui vous correspond) grâce à l’immobilier locatif, alors vous ne serez plus dépendant de votre travail, et vous pourrez vous considérer comme rentier immobilier.

Mais, est-ce aussi simple que cela ? Comment réussir à en arriver à ce stade ?

Avoir une bonne stratégie immobilière

Pour investir dans l’immobilier locatif de manière rentable, il faut en effet adopter dès le départ une stratégie redoutable, élaborée consciencieusement, sans se précipiter, et si possible être entouré d’experts immobiliers, de fiscalistes, d’expert-comptable, ou tout autre spécialiste pouvant vous aider à vous approprier les meilleurs montages fiscaux immobiliers. Au mieux, vous vous êtes déjà formé dans ce domaine, via des cours en ligne ou en assistant à des séminaires et autres master class sur le sujet.

C’est en effet le projet qui va faire que vous allez exceller dans l’immobilier ou vous y perdre. Vous devez savoir dénicher de bonnes affaires, savoir négocier, ou encore pouvoir être en capacité de prendre des risques quand il le faut et au meilleur moment.

Vous devez également comprendre que votre allocation patrimoniale doit cependant rester diversifiée dans son ensemble, et même au sein du secteur de l’immobilier. Il ne faut pas mettre tout son argent au même endroit, dans la même stratégie locative.

Vous pouvez tout à fait entreprendre un investissement locatif saisonnier sans apport, mais tout en optant pour de la location longue durée pour d’autres appartements que vous avez acquis. Mixer la location saisonnière et étudiante est aussi une très bonne alternative pour un même logement, de même que mettre une partie de ses biens en location nue et l’autre en location meublée, en respectant certains plafonds pour maximiser votre rentabilité nette finale… Tout est une question de juste équilibre !

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Posséder des liquidités et de l’épargne sur divers supports

Si vous souhaitez devenir rentier immobilier sans apport, c’est-à-dire en parvenant à contracter des crédits immobiliers à 110 % auprès de votre banquier, alors vous devez avoir un dossier en béton. Et cela passe par fournir des preuves à votre conseiller financier que vous avez une bonne capacité d’endettement, avec de l’épargne divisée en plusieurs parties :

• un livret A sur lequel vous avez 3 à 6 mois de vos dépenses mensuelles fixes ; 
• une assurance vie, un PEA, PEA-PME ou autres, sur lesquels vous disposez de liquidités ; 
• un PER (Plan d’Épargne Retraite) sur lequel vous disposez de fonds pour vos vieux jours ou pour acheter votre résidence principale, 
• etc.

C’est une liste d’exemples de produits financiers que vous pouvez avoir pour prouver votre bonne gestion financière. Idéalement, vous devriez avoir l’équivalent de 10 % de l’achat immobilier que vous visez, sur l’ensemble de vos comptes d’épargne au minimum. Cependant, ce n’est pas parce que vous avez cette somme, que vous devez vous en servir ! Et c’est là l’erreur la plus commune à bon nombre d’investisseurs débutants en immobilier locatif.

Vos actifs mobiliers et autres liquidités peuvent être utilisés à votre avantage, comme gage de confiance pour rassurer votre banquier quant à votre solvabilité et quant à votre intelligence financière. L’ultime objectif pour vous grâce à la négociation (et aux autres pièces cruciales de votre dossier) : ne pas y toucher !

Le temps : le seul indispensable pour du cash flow positif

Vous avez réussi à négocier et vous êtes enfin parvenu à investir dans l’immobilier sans apport grâce à un prêt à 110 % ? Félicitations ! Toutefois, le parcours est loin de s’arrêter là. En effet, il s’agit d’une seule étape (et pas des moindres) parmi tant d’autres. Il faut ensuite que vous ayez fait le bon choix de logement pour que vous parveniez à vous dégager une rentabilité locative correcte, qui couvre au minimum vos dépenses. Ensuite, avec le temps, votre banque vous fera de plus en plus confiance si elle voit que votre projet se déroule bien et même mieux que ce que vous pensiez. C’est à ce moment-là que vous pourrez utiliser ce premier achat locatif comme appui à un second crédit immobilier sans apport. Notez que plus vous achetez et plus vous vous endettez, plus le projet immobilier que vous présentez à votre établissement prêteur doit être solide et porteur de gains financiers. Dénicher un bien en dessous du prix du marché, en acheter un déjà loué, participer à un programme immobilier de l’État comme Pinel ou la loi Censi Bouvard, sont autant de possibilités qui joueront sans doute en la faveur de l’acceptation de votre demande.

La morale à garder à l’esprit dans cette quête à devenir rentier immobilier sans apports personnels, c’est que vous disposez d’un précieux allié, sans lequel vous n’irez nulle part : le temps. Et oui, il ne faut pas sauter les étapes. Personne ne devient riche du jour au lendemain et c’est pareil pour l’immobilier, et pour la confiance que les financiers peuvent vous accorder (comme dans la vie privée d’ailleurs). Le temps n’est pas votre ennemi, comprenez qu’il est votre plus grand atout, seulement, il faut savoir développer sa patience et avancer pas après pas, gravir un à un les échelons menant à la liberté financière.

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Défiscaliser grâce à son patrimoine immobilier

Plus votre parc immobilier grandit, plus vous percevez de revenus locatifs, et parallèlement, plus vous allez payer d’impôts. Entre les taxes foncières, les impôts sur les revenus locatifs meublés et les impôts fonciers, une bonne partie de votre cash flow positif peut se voir très vite aspirer par l’État… 

Toutefois, pour éviter de perdre du temps dans votre ambition de devenir rentier immobilier, pensez à mettre en place des stratégies fiscales pour profiter de défiscalisations, voire d’abattements sur vos biens immobiliers (et mobiliers pour du meublé). Pour se faire : le statut LMNP en location meublé est idéal, à condition d’opter pour le régime réel. Ensuite, la loi Pinel, le dispositif Denormandie, la loi Malraux, la loi Girardin (pour l’investissement en outre-mer) ou encore la loi Censi Bouvard sont des programmes d’État pouvant vous aider à payer moins d’impôts. 

Pour calculer le rendement locatif de vos biens immobiliers et déterminer la meilleure fiscalité, la meilleure stratégie locative et l’emplacement rêvé, Horiz.io met à votre disposition un outil unique à 100 % en ligne. Alors, pour gagner en visibilité sur vos projets dans la pierre locative et pour emprunter les meilleurs sentiers menant à la vie de rentier immobilier sans apport, essayez notre logiciel de simulation ultra complet dès maintenant ! 

Devenir rentier immobilier sans apport : FAQ

Quel capital pour devenir rentier ? 

Idéalement, on considère que si vous disposez de 300 000 € de liquide, correctement placées, vous n’avez plus besoin de travailler, car votre argent travaille pour vous. Cela vous permettra alors d’être financièrement libre. Toutefois, il n’existe pas de capital pour devenir rentier immobilier par exemple, puisque tout dépend de votre capacité d’endettement. Si vous parvenez à décrocher des crédits immobiliers à 110 % (sans apport), alors, vous pouvez également devenir rentier grâce au locatif, au bout de quelques années. 

Comment acheter seul sans apport ? 

Pour parvenir à obtenir un prêt immobilier sans apport personnel auprès de votre banque, vous devez justifier d’une situation stable et d’une bonne intelligence financière. Si vous souhaitez emprunter seul, avoir de l’argent de côté sur plusieurs supports peut grandement vous aider à appuyer votre dossier, autant que votre talent de négociateur.

Pourquoi la banque peut refuser un prêt ? 

Plusieurs raisons peuvent justifier ce refus. Soit vous ne gagnez pas suffisamment, soit votre situation est trop précaire (CDD, intérim, à votre compte depuis peu, etc.), soit votre capacité d’endettement maximale qui est déjà atteinte… Dans tous les cas, un seul refus ne doit pas vous décourager si vous pensez que vous pouvez assumer un crédit immobilier, essayez au moins 3 ou 4 établissements bancaires avant de retravailler sur votre dossier. 

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