L’état des lieux de sortie est-il obligatoire ?
Un état des lieux peut être fait pour tout type de contrat de bail et/ou de logement (appartement, studio, maison ou local commercial). L’état des lieux est cependant obligatoire pour les logements loués vides et meublés qui constituent des résidences principales (loi du 6 juillet 1989 créée pour améliorer les rapports locatifs). Pour info, l’état des lieux n’est pas obligatoire pour les locations saisonnières, mais fortement recommandé.
Par ailleurs, des mentions obligatoires doivent apparaître dans l’état des lieux. Ainsi, quand vous rédigez votre état des lieux, il faut donc s'assurer que tout est bien dedans. En effet, depuis la loi ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové), l’état des lieux doit être réalisé selon un modèle type défini, puis, chaque partie doit conserver un exemplaire de l’état des lieux signé et daté. Et très important : l’état des lieux de sortie doit être signé par les deux parties, sinon il n’a aucune valeur !
Bonne nouvelle, Horiz.io propose un modèle d’état des lieux valable et pré-rempli, que vous trouverez dans votre compte dans la section locataires puis depuis le locataire concerné au niveau des documents. Ainsi, vous êtes sûr de ne pas vous tromper et d’y faire apparaître toutes les mentions légales et obligatoires pour faire valoir votre état des lieux !
État des lieux : quelles informations ?
L’état des lieux de sortie permet donc de comparer l’état du logement à la sortie du locataire, par rapport à quand il y est entré. Par ailleurs, il permettra aussi au locataire de prouver s’il est responsable ou non de certains dégâts. Il est donc indispensable pour le locataire comme pour le bailleur : ils doivent bien faire le tour du logement ensemble au moment de la restitution des clés !
Comment rédiger un état des lieux ?
L’état des lieux doit d’abord mentionner le type, c’est-à-dire dans notre cas l’état des lieux de sortie. Il doit comporter des informations essentielles comme :
- la date de rédaction,
- l’adresse exacte et complète du logement,
- le nom et l’adresse de chacune des parties (siège social si le bailleur est un professionnel),
- le détail de tous les moyens d’accès à l’ensemble des locaux (communs et privatifs),
- la description précise de chaque type de revêtement (sol, mur, plafond) et l’état de chacun. Ceci peut s’accompagner de commentaires écrits, de croquis, ou bien de photos qui auraient pu être prises lors de l’état des lieux d’entrée afin de comparer,
- s’il s’agit d’un logement meublé, l'inventaire mobilier et l’état des meubles dans le détail, et même chose, les photos peuvent servir !
- le nombre de trousseaux de clés « prêtés » pendant la durée du bail,
- comme nous le disions plus haut, la signature de toutes les parties pour qu’il soit valable !
- enfin, comme les détecteurs de fumée sont devenus obligatoires, il peut être intéressant de mentionner l’état et vérifier le fonctionnement durant cet état des lieux,
- si vous passez par une agence par exemple, le nom et adresse de la personne mandatée pour faire l’état des lieux sera à notifier.
Pour l’état des lieux de sortie, pensez aussi à intégrer à votre texte les relevés de compteurs (eau, électricité) pour éviter tout litige. La remise des clés est importante car, en effet, à la fin du bail, la remise des clés signifie que le locataire n’a plus accès au logement et qu’il le quitte définitivement. Nous reviendrons sur ce point de remise des clés ci-après.
Et, pièce par pièce, prenez le temps de vérifier et comparer avec l’état des lieux d’entrée, pour voir s’il y a des dégradations supplémentaires (d’où l’importance de prendre des photos durant l’état des lieux d’entrée comme indiqué plus haut, que vous pourrez consulter à nouveau lors de votre état des lieux de sortie !)
État des lieux avant ou après remise des clés
État des lieux avant la remise des clés
Comme nous l’indiquions plus haut, l’état des lieux de sortie a souvent lieu le jour de la remise des clés, mais il se peut que le propriétaire accepte un état des lieux avant le départ définitif du locataire, souvent pour des raisons logistiques (par exemple, un locataire, étudiant, déménage un dimanche et quitte définitivement la ville et le propriétaire ne peut pas être au rendez-vous). Si le locataire et le propriétaire se font confiance, cela peut fonctionner, le locataire laissera par exemple les clés dans l’appartement à son départ. Mais, dans ce cas et malgré la confiance, il existe tout de même un risque de dégradation pour le propriétaire entre le moment où l’état des lieux de sortie est effectué et la remise des clés, ce qui n’est donc pas conseillé, mais, c’est à ses risques et périls !
État des lieux après la remise des clés
À l’inverse, dans ce cas, c’est-à-dire que le locataire remet les clés au bailleur avant de réaliser l’état des lieux de sortie, il existe un risque pour lui d’être tenu d’éventuelles dégradations intervenant entre la remise des clés et l’état des lieux de sortie. Si le propriétaire n’est pas d’accord avec le locataire, il faudra alors faire appel à un huissier de justice.
À noter, ce recours est aussi valable quand le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie ou s’il quitte le logement sans prévenir. Le propriétaire se retrouve alors dans une situation inconfortable, puisque son état des lieux de sortie qui n’a aucune validité légale si la signature du locataire n’y est pas.
Dans tous les cas, il est donc préférable d’effectuer l’état des lieux de sortie le jour de la remise des clés. Attention, un état des lieux jugé trop tardif (10 mois après le départ du locataire) ne pourra pas engager la responsabilité du locataire en cas de problème.
NB : Le locataire a un délai de 10 jours à la suite de la réalisation de l’état des lieux pour le rectifier.
Remise des clés sans état des lieux
La réalisation d’un état des lieux est une obligation pour les locations à usage de résidence principale conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (loi qui œuvre pour améliorer les rapports locatifs). En effet, l’absence totale d’un état des lieux sera sanctionné. Pour info, l'article 12 de cette loi du 6 juillet 1989 indique qu'un locataire peut décider de quitter son bien à tout moment à condition qu'il respecte certaines contraintes énoncées dans l'article 15 de cette même loi.
Sans état des lieux, deux choses sont à noter :
- le locataire n’aura pas de constat écrit prouvant que le logement a été rendu correctement et dans son état initial : il risque de voir sa responsabilité engagée pour des dégradations postérieures à son départ.
- le bailleur ne pourra rien prouver quant à des dégradations éventuelles de la part du locataire. Il ne pourra donc demander aucun dédommagement.
Dans tous les cas, l’état des lieux de sortie donnera lieu à la restitution du dépôt de garantie (avec ou sans retenue en fonction de l’état de l’appartement).
Ainsi, nous vous conseillons de joindre votre état des lieux au bail de location, de vous inspirer d’un modèle pour qu’il soit légal et valable et de bien vérifier qu’il est bien signé par toutes les parties, afin qu’il ait une vraie valeur !
