Louer sa résidence principale pour en acheter une autre : toutes les modalités

Vous êtes l’heureux propriétaire d’une résidence principale ? Sachez qu’il est possible de la mettre en location si vous avez d’autres projets, comme l’achat d’une autre résidence principale. Découvrez toutes les modalités et informations pour mettre en location votre ancienne résidence principale.

Mise à jour le 25 Janvier 2023
Louer sa résidence principale

Résidence principale : de quoi parle-t-on ? 

La résidence principale est le logement qu’occupe un propriétaire, seul ou en famille, pendant une période de 8 mois par an minimum. Cette résidence doit contenir les effets personnels du propriétaire et de tous les occupants pour être jugée principale. Bien sûr, avoir une résidence principale permet de définir le foyer fiscal, centraliser les dépenses courantes de l’habitation, et bénéficier éventuellement de crédits d’impôt (l’aide aux personnes, au titre des intérêts d’emprunt, ou encore les dépenses de l’environnement).

Choisir sa résidence fiscale est très important, car il est impossible d’en posséder deux. Dans le cas où le propriétaire possède plusieurs biens immobiliers, il doit choisir celui qui sera considéré comme sa résidence principale. Une fois cela défini, les autres logements sont désignés comme des résidences secondaires. Il faut savoir qu’il est important de choisir son lieu de vie principal, car cela impacte forcément l’imposition.

Quelles sont les règles pour louer sa résidence principale ?

Pour mettre sa résidence principale en location, il est important de respecter certaines règles. Dans le principe général, le logement reste vacant pendant une période de quatre mois. Durant celle-ci, il est possible de mettre en location sa résidence principale, on parle alors de location saisonnière. Pour une location de plus longue durée, il est indispensable de faire les modifications d’un point de vue fiscal, en indiquant que le logement n’est plus votre résidence principale. Dans ce cas, il vous faut trouver un nouveau logement, car vous devez quitter l’ancien domicile. Vous êtes également tenu de déclarer vos revenus locatifs à l’administration. Sachez qu’il existe des dérogations au changement d’usage, comme les problèmes de santé ou les obligations professionnelles, qui poussent le propriétaire à quitter son domicile et vous autorisent à le mettre en location.

Quelle différence entre investissement locatif et résidence principale ?

Un investissement locatif et une résidence principale sont différents sur plusieurs points. Dans le premier cas, l’achat d’un logement se base sur divers critères pour plaire au plus grand nombre de locataires. Le bien est choisi en fonction de sa situation géographique, des matériaux peu coûteux et résistants à l’usure des locataires vivant dans le logement, mais aussi par sa configuration plutôt classique. Pour ce qui est de la résidence principale, bien souvent, elle est choisie sur un coup de cœur, et l’investissement personnel est plus important. En effet, le choix des matériaux se tourne vers des matières de qualité comme le parquet, le marbre… Cependant, certaines résidences principales peuvent très bien avoir les critères d’un investissement locatif.

Pour mettre en location sa résidence principale, il est important de prendre en compte tous ces éléments. Le bien doit être attractif et plaire aux locataires, tout en proposant un loyer convenable. Cela permet de réduire le turn-over et les vacances locatives, qui peuvent impacter votre rentabilité.

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Louer sa résidence principale pour en acheter une autre : quand se lancer ?

Avant toute chose, il est important de prendre de nombreuses choses en compte avant de vous lancer dans l’achat d’une autre résidence principale. Pour commencer, il faut calculer le rendement locatif de votre ancienne résidence principale. Celui-ci doit être positif pour être rentable afin de ne pas perdre d’argent et de générer du cashflow. Une fois cela fait, vous devez calculer votre capacité d'emprunt pour l’achat du nouveau logement. Dans le cas où le crédit immobilier n’est pas encore remboursé en intégralité, ce projet peut être compliqué à mettre en place. Les banques ne sont pas favorables à financer un nouveau projet qui pourrait surendetter le propriétaire. Avant de vous lancer, il est conseillé d’acheter sa première résidence principale assez tôt pour que le remboursement du prêt soit effectif vers l’âge de 50 ans, car en général, la durée de l’emprunt est entre 20 et 25 ans. 

Louer sa résidence principale pour en acheter une autre : la capacité d’emprunt 

Comme nous l’avons évoqué précédemment, pour acheter une nouvelle résidence principale, il faut calculer votre capacité d’emprunt. Celle-ci se base sur vos revenus et vos dépenses, et potentiellement les futurs loyers de votre ancienne résidence principale, on parle alors de taux d’endettement. Dans le cas où ce taux dépasse les 35 % de vos revenus, vous ne pouvez pas, ou alors difficilement, obtenir un crédit immobilier pour acheter un nouveau logement. Pour réduire le taux d’endettement, il faut générer du cashflow positif grâce aux loyers perçus, épargner ou encore augmenter les revenus professionnels.

NB : Il faut savoir que certaines banques ne prennent plus en compte les revenus locatifs dans le calcul du taux d’endettement.

Il existe d’autres méthodes pour optimiser la capacité d’emprunt comme le rachat de crédit ou le regroupement de crédit. En effet, comme vous allez souscrire un nouveau crédit immobilier, vous pouvez avoir recours à l’une de ces deux solutions :

  • Le rachat de crédit consiste à faire racheter l’ancien crédit immobilier afin d’en allonger sa durée. Par exemple, si vous avez un crédit d’une durée de 20 ans, et que vous avez déjà remboursé 10 années, votre nouveau crédit permettra de racheter le montant restant dû et de le rallonger pour une nouvelle période de 20 ans. Cette méthode permet de diviser environ de moitié le montant des mensualités de crédit, ce qui réduit fortement votre taux d’endettement et augmente votre capacité d’emprunt.
  • Le regroupement de crédit peut être intéressant quand vous souhaitez ajouter un emprunt supplémentaire. Vous regroupez plusieurs crédits en une seule mensualité et même en modifiez la durée afin d’optimiser le taux d’endettement.
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Louer sa résidence principale pour en acheter une autre : les contraintes 

Supposons que votre capacité d’emprunt soit suffisante, et que votre résidence principale dispose d’un bon rendement locatif, vous avez toutes les cartes en main pour la mettre en location et acheter votre nouveau logement. Toutefois, il est important d’avoir conscience des différentes contraintes qui vont se présenter à vous lors de cette opération.

L’une des premières, est la transition entre la mise en location et l’achat du nouveau logement qui peut être un peu compliquée. Premièrement, vous vous retrouvez théoriquement à la rue, car il vous faut mettre en location votre résidence principale avant l’achat du nouveau bien. C’est ici que vous pouvez envisager la location temporaire d’un appartement en attendant de trouver votre nouvelle résidence principale. Dans un second temps, il vous faut trouver un locataire assez rapidement afin de ne pas avoir à payer deux mensualités de crédit, même si celles-ci sont regroupées, pour ne pas impacter vos finances. C’est pourquoi il est important de vous constituer une épargne suffisante lors de cette opération. Pour vous faire une idée, vous pouvez compter entre 3 mois et 1 an de loyer pour éviter d’être en difficulté financière. Sachez tout de même que vous pouvez demander à votre banque un différé de crédit de quelques mois, avant de commencer à rembourser vos mensualités.

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