Comment calculer son impôt sur la plus-value immobilière ?

Qu’est-ce que l’impôt sur la plus-value ? 

De manière simplifiée, la plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession. Si cette plus-value est imposable, il existe des exonérations accordées en fonction de la situation (résidence principale par exemple) ou de la situation du vendeur, mais il existe aussi des abattements. 

Comment calculer la plus-value ? 

Comme nous le disions juste avant, pour calculer votre plus-value, vous devez calculer la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente. 

Le prix d’acquisition renvoie au prix auquel avait acheté le bien :

• majoré des charges et indemnités payées au propriétaire au moment de l’achat, 
• majoré des différents frais d’acquisition comme les droits d’enregistrement, la TVA, les frais de notaire, etc.
• attention, on ajoute aussi les travaux à condition de pouvoir justifier le montant. 

À noter, si vous avez reçu votre bien gratuitement dans le cadre d’un don ou d’un héritage par exemple, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour calculer les droits de succession ou de donation (valeur vénale). 

Ainsi, le prix d’acquisition se calcule comme suit : prix d’achat + charges supportées au moment de l’achat + frais d’acquisition + travaux. 

Si vous avez acheté votre appartement 230 000 euros et que vous le revendez 355 000 euros 7 ans après, votre plus-value ne sera pas de 125 000 euros (et quelle belle plus value dans ce cas !), mais de 355 000 - (230 000 + les frais de notaire + charges + travaux éventuels).

Le prix de vente ou prix de cession est en fait tout simplement le prix de vente :

• auquel on ajoute les charges et indemnités payées par l’acheteur (et mentionnées dans l’acte),
• auquel on enlève certaines charges comme le diagnostic (à la charge du vendeur), ou encore le mobilier qui resterait dans le bien (cuisine, tabourets de bar, etc.),
• auquel on enlève le montant de la TVA acquittée, à condition de pouvoir le justifier. 

Ainsi, le prix de vente se calcule comme suit : prix de vente + charges qui doivent être payées par l’acquéreur - frais de cession. 

N’oublions pas que, si la plus-value est importante dans un calcul très factuel, il est aussi important de considérer que c’est un bien dans lequel vous aurez vécu, et donc profité, et/ou mis en location, donc vous aurez bénéficié de revenus pour enrichir votre patrimoine immobilier. 

Quelles sont les plus-values imposables ? 

La plus-value que vous réalisez en vendant un bien immobilier est imposable sur le revenu, sauf s'il s'agit de votre résidence principale. Vous pouvez bénéficier d'exonérations selon la nature du bien ou votre situation personnelle, ce qui nous détaillerons dans la partie suivante.

Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières que vous réalisez dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé :

• Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain),
• Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple),
• Vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI),
• Échange de biens, partage ou apport en société.

Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées à la nature du bien cédé, à la qualité du vendeur et de l'acquéreur.

Quelles sont les plus-values exonérées ? 

Eh non, toutes les plus-values ne sont pas imposables ! Certaines plus-values sont exonérées d’impôt plus-value. Nous vous avons dressé la liste, vous ne paierez pas de plus-value dans les cas suivants :

• S’il s’agit de votre résidence principale,
• Si c’est la première fois que vous vendez un bien, autre que votre résidence principale (et si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 dernières années ET si vous employez cet argent pour l’achat de votre résidence principale dans les 24 mois),
• Si le bien est vendu par des personnes âgées ou invalides de condition modeste,  
• Si vous possédez le bien depuis plus de 30 ans. Ici, nous faisons un petit point supplémentaire dans la partie suivante pour détailler davantage !  
• Si vous cédez votre logement en France et que vous êtes non-résident,
• Si vous vendez votre bien moins de 15 000 € (à noter, en indivision, le plafond de 15 000 € est calculé sur chaque quote-part et non sur le prix global de la cession),
• Si vous cédez un bien immeuble (construction ou terrain) pour lequel une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation, en cas de remploi de 90% au moins de l'indemnité dans les 12 mois de sa perception, pour l'acquisition, la construction, l'agrandissement, d'un bien immeuble quel qu'en soit l'affectation (habitation ou professionnel),
• Si vous vendez avec partage à la clé : indivision successorale, conjugale, entre partenaires de pacs, concubins ou suite à une donation partage, entre les membres originaires de l'indivision, leurs ascendants ou descendants,
• Si vous vendez au profit d'organismes en charge du logement social ou de particuliers s'engageant à réaliser des logements sociaux, 
• Si votre bien est situé en zone tendue : un abattement exceptionnel de 70% est applicable pour la détermination de l'assiette imposable des plus values de cessions réalisées sur des terrains à bâtir et des immeubles bâtis lorsque l'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire des logements, dès lors que que ces terrains ou immeubles bâtis sont situés en zone tendue (zones A et A bis définies à l'article R.304-1 du code de la construction et de l'habitation).

Diminuer son imposition sur la plus-value 

Alors, comment réduire son impôt sur la plus-value ? 

Comme nous l’avons dit plus haut, vous pouvez donc opter pour l’exonération de votre impôt sur la plus-value dans les cas que nous avons cités. Si vous ne faites pas partie de ces « catégories », ou si vous ne voulez pas attendre 30 ans avant de revendre (quelle idée), sachez qu’il existe des moyens de diminuer votre imposition sur la plus-value. 

Abattement ou exonération au titre de l’impôt sur le revenu

Pour la détention du bien depuis plus de 30 ans, Il convient de noter ici que lors du calcul de la plus-value, il est appliqué un abattement pour durée de détention. Ses modalités de calcul diffèrent selon la plus-value imposable au titre de l'impôt sur le revenu (19 %) ou des prélèvements sociaux (17,2% à compter du 1er janvier 2018) ;

Au titre de l'impôt sur le revenu, l'abattement est de :

• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
• 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

L'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de vingt-deux ans.

Les dépenses de travaux peuvent minorer l’imposition. 

Si vos travaux ont déjà été amortis dans le cadre de la détermination de l'impôt sur le revenu foncier, ils ne peuvent pas être pris en compte pour majorer le prix d'acquisition (dans le cadre d'une revente avec plus-value, et donc n'entre pas en compte dans le calcul).

À noter, si votre bien est détenu depuis moins de 6 ans vous ne bénéficierez pas d’abattement.

Voici le tableau d’abattement par année de détention pour que cela soit plus clair :

Pour les abattements prélèvements sociaux

Au titre des prélèvements sociaux, l’abattement s'établit comme suit :

• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
• 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
• 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

L'exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de trente ans.

Voici un exemple concret de calcul : 

• Revente d’un bien que vous possédiez depuis 10 ans. 
• Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 20 000 €.
• 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6 % x 5). Vous aurez ainsi un abattement de : 20 000 € x 30 % soit 6 000 € 
• Vous ne déclarerez donc que 20 000€ - 6 000€
• 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5). Vous aurez ainsi un abattement de : 20 000 € x 8,25 % soit 1625 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 18 375 € (20 000 € - 1625 €).

Et pour récapituler, voici un tableau qui différencie l’impôt sur le revenu des prélèvements sociaux :

Source : Service Public 

Abattement exceptionnel 

Il peut exister des abattements exceptionnels. Cet avantage fiscal existe en zones très tendues. Il permet actuellement aux propriétaires d’obtenir un abattement exceptionnel de 70% sur les plus-values immobilières réalisées sur les ventes situées en zone A et Abis (Paris, Lyon, la banlieue parisienne, etc.) à condition de céder votre bien à un promoteur qui s’engage à réaliser « un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous condition de densification, dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition », selon le Bulletin officiel des finances publiques. 

Comment calculer votre impôt sur la plus-value ? 

Comme vous l’aurez compris, le calcul de la plus-value immobilière est assez complexe, et dépend de nombreuses situations. Pour vous aider et mieux comprendre les exonérations ou abattements, n’hésitez pas à utiliser notre outil en ligne qui fera un calcul précis, ou à faire appel à un expert comptable qui vous conseillera lors de la revente d’un bien, et notamment pour le calcul de votre plus-value immobilière. 

La taxe pour les plus-values immobilières élevées

Depuis le 1er janvier 2013, si le montant de la plus-value pour la partie impôt sur le revenu est supérieur à 50 000€, il faut appliquer une taxe allant de 2% à 6%.

Dans le tableau ci-dessous, "PV" correspond à "plus-value imposable".