Qu’est-ce que le formulaire 2044 ?
Cette déclaration est à joindre à l’imprimé numéro 2042 si et uniquement si vous percevez certains revenus fonciers et si vous dépendez du régime réel. En effet, si vous êtes propriétaire bailleur, et au moment de déclarer vos revenus, vous devez remplir différents formulaires en fonction du régime duquel vous dépendez :
- Micro foncier : vous n’avez aucune démarche de plus à effectuer. Vous calculez votre revenu brut foncier annuel (c’est-à-dire les loyers moins les charges) que vous reportez dans la déclaration 2042 de déclaration de revenus (partie numéro 4, « revenus fonciers », case 4BE)
- Régime réel : vous devez remplir cette fameuse déclaration 2044, sauf si votre bien est concerné par un dispositif spécial comme Pinel ou Duflot par exemple : le cas échéant, vous devrez remplir le formulaire 2044 spécial (que nous vous expliquons après).
Ainsi, quand devez-vous remplir une déclaration 2044 ? Comme l’indique la notice des impôts, vous devez compléter ce formulaire si :
- Le montant annuel des revenus fonciers bruts perçus par votre foyer fiscal sur l’année précédente (toutes propriétés confondues) est supérieur à 15 000 euros,
- Vous êtes expressément exclu du régime micro foncier,
- Vous avez le droit de bénéficier du régime micro foncier, mais vous avez choisi d’opter pour le régime réel. Le cas échéant, il vous suffit simplement de déposer la déclaration 2044. Ce choix sera irrévocable pendant 3 ans. À l’issue de ces trois années, l’option du régime réel est renouvelée tacitement tous les ans.
Qu’est-ce que le régime réel ?
Comme indiqué plus haut, ce régime concerne les bailleurs dont les recettes annuelles, sans les charges, représentent 15 000 euros ou plus (qui ne font pas partie du micro foncier).
Par ailleurs, certains propriétaires peuvent bénéficier du micro foncier mais choisissent le régime réel. C’est donc dans le cadre de ce régime uniquement qu’il faut préciser le revenu net perçu (revenu brut moins les charges comme les travaux, la taxe foncière, l’assurance, les intérêts d’emprunts, etc.). Les impôts s’appliquent sur ce solde net.
Juste pour information, le régime micro foncier est un régime simplifié concernant uniquement les contribuables dont les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros sur l’année (hors charges et hors taxes si les loyers sont soumis à la TVA).
À savoir : ce régime est incompatible avec certains régimes comme le Pinel par exemple.
Où trouver le formulaire 2044 ?
Vous l’avez donc bien compris, le formulaire 2044 est un document annexe à joindre à l’imprimé 2042, dans le cas où vous bénéficierez du régime réel et pour certains revenus fonciers. Vous trouverez cette déclaration annexe auprès de votre service des finances publiques.
Si vous remplissez votre déclaration sur Internet, un lien vous permettra d’y accéder sur impots.gouv.fr, et c’est très simple. À l’étape 3, dans « Revenus et charges », vous aurez la possibilité de déclarer vos traitements et salaires, vos éventuelles pensions, retraites, revenus de capitaux mobiliers et enfin les revenus fonciers. Ici, cochez cette case et le formulaire 2044 vous sera automatiquement proposé. Vous pourrez alors saisir vos revenus dans les cases correspondantes.
Comment remplir sa déclaration 2044 ?
Commencez bien sûr par votre état civil et votre adresse. Ensuite, nous détaillerons les différentes parties :
Case 110 de la déclaration 2044
Il s’agit des parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier (FPI). Ici, il vous faudra déclarer vos revenus de vos parts de SCI ou de FPI, sauf si vous détenez uniquement des parts de sociétés immobilières translucides ou de FPI non soumis à l’impôt sur le revenu. Indiquez les noms et adresses de sociétés, ou des FPI, dans lesquelles vous êtes associé ainsi que la part du résultat vous revenant (joignez une fiche annexe sur le même modèle si le nombre de lignes est insuffisant).
Si vous avez opté pour des déductions spécifiques, indiquez le taux applicable au « conventionnement Anah » où vous pourrez trouver de l’aide au paragraphe 228 de la notice des impôts de la déclaration 2044.
Vous devrez également indiquer vos emprunts comme le stipule la même notice.
À savoir : à compter de 2020, les sociétés immobilières devront obligatoirement télédéclarer la déclaration de résultat N°2072-S ou 2072-C.
Case 200
Indiquez ici vos propriétés urbaines et rurales en précisant l’adresse exacte de chacune, et cochez les cases en fonction des réductions (paragraphe 228). Vous devrez également mentionner les noms et prénoms de vos locataires, ainsi que les dates d’acquisition des immeubles. En cas de changement de locataire dans l’année, il faudra alors préciser les noms successifs.
Cases 210 à 215
Il s’agit des loyers et revenus fonciers (recettes).
211 : indiquez les revenus perçus l’année précédente, ainsi que les loyers payés en avance qui doivent être pris en compte ici. Si par exemple vous avez eu 6 000€ de loyers en 2023 et 1 000€ de loyers payés en avance, vous devrez alors indiquer 7 000€ de recettes.
212 : vous devrez indiquer ici les charges payées par votre locataire mais qui vous incombent de droit (exemple : les grosses réparations comme la couverture, gros œuvre, les impôts afférents à la propriété comme la taxe foncière, les primes d’assurance contre les risques dont le propriétaire est responsable comme les incendies d’immeuble). Ces charges ont pu être payées par votre locataire que vous remboursez et sur lesquelles vous êtes taxé malgré tout.
213 : il s’agit des subventions perçues (ANAH) que vous déclarez ici. Attention, le dépôt de garantie n’entre pas ici, puisqu’il ne s’agit pas d’une recette, sauf si vous vous en servez pour le règlement d’un mois de loyer par exemple.
214 : cette ligne doit être remplie uniquement par les propriétaires qui proposent un logement à disposition gratuitement.
215 : il s’agit du total, calculé automatiquement.
Cases 221 à 230 de la déclaration 2044
🚨Attention à ne rien oublier, cette partie est extrêmement importante !🚨 Il s’agit des frais et charges déductibles des revenus fonciers, et c’est aussi ce qui va vous permettre de faire baisser votre impôt et vos prélèvements sociaux.
221 : si vous rémunérez un tiers, par exemple un gardien d’immeuble, vous pouvez ici déduire ce que vous lui avez versé (salaire et charges sociales). Tout conseiller, agent ou personne vous aidant dans la location, que vous rémunérez, peut apparaître ici. Il en est de même pour la facture de votre expert-comptable, afin de déduire une partie de ses honoraires, et de toute personne qui gèrerait un conflit relatif à la location par exemple, comme un huissier ou en avocat.
222 : comme la case l’indique clairement, vous pouvez déduire 20€ par local loué (il s’agit en fait des frais administratifs comme le courrier ou le téléphone permettant la communication avec votre locataire).
223 : les primes d’assurance (il s’agit de l’assurance que vous payez comme propriétaire alors que vous n’occupez pas les lieux : l'assurance propriétaire non occupant (PNO), qui est déductible).
224 : il s’agit des dépenses liées aux réparations et « petits » travaux quotidiens. En effet, les gros travaux (construction ou rénovation) ne peuvent pas être inclus ici. Pensez à bien garder toutes les factures car le fisc pourrait vous demander des justificatifs. Vérifiez bien quels travaux sont à votre charge, et ceux à la charge du locataire dans notre article qui paie quoi.
225 : les charges récupérables concernent celles que votre locataire aurait dû payer, mais qu’il n’a pas fait.
226 : les indemnités d’éviction peuvent être déductibles uniquement si vous avez demandé à votre locataire de partir pour louer dans de meilleures conditions. Si c’est pour vous-même récupérer le bien et y habiter, ces frais ne sont pas déductibles.
227 : sachez que votre taxe foncière est déductible (attention de ne pas inclure les ordures ménagères, comme indiqué au dos de votre formulaire de taxe foncière).
228 : consultez bien la notice, il s’agit des déductions spécifiques (si vous louez sous un régime Besson ou Borloo). Ne remplissez rien s’il s’agit d’une location traditionnelle.
229 et 230 : ces cases concernent les personnes louant en co-propriété. Demandez à votre syndic ou agence qui gère votre bien de vous fournir le relevé qui distingue bien les charges déjà réglées (et donc déductibles) des provisions pour charges déduites l’année d’avant (imposables), case 230.
240 : vous obtenez le total des lignes moins la case 230, la seule augmentant votre impôt foncier ici.
Case 250
Beaucoup ne le savent pas, mais les intérêts d’emprunt payés sont déductibles. Sur cette ligne, sont déduits :
- les commissions des banques (frais de dossier),
- contribution à un fonds mutuel de garantie,
- frais d’hypothèque et assurance emprunteur.
Case 263
Calculé automatiquement, le résultat foncier imposable apparaît alors. C’est en partant de ce montant que seront calculés les prélèvements sociaux (17,20 % en 2019) et votre impôt sur le revenu.
Qu’est-ce que le formulaire 2044 spécial ?
Vous devrez remplir la déclaration 2044 spéciale dans des cas très précis :
- Si vous avez perçu des revenus provenant de la location de logements neufs ou assimilés et pour lesquels vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement (dispositifs « Borloo neuf », « Robien classique ou recentré », « Robien ZRR classique ou recentré », « Besson neuf » ou « Périssol »), ou si vous avez ouvert droit au bénéfice d’une déduction spécifique prévue dans le cadre de la réduction d’impôt « Scellier intermédiaire » ou « Scellier ZRR »,
- Si vous possédez des immeubles spéciaux : monuments historiques et assimilés ou immeubles détenus en nue-propriété,
- Si vous détenez des parts de SCPI pour lesquelles vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement : dispositif « Robien SCPI » ou « Borloo SCPI ».
Là également, vous pouvez vous procurer cette déclaration et sa notice sur le site impots.gouv.fr ou auprès de votre service des finances publiques (et pour la recevoir automatiquement l’année d’après, cocher la case 4BZ de de la déclaration de revenus 2042).
Quelle aide pour déclarer ses revenus locatifs ?
Notre outil de gestion en ligne permet de gérer toute la location, d'envoyer des quittances automatiquement, de signer des baux numériques, suivre l’état de votre patrimoine.... mais aussi de vous fournir une aide pour votre déclaration d’impôt.
Si vous gérez des biens meublés (LMNP, LMP) ou liés à une société (SCI par exemple), nous ne remplacerons pas un expert-comptable (et l’administration vous demandera une liasse fiscale) qui maîtrise et dont c’est le métier. Profitez de notre partenariat privilégié avec un expert-comptable.
Cependant, si vous générez des revenus grâce à de la location nue et que vous êtes un particulier, notre service permet d’obtenir automatiquement les données à renseigner dans le formulaire 2044 correspondant à la déclaration foncière. En effet, Horiz.io pré-remplit cette dernière et vous n'avez plus qu'à recopier les éléments dessus. Il vous suffit d'aller sur l'onglet “Mon patrimoine”, de cliquer sur “Plus d'options” et “Déclarations annuelles”, puis vous verrez "Déclarations foncières" :
Si vous avez bien intégré vos informations relatives aux paiements des loyers et indiqué les différentes opérations au préalable de nombreuses données seront automatiquement calculées par notre outil (sauf dans le cas des régimes nécessitant une liasse fiscale). Vous pouvez également indiquer manuellement les données manquantes que vous connaissez ou cliquer sur le bouton calculer en dessous de chaque case. En tout cas vous n'avez aucun calcul difficile à effectuer vous-même, comme les loyers bruts encaissés par exemple :
Notre module de gestion sert à pré-remplir votre déclaration foncière tout en vous permettant de choisir différent régime (micro-foncier, régime réel, etc.), pour avoir une aide réelle et très précise en fonction du régime.
La gestion locative en ligne d'Horiz.io vous facilite donc vraiment la tâche, car en remplissant les champs, l'outil effectue tous les calculs automatiquement et sans aucun risque de se tromper. Vous n'avez plus qu'à les recopier sur votre déclaration de revenus !
