Quelles différences entre une location meublée et location non meublée ?
Lors de l’achat d'un bien immobilier locatif, vous pouvez soit opter pour la location nue ou meublée. Ces deux stratégies locatives sont différentes sur bien des points. Pour une location nue, les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers et sont donc imposés au régime micro foncier ou réel. En location meublée, les loyers sont quant à eux considérés comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), le régime qui s’impose ici est le micro-BIC ou le réel.
Autre différence, les baux de location avec le bail classique, le bail meublé et le bail mobilité. Dans le premier cas, la durée du bail est de 3 ans, que le bien soit en votre nom ou sous une SCI familiale. Pour les autres types de société (personne morale), sa durée sera de 6 ans. En location meublée, le bail a une durée d’un an. Une fois arrivé à échéance, il est reconduit automatiquement pour la même durée. Pour y mettre fin, vous devez attendre la fin du bail du locataire pour lui donner congé, dans le cas où vous souhaitez reprendre le logement à titre personnel ou pour une mise en vente.
Pour la location d’un logement étudiant, il existe le bail étudiant d’une durée de 9 mois qui est non renouvelable. Quant au bail mobilité, il faut prendre en compte la situation du locataire pour fixer une durée libre sur le bail (entre 1 et 10 mois). Il peut s'agir d’un locataire qui suit une formation professionnelle, des études supérieures, un stage, un engagement volontaire, une mutation professionnelle, ou encore pour une mission temporaire.
Pour faire le choix entre l’un de ces deux types de location, il est important de prendre en compte le marché actuel, la tension locative de la ville ou du quartier, le montant du loyer qui peut être appliqué, mais aussi le risque de vacances locatives. En analysant tous ces points, vous mettez toutes les chances de votre côté pour un investissement rentable.
Calcul de l’impôt en location meublée : quels sont les deux régimes ?
En choisissant de louer votre bien en location meublée, vous avez le choix entre deux impositions : le régime micro-BIC et le régime réel.
Le micro-BIC
L'imposition au micro-BIC est l’un des plus simples à gérer pour le propriétaire. Rien de bien compliqué, il suffit de déclarer les loyers perçus et l’administration fiscale s’occupe d’appliquer un abattement de 50% avant de calculer l’impôt. Cet abattement est de 50 % pour une location meublée classique ou un meublé de tourisme classé, et de 30 % pour un meublé de tourisme non classé. Le micro-BIC s'applique si les recettes ne dépassent pas 77 700 € pour les revenus 2025 et 83 600 € pour les revenus 2026 (15 000 € pour un meublé de tourisme non classé). Pour faire simple, vos loyers annuels s’élèvent à 15 000 €, le régime micro-BIC applique l’abattement de 50 % : 15 000 x 50 % = 7 500 €. Vous êtes donc imposé sur 7 500 €.
Le réel
Le régime au réel est l’un des plus intéressants, car il peut offrir la possibilité de ne pas payer d’impôt. Cependant, les démarches administratives sont assez importantes et nécessitent l’aide d’un expert-comptable. Avec le régime réel, vous pouvez déduire toutes les charges inhérentes au bien sur vos loyers :
- Les intérêts d’emprunts ;
- Les assurances (habitation et emprunteur) ;
- La taxe foncière (hors ordures ménagères) ;
- Les frais bancaires ;
- Les honoraires de l’expert-comptable ;
- Les frais de travaux qui peuvent être déductibles.
Il faudra donc indiquer dans votre déclaration la somme des loyers, les charges et le calcul de l’amortissement établi par l’expert-comptable.
Calcul de l’impôt en location meublée : comment faire ?
Quand vous louez un bien en meublé, il faut le faire en LMNP ou Loueur en meublé non professionnel. La somme des loyers perçus sont des BIC. Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès lors qu'au moins l'une de ces deux conditions est remplie : les recettes annuelles de location meublée de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 €, ou elles sont inférieures aux autres revenus d'activité du foyer (salaires, etc.) (service-public.fr). Le régime réel, lui, s'applique lorsque les recettes dépassent le plafond du micro-BIC présenté ci-dessous, ou sur option (impots.gouv.fr).
Calcul de l’impôt en location meublée : exemple
Nous l’avons expliqué précédemment, les loyers perçus par la location meublée sont soumis à deux fiscalités. La première sur les revenus (avec un taux dépendant de votre tranche marginale : 0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %) et la seconde sur les prélèvements sociaux (18,6 % pour la location meublée, selon impots.gouv.fr).
À partir de ces données, voici comment nous pouvons faire le calcul pour un propriétaire au régime micro-BIC :
Sur une année, vous avez perçu 12 000 € de loyers d'une location meublée classique et obtenu un abattement de 50 % sur vos recettes. Vous êtes donc imposable sur la base de 6 000 €. Supposons également que votre tranche d’imposition soit de 11 %.
Premier calcul sur les prélèvements sociaux : 6 000 x 18,6 % = 1 116 €
Second calcul sur l’impôt sur le revenu : 6 000 x 11 % = 660 €
Montant total de l’imposition : 1 776 €
Calculons à présent l’impôt pour une location au régime réel. Vous avez perçu 12 000 € de loyers et déduisez vos charges déductibles qui représentent 8 000 €, les loyers restants sont de 4 000 €.
Premier calcul sur les prélèvements sociaux : 4 000 x 18,6 % = 744 €
Second calcul sur l’impôt sur le revenu : 4 000 x 11 % = 440 €
Montant total de l’imposition : 1 184 €
Faire la déclaration de revenus
Quand un logement est loué en meublé, le propriétaire doit être inscrit au répertoire Sirène de l’Insee pour obtenir un numéro de SIRET. Il faut s’adresser directement au greffe du tribunal de commerce proche du logement avec le formulaire Cerfa 11921*07 ou P0i de déclaration de début d’activité. Après avoir obtenu le numéro SIRET, il faut l’indiquer sur la déclaration complémentaire de revenus.
Pour une location meublée relevant du régime micro-BIC, il faut renseigner le montant brut des recettes sur la déclaration de revenus. Vous pouvez le faire via le formulaire n°2042 C-PRO ou directement en ligne sur le site des impôts. La déclaration en micro-BIC fait partie des formalités les plus simples à effectuer.
Si vous avez opté pour le régime réel, il faut remplir le formulaire n°2031-SD et indiquer les recettes sur la déclaration de revenus n°2042 C-PRO.
Calcul de l’impôt : les cas spécifiques
La location saisonnière
Dans le cas de la location saisonnière classique (meublé de tourisme non classé), le micro-BIC s'applique si les recettes ne dépassent pas 15 000 € par an, avec un abattement de 30 %. Pour un meublé de tourisme classé, le plafond est de 77 700 € pour les revenus 2025 et de 83 600 € pour les revenus 2026, avec un abattement de 50 %. Un meublé de tourisme classé est un logement que son propriétaire a fait classer volontairement, de 1 à 5 étoiles, par un organisme agréé. Les recettes sont à indiquer sur la déclaration complémentaire n° 2042 C-PRO (impots.gouv.fr).
La location non meublée
La location non meublée ou nue offre le choix de deux types d’imposition :
- Le régime micro-foncier : l’imposition en régime micro foncier est simple car vous n’avez qu’à déclarer les loyers perçus. L’administration fiscale applique ensuite un abattement de 30 % avant le calcul de l’impôt. Finalement, vous êtes imposé sur 70 % de vos loyers.
- Le régime réel : il permet de déduire des loyers les charges qui concernent le bien immobilier. Ce régime est identique à la location meublée.
Mise à jour de septembre 2026 : seuils et abattements du micro-BIC 2025 et 2026, prélèvements sociaux à 18,6 % avec exemples recalculés, conditions du statut de loueur non professionnel.
