Comment déclarer une location meublée : imposition et type de location

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

La location meublée consiste à louer un bien immobilier entièrement meublé à un locataire. Celui-ci peut s’installer immédiatement dans le logement et y vivre normalement. Parmi les équipements indispensables, on retrouve : un lit avec une couette, des meubles, des plaques de cuisson, un réfrigérateur, des ustensiles de cuisine, des volets, rideaux, une table et des chaises, des luminaires, du matériel ménager… Bien sûr, un locataire a le droit de compléter le mobilier présent dans le logement par ses propres moyens (sauf si cela est interdit dans le bail). N’hésitez pas à mentionner toutes les clauses nécessaires dans le bail de location pour éviter tout problème.

Le propriétaire se doit de louer un bien salubre avec des équipements et meubles en bon état. Dans le cas contraire, il sera dans l’obligation de les remplacer si nécessaire. Attention, toutes les pièces du logement doivent être meublées pour être considéré comme une location meublée. Vous pouvez retrouver sur le site du gouvernement la liste des meubles et équipements indispensables à ce type de location. S’il vient à manquer certains éléments ou que certains travaux indispensables ne sont pas faits, le locataire est en droit de saisir le tribunal pour faire respecter le bail de location. La sanction pour les propriétaires qui ne respectent pas les obligations de la location meublée s’expose à une requalification en location vide, et le bail du locataire se transforme en contrat de trois ans. Bien sûr, le bailleur perd tous les avantages fiscaux liés à la location meublée.

Quelle imposition pour une location meublée ?

Quand on parle de location meublée, on l’associe forcément aux régimes fiscaux du LMNP et LMP. Ce sont deux statuts juridiques qui permettent à tout propriétaire de bénéficier d’avantages fiscaux pour faire baisser son imposition.

• Le LMNP : il concerne le bailleur non professionnel. Pour y être éligible, il ne faut pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés, et ne pas avoir des recettes supérieures à 23 000 € par an. Si ces conditions ne sont pas respectées, le propriétaire passera en loueur meublé professionnel. L’un des avantages est de pratiquer le déficit foncier, et cela, pendant dix années, uniquement sur les revenus de la location. Concernant la plus-value, elle est imposée dans la catégorie des privées avec un taux de 19%.
• Le LMP : le propriétaire peut prétendre à ce statut si ses recettes dépassent les 23 000 € ou les autres revenus du foyer. Le déficit foncier s’applique également sur l’ensemble des revenus globaux du foyer fiscal pendant six années. Pour la plus-value, elle est moins intéressante que pour les non professionnels avec un taux au régime des plus-values professionnelles.

Comment déclarer ses revenus de location meublée ?

Comment déclarer une location meublée saisonnière

Il existe certaines particularités à la location meublée saisonnière. Il faut savoir que ce type de location ne doit pas dépasser une durée de 90 jours s’il s’agit du même locataire. Bien sûr, elle répond aux mêmes conditions d’équipements qu’une location meublée classique. Pour ce qui est de la fiscalité, les revenus doivent être déclarés chaque année dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Il existe une exonération d’impôts si la location meublée se trouve dans votre résidence principale. Pour cela, les revenus n'excèdent pas 760 € par an et le locataire doit bénéficier d’un espace meublé en tant que résidence principale ou temporaire pour un saisonnier. Enfin, vous aurez le choix entre le régime micro BIC ou réel simplifié pour votre imposition.

Comment déclarer une location meublée à l'année

Les locations meublées à l’année nécessitent de remplir votre déclaration de revenus habituelle, ainsi que la déclaration n°2042-C-PRO. Suivant le régime fiscal que vous avez choisi en début de déclaration d’activité (Réel ou micro-BIC), les conditions peuvent être différentes :

• Régime réel : il permet de déduire les charges qui imputent le logement : électricité, eau, charges de copropriété, taxes foncières, intérêts d’emprunt… Il est donc possible d’avoir une imposition réduite ou quasiment nulle. Concernant la déclaration, il faut ajouter la liasse n°2031 aux autres déclarations fiscales.
• Régime micro-BIC : il offre un abattement de 50 % sur les revenus de la location meublée. Cet abattement représente toutes les charges éventuelles du bien en location. Le loueur doit aussi s’acquitter de la CGS et CRDS. 

Comment déclarer une location meublée à l'étranger

Un bailleur résident en France est tenu de déclarer les revenus de ses biens immobiliers à l’étranger. Ces revenus sont taxés comme des revenus fonciers. Certaines conventions fiscales peuvent être appliquées en fonction du pays où se trouve le bien immobilier pour éviter la double imposition. Dans ce cas précis, le propriétaire déclare ses revenus, mais il bénéficie d’une exonération puisqu’il paye déjà l’impôt dans le pays concerné. Il peut arriver que la double imposition soit appliquée et ensuite remboursée sous forme de crédit d’impôt équivalant à l’impôt français.

Comment ne pas payer d’impôt en location meublée ?

Nous avons évoqué un certain nombre d'avantages pour la location meublée, mais cela peut encore aller plus loin grâce à l’amortissement du bien immobilier. Pour rappel, l’amortissement consiste à étaler les coûts d’un logement meublé sur toute sa durée d’usage. Ainsi, on considère que le bien perd de sa valeur au fil des années. Utiliser l’amortissement permet de réduire fortement votre imposition, jusqu’à pouvoir la supprimer. De plus, il prend en compte la valeur hors taxes du bien immobilier, les travaux et les autres diverses taxes… Pour profiter de cet avantage, il faudra opter pour le régime au réel.