L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : résilier le bail ou donner congé à son locataire

Propriétaire ? Vous souhaitez donner congé à votre locataire.

Pour donner congé à votre locataire, vous devez justifier d'un motif de revente ou de reprise d'appartement ou avoir un motif légitime et sérieux, comme l'inexécution par votre locataire de ses obligations.

Voici quelques exemples de motifs sérieux qui ont été retenus par les juges :

• La répétition de paiements irréguliers et tardifs des loyers
• Des troubles de voisinage
• Le fait d’effectuer des travaux de restructuration de l'immeuble sans autorisation
• La sous-location sans autorisation
• La nécessité de loger une aide à domicile que l’état de santé du bailleur rendait nécessaire
• La démolition de l’immeuble ou exécution de gros travaux dans l’immeuble en vue de sa rénovation et de sa restructuration

Une fois informé, il existe un délai de préavis pour le locataire de 6 mois pour un logement en location nue.

Dans le cas d'un bail meublé un bailleur qui souhaiterait, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer son locataire avec un préavis de 3 mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat peut être renouvelé pour un an.

À la fin du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement concerné.

Locataire ? Vous souhaitez résilier le bail et quitter le bien.

L'article 12 de cette loi du 6 juillet 1989 indique qu'un locataire peut décider de quitter son bien à tout moment à condition qu'il respecte certaines contraintes énoncées dans l'article 15 de cette même loi.

En effet, un locataire souhaitant mettre fin à son bail doit informer son propriétaire du début de son préavis. Pour cela il peut le notifier :

• par lettre recommandée avec demande d’avis de réception
• ou en le signifiant par acte d’huissier
• ou via une remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Un préavis d'1 mois pour un contrat de location meublée

S'il s'agit d'un bail de location meublée, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois. Cela est également valable pour les baux étudiants où la durée du bail est réduite à neuf mois.

Un préavis de 3 mois pour les locations nues

Le préavis pour des locations nues est en principe de 3 mois, il existe cependant des cas particuliers que nous verrons par la suite.

Le délai de préavis applicable au congé donné par le locataire est de trois mois. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée (et non du jour d'envoi).

🚨 Attention, tant :

• que la lettre recommandée n’a pas été remise à son destinataire,
• que la lettre recommandée n’a pas été retirée par son destinataire,
• que la lettre recommandée a été retournée au bailleur avec la mention « n’habite pas à l’adresse indiquée »,
• que l’avis de réception de la lettre recommandée a été signé par d’autres personnes que les locataires,

👉 Il n’y a pas de réception de la notification et le délai de préavis ne débute pas.

Il est cependant possible de s'arranger avec son locataire s'il souhaite quitter les lieux en cours de préavis et qu'il propose un nouveau locataire au bailleur, qui l’accepte et si la date d’effet du nouveau bail est antérieure à la fin du préavis, le locataire sortant sera dispensé de ses obligations financières pour le temps restant à courir jusqu’à la fin du préavis.

Les cas particuliers

Il existe tout de même des cas particuliers. Prenons l'exemple d'un locataire qui souhaiterait mettre fin à son bail avant même d'être entré dans le bien, il sera tout de même redevable des 3 mois de préavis même s’il a renoncé à la location. Il est également possible pour le bailleur de renoncer aux dispositions relatives au délai de préavis dû par le locataire (qui souhaiterait partir), s'il souhaite par exemple signer un bail plus rapidement avec un autre locataire.

Des changements depuis la loi Alur

La loi Alur a changé cet article pour permettre  au locataire de bénéficier d'un délai de préavis réduit à 1 mois dans le cas où il présente un des motifs définis par la loi à son bailleur.

Les motifs valables permettant de bénéficier d'un préavis réduit sont les suivants :

• Obtention d'un premier emploi,
• Mutation professionnelle (hors professions libérales),  
• La perte d'un emploi (ne s'applique pas aux départs en retraite, démissions et abandons de poste),
• L’état de santé justifie un changement de domicile (cela doit être constaté par un certificat médical),
• Le locataire est bénéficiaire du RSA,
• Le logement est situé en zones tendues, 
• Le locataire vient de se voir attribuer un logement social.