Historique et cadre actuel de la niche fiscale Airbnb
Suite à la conservation par erreur par le gouvernement de cette niche fiscale dans la loi de finance 2024, les revenus des locations meublées de courte durée (type Airbnb) bénéficiaient de taux d’abattements fiscaux attractifs sous le régime micro-BIC.
Cette fiscalité avantageuse a favorisé la croissance des locations Airbnb : elles sont passées de 300 000 en 2016 à près d’un million en 2024. Ces location saisonnières troublent les professionnels des secteurs du tourisme et de l’hôtellerie ainsi que les populations de certaines zones tendues qui sont à bout car doivent se loger de plus en plus loin des centres-villes.
Voici des détails sur la chronologie de cette niche fiscale Airbnb :
1. Les abattements fiscaux initiaux
En déclarant les revenus sous le régime des micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), les propriétaires de meublés touristiques bénéficiaient d'un abattement fiscal de 71% pour les meublés de tourisme classés et de 50% pour les meublés de tourisme non classés.
2. Propositions de la nouvelle loi Airbnb
En 2023, des propositions visaient à réduire cet abattement à 30% dans les zones tendues, une mesure discutée et approuvée par le Sénat. Seulement le gouvernement a conservé par erreur les abattements fiscaux initiaux : c'est ce qu'on appelle la nouvelle loi Airbnb pour 2024.
3. Décision du Conseil d'État
Le 8 juillet 2024, le Conseil d'État a annulé le maintien de la niche fiscale pour les locations Airbnb, précisant que cette annulation ne serait pas rétroactive pour les revenus de 2023. À partir de 2024, les loueurs devront déclarer leurs revenus locatifs selon le régime réel et payer l’impôt sur le revenu correspondant.
Les propriétaires qui louent un meublé de type Airbnb pourront donc continuer à bénéficier de la niche fiscale pour les revenus générés en 2023.
Cependant, la niche fiscale Airbnb est bien supprimée pour les revenus générés à partir du 1er janvier 2024.
Avantages et inconvénients de la niche fiscale Airbnb
Avantages de la niche fiscale Airbnb
- Une fiscalité avantageuse : Jusqu'à la décision du Conseil d'État en juillet 2024, les abattements fiscaux rendaient les revenus de location attractifs. La niche fiscale Airbnb a été une aubaine pour de nombreux propriétaires de locations meublées, leur offrant des avantages fiscaux significatifs. En optant pour le régime des micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), les propriétaires bénéficiaient d'un abattement forfaitaire pouvant aller jusqu'à 71 % pour les locations classées en meublé de tourisme, réduisant ainsi considérablement leur charge fiscale.
- Un réel soutien à l'économie locale : Les locations de courte durée dynamisent le tourisme et l'économie locale.
Inconvénients de la niche fiscale Airbnb
Malgré ses avantages, la niche fiscale Airbnb présente également plusieurs inconvénients.
- Une pénurie de logements : La prolifération des meublés touristiques a contribué à la spéculation immobilière et à l'augmentation des prix de l'immobilier dans certaines villes, en réduisant l'offre de logements disponibles à la location longue durée. Elle est considérée comme en partie responsable de la crise du logement, particulièrement dans les villes à forte demande.
- Une iniquité fiscale : En offrant des abattements fiscaux significatifs aux propriétaires de locations meublées, ce régime crée une distorsion par rapport aux autres types d'investissements immobiliers, favorisant de manière disproportionnée les locations touristiques au détriment des locations longue durée.
- Des incertitudes législatives : Les débats autour de la réduction des avantages fiscaux créent une incertitude et un risque pour les investisseurs.
Fin de la niche fiscale Airbnb : les implications pour les investisseurs
L'annulation de la niche fiscale Airbnb en juillet 2024 réduit la rentabilité des locations Airbnb, surtout dans les zones tendues. Les investisseurs doivent maintenant s'adapter à un nouveau cadre fiscal et suivre de près les évolutions législatives.
1. L’impact sur la rentabilité de l’annulation de la niche fiscale Airbnb
La suppression de l'abattement forfaitaire signifie que les propriétaires devront payer des impôts sur la totalité de leurs revenus locatifs, après déduction des charges réelles. Cette transition vers le régime réel peut entraîner une augmentation significative de la charge fiscale pour de nombreux propriétaires. La rentabilité des locations Airbnb pourrait donc diminuer, surtout dans les zones tendues. Les investisseurs doivent suivre de près les évolutions législatives pour adapter leurs stratégies.
2. Une complexité administrative accrue
Le régime réel est plus complexe à gérer que le régime micro-BIC. Les propriétaires devront tenir une comptabilité précise de leurs revenus et de leurs dépenses, ce qui peut nécessiter l'aide d'un expert-comptable. Cette complexité accrue peut décourager certains propriétaires, notamment ceux qui ne possèdent qu'un ou deux biens à louer.
3. De nouvelles réglementations locales
Certaines villes ont déjà pris des mesures pour réguler les meublés touristiques. Par exemple, dans le Pays Basque, un dispositif oblige les propriétaires à compenser chaque logement converti en meublé touristique par la création d'un logement de longue durée. Il s’agit du principe de compensation détaillé sur le site web de la communauté du Pays Basque.
4. Une autre mesure en discussion
Une proposition est en discussion pour réduire la durée maximale de location d'une résidence principale de 120 jours par an à 90 jours, ce qui pourrait de nouveau affecter les revenus des propriétaires. Cette mesure est critiquée par la plateforme de location Airbnb pour son impact potentiel sur le pouvoir d'achat des hôtes.
Stratégies post-niche fiscale pour maximiser ses revenus locatifs
Face à ces défis, les propriétaires de locations meublées saisonnières doivent adopter de nouvelles stratégies pour maintenir la rentabilité de leurs investissements.
Optimiser ses charges
Passer au régime réel implique de bien gérer et optimiser ses charges. Les propriétaires peuvent déduire des dépenses telles que les frais d'entretien, les travaux de rénovation, les intérêts d'emprunt, et les frais de gestion. Une gestion rigoureuse de ces charges peut aider à réduire l'impact de la hausse des impôts.
Déléguer les tâches administratives
Pour faire face à la complexité administrative accrue, il peut être judicieux de faire appel à des professionnels de la gestion locative. Les experts-comptables et les gestionnaires de biens peuvent aider à optimiser la fiscalité et à gérer les aspects administratifs, permettant ainsi aux propriétaires de se concentrer sur la maximisation de leurs revenus.
Diversifier ses revenus
Les propriétaires peuvent envisager de diversifier leurs sources de revenus en explorant d'autres types de locations ou d'investissements immobiliers. Par exemple, passer à la location longue durée ou investir dans des biens immobiliers dans des régions moins saturées peuvent offrir des opportunités intéressantes.
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Augmenter les tarifs des nuitées
Pour compenser la hausse des impôts, les propriétaires pourraient envisager d'augmenter légèrement leurs tarifs de location. Toutefois, cette stratégie doit être appliquée avec prudence pour ne pas perdre de compétitivité sur le marché.
La niche fiscale Airbnb, bien que maintenue jusqu'à récemment, a été annulée par le Conseil d'État. Pour les investisseurs immobiliers, il est crucial de rester informés des changements potentiels afin de s'adapter et de maximiser leurs revenus. Malgré les incertitudes, la niche fiscale a offert des opportunités attractives, mais appelle à une régulation plus stricte pour équilibrer les besoins du marché immobilier.
