La sous-location : risques, cadre légal et astuces

Qu’est-ce que la sous-location ?

La sous-location est le fait qu’un locataire sous-loue son logement. Ainsi, le locataire perçoit un loyer ou une rémunération pour son logement qu’il met à disposition, pour une durée plus ou moins longue.

Sans contrepartie financière, on ne peut pas parler de sous-location. Au vu d’un marché immobilier parfois rigide, la sous-location permet de dépanner les étudiants qui auraient besoin de s’absenter et ne pas « perdre » d’argent en n’occupant pas le logement, mais aussi ceux pour qui il serait compliqué de trouver un logement en direct avec les propriétaires (exigences du dossier, etc.). Mettre votre logement en sous-location vous permet donc de vous offrir des vacances voire un tour du monde, par exemple, sans perte financière.

Juridiquement et quand la sous-location est autorisée (comme nous l’expliquons ci-après), la personne qui sous-loue son logement reste bien sûr locataire du bailleur pendant toute la durée.

En cas de sous-location, et celle-ci étant officiellement interdite, il n’est pas toujours évident pour les propriétaires de savoir s’il s’agit de famille, d’amis de passage, de concubinage, etc. 

Cadre légal de la sous-location

En principe, la sous-location d’un logement vide est interdite selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux de résidence principale, sauf si le propriétaire donne son accord. Ainsi, comme l’indique le site du Service Public, la règlementation quant à la sous-location diffère selon le type de location dans le secteur privé :

S’il s’agit d’un logement vide, le locataire doit absolument avoir un accord écrit du propriétaire quant à :

• La possibilité de sous-louer ;
• Le montant exact du loyer de sous-location doit être égal ou inférieur au loyer que paie le locataire au bailleur (il ne doit absolument pas être supérieur).

Une fois ces conditions réunies, le locataire devra communiquer au sous-locataire l’autorisation écrite du propriétaire, mais aussi la copie du bail en cours. La durée de la sous-location est libre, à condition qu’elle ne dépasse pas celle du bail initial.

Attention, il convient de préciser que le propriétaire peut refuser la sous-location, sans en avoir à justifier le motif du refus. Il peut également imposer à son locataire d’effectuer toutes les démarches comme la déclaration de location à la mairie et le paiement de la taxe de séjour, notamment s’il s’agit d’une location saisonnière.

S’il s’agit d’un logement meublé, et dans le cadre d’un bail signé après le 27 mars 2014, les conditions de sous-location sont exactement les mêmes qu’un logement vide. Si nous parlons d’un bail signé avant le 27 mars 2014, alors sachez qu’il est possible de louer librement son logement si aucune clause ne l’interdit.

Dans le cadre d’un logement social (HLM), sachez que la sous-location est strictement interdite. Elle est autorisée s’il s’agit d’une partie du logement au profit des personnes suivantes :

• Une personne âgée de plus de 60 ans ou d’une personne adulte handicapée avec laquelle le locataire a conclu un contrat d’accueil familial ;
• Une personne de moins de 30 ans.

Dans ces deux cas précis, le locataire est tenu d’informer l’organisme bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception indiquant ses intentions de sous-louer son logement.

Il convient de souligner ainsi, au vu de ces conditions, que la loi en France inscrit la location dans une démarche d’économie de loyer pour un locataire qui souhaite conserver son logement pendant une période d’absence, et non pas à une démarche de profit dans le cadre d'une sous-location classique contrairement à la sous-location professionnelle dont nous parlerons après. Elle permet aussi d'aider les personnes à se loger, notamment dans les grandes villes comme à Paris.

Quels sont les risques dans le cadre d’une sous-location interdite ?

Si vous n’avez pas d’autorisation écrite de la part du bailleur, vous n’avez nullement le droit de sous-louer votre logement. Sans cet accord, vous prenez le risque d’annuler votre bail par le propriétaire qui peut en demander la résiliation. Il peut aussi exiger des dommages et intérêts. Par ailleurs, vous encourez des sanctions pénales.

Pour le locataire, voici les risques encourus en cas de sous-location sans accord :

• L’impossibilité de faire la demande d’une allocation logement ou Loca-Pass ;
• La perte des garanties en cas de sinistre et la dégradation du bien ;
• Le non-renouvellement du bail de la part du propriétaire, avec absence de droits ;
• La non-réception des quittances de loyer, ce qui est préjudiciable pour les logements futurs ;
• La non-priorité si le logement est mis à la vente par le propriétaire ;
• Le risque d’impayés du sous-locataire au locataire, sans aucun recours possible. 

Si le sous-locataire ne peut pas être expulsé (aucun contrat ne le lie au propriétaire, selon le principe de l’article 1199 du Code Civil), le propriétaire a moyen d’agir sur son locataire.

La sous-location d’un logement social sans autorisation peut entraîner la résiliation du bail du locataire initial et du sous-locataire, ainsi qu’une amende de 9 000€.

Nos astuces et conseils pour la sous-location

Avant de vous lancer dans la sous-location, nous vous conseillons donc d’obtenir l’accord écrit de votre propriétaire pour que tout soit fait dans les règles de l’art. En effet, si vous lui expliquez les raisons et intérêts de cette sous-location, il y a de fortes chances pour qu’il comprenne. Évitez d'être hors la loi et protégez-vous ! 

Ensuite, le locataire et le sous-locataire devront s’entendre sur toutes les modalités de cette sous-location : durée, résiliation, montant et date de paiement du loyer, dépôt de garantie, obligations l’un envers l’autre etc. 

En tant que locataire, n’oubliez donc pas de joindre l’accord écrit du propriétaire, ainsi que la copie du contrat principal comme nous l’avons expliqué. Il convient de savoir que la sous-location sort du cadre juridique réservé à la location.

Par exemple, si le locataire a un contrat de location « vide » ou « meublée », le sous-locataire ne « rentrera » pas dans ce même contrat. Ainsi, et depuis le 1^er août 2015, il est obligatoire d’utiliser un modèle type de contrat. Vous serez plus zen et si tout est en règle, la tranquillité d'esprit n'a pas de prix !

Si vous souhaitez sous-louer votre logement ponctuellement pour une courte durée, respectez donc bien les conditions déjà énoncées. Pour une sous-location plus longue, nous vous conseillons de demander à votre propriétaire d’intégrer un colocataire au bail grâce à un avenant au bail de location. Ainsi, votre « sous-locataire » sera à égalité tel un colocataire avec les mêmes obligations et droits à l’égard du bailleur.

La sous-location professionnelle

Vous souhaitez devenir sous-loueur professionnel ? Il s'agit d'un autre procédé. Vous avez deux possibilités légales pour pouvoir le faire : 

• Soit vous faite la demande pour obtenir une carte T et carte G et vous exercez ainsi votre activité comme un agent immobilier. 
• Soit en faisant rédiger par un avocat fiscaliste un bail spécifique permettant de louer plus cher que le montant du prix du loyer. Il s'agit d'un bail dérogatoire spécifique.  

Quels sont les avantages de la sous-location professionnelle ? 

La sous-location professionnelle vous permet de louer des biens qui ne vous appartiennent pas et vous permet ainsi de dégager un cash flow sans avoir à payer un crédit immobilier par exemple. Vous vous lancez donc dans l'investissement en vous passant des banques. 

En effet, vous avez le droit de relouer le bien plus cher que le montant du loyer que vous versez au propriétaire. Vous pouvez donc sous-louer le bien pour faire de la location meublée, de la colocation, de la location saisonnière ou tout autres types de location.

Cela peut également vous permettre de vous constituer une épargne dans l'optique d'un achat futur sans avoir d'encours. Cependant, vous ne vous créez aucun patrimoine avec cette stratégie, l'appartement que vous louez appartient toujours au bailleur. 

La sous-location peut également être une bonne stratégie pour un multi-investisseur qui commencerait à être bloqué par les banques car ses encours sont trop importants. En augmentant vos revenus vous pourrez ainsi réemprunter par la suite.   

La sous-location peut également être une bonne stratégie pour vous permettre de tester le marché d'une ville avec un type d'investissement nouveau dans celle-ci, ou que vous ne maitrisez pas encore  (colocation, saisonnière...) sans prendre trop de risque. 

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